淺析我國土地增值稅政策

　　據(jù)悉，2003年開始，武漢市地稅局已開始按房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入的1％-5％的比率預征土地增值稅，很多開發(fā)企業(yè)對此項稅目不太了解。為此，現(xiàn)就土地增值稅的有關問題作以下簡要介紹。

　　一、土地增值稅基本情況簡介

　　1、出臺背景

　　1993年前后，我國房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展非常迅速，一度出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)過熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)價格上漲過猛，一些不法開發(fā)企業(yè)鉆管理上的空子，炒買炒賣房地產(chǎn)獲取暴利的投機行為盛行，土地資源浪費嚴重，國家收回土地增值收益較少。為此，國務院于1993年12月13日出臺《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，旨在通過開征土地增值稅，對轉讓房地產(chǎn)的過高增值收益進行合理調配，維護國家權益，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正當經(jīng)營行為予以保護；同時從根本上抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的現(xiàn)象，使投機者不能再獲取暴利。

　　2、實施情況

　　雖然國務院1993年底就出臺了《土地增值稅暫行條例》，但直到1995年財政部才發(fā)布了配套的實施細則——《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，同時財政部、國家稅務總局又在《關于1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉讓合同的房地產(chǎn)免征土地增值稅的通知》(財法字[1995]7號)做出減免規(guī)定“1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)轉讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉讓，均免征土地增值稅。1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內首次轉讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。”此外，由于國家從1993年下半年開始，針對房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，開始實施宏觀控制，房地產(chǎn)投資迅速回落，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)的增值額都未達到起征點，因此土地增值稅的政策出臺后在全國范圍內一直未能全面實施。直到2002年7月10日國家稅務總局才又出臺了《關于認真做好土地增值稅征收管理工作的通知》(國稅函[2002]615號)，要求各地稅務局開始加強與房地產(chǎn)有關部門的配合，恢復征收土地增值稅。據(jù)了解，目前全國有北京、上海、廣州等少數(shù)幾個經(jīng)濟較發(fā)達的大城市已于2002年起開始按商品房銷售收入的一定比例預征土地增值稅。

　　二、征稅范圍及稅收優(yōu)惠

　　1、征稅范圍的三個判斷標準

　　(一)土地增值稅，是對轉讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅，使用權是否為國家所有，是否發(fā)生轉讓行為是判斷標準之一；(二)是否發(fā)生房地產(chǎn)權屬行為的變更，是判斷標準之二、凡房地產(chǎn)權屬未變更的，如房地產(chǎn)的出租，不征收土地增值稅；

　　(三)是否取得收入是判斷標準之三、如房地產(chǎn)的贈與和繼承行為，雖然發(fā)生了權屬的變更，但沒有取得相應的收入，不征收土地增值稅。此外還有一些特殊規(guī)定，如對于合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征土地增值稅；對以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營的，暫免征收土地增值稅，對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。

　　2、減免稅政策

　　對納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20％的，免征土地增值稅；因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅；對個人因工作調動或改善居住條件而轉讓自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅。

　　三、土地增值稅開征對武漢市開發(fā)企業(yè)的影響

　　1、進一步加重武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力。目前武漢市對別墅等高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟適用房分別按商品房預售收入的5％、3％、1％預征土地增值稅。隨著央行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件的提高(2003年6月13日央行《中國人民銀行關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》)以及武漢市商品房預售門檻的提高，土地增值稅的恢復征收，將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源渠道愈加狹窄。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負大幅度提高。據(jù)統(tǒng)計，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要繳納城市基礎設施配套費、建筑工程質量監(jiān)督費、商品砼保證金、水土保持補償費、綠化補償費等多項行政事業(yè)性收費，無償配建中小學及幼兒園、居委會用房、人防設施等實物，還要按照銷售收入的5.8％繳納營業(yè)稅及附加，按土地成交價的4％交納土地契稅，凈收入的33％交納企業(yè)所得稅(據(jù)測算上述各項稅費占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比重達30％-40％)。土地增值稅是按照納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物取得的增值額采取累計稅率征收，企業(yè)增值額越多，稅率越高，交稅越多，稅負越重。

　　三、幾點建議

　　各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在了解了土地增值稅的有關征收和減免稅政策后，應在充分考慮該稅影響的基礎上，在項目前期合理定位開發(fā)產(chǎn)品，做好可行性研究，減少項目決策中的盲目性，合理按排企業(yè)的資金流向，以適應國家政策發(fā)展的需要。