順馳涉嫌業(yè)績造假和逃稅 赴香港上市陡生變數(shù)

    順馳中國控股有限公司（以下簡稱順馳）董事長孫宏斌也許需要認(rèn)真核實一下旗下眾多房地產(chǎn)樓盤的銷售數(shù)據(jù)。起步于天津的順馳在公司網(wǎng)站上公布，2003年，銷售回款達(dá)到40億元，預(yù)計2004年銷售回款將達(dá)到100億元。

    但出人意料的是，9月12日，國家稅務(wù)總局發(fā)布2003年度房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)納稅十強(qiáng)榜，近來擴(kuò)張迅猛的順馳卻榜上無名。

    榜單上，潘石屹領(lǐng)導(dǎo)的紅石建外房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.7788億元領(lǐng)先萬科，位居第二。排名第五的萬科納稅1.2270億元，2003年銷售額63.8億元。第一名為深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司，納稅額1.99億元。

    當(dāng)然，依順馳2003年40億元的銷售業(yè)績，進(jìn)入納稅榜前10名似乎困難�！叭绻�順馳今年銷售額100億是真實的，有可能高中榜眼�！币晃簧习衿髽I(yè)老總稱。

    “我們最想知道的是順馳2003年納稅額是多少，有關(guān)方面敢不敢公布這個數(shù)據(jù)，因為這是個硬指標(biāo)�！边@位上榜企業(yè)老總說，“行業(yè)老大就應(yīng)該也是納稅冠軍，所有的數(shù)據(jù)應(yīng)該是公開的，否則就有業(yè)績造假和逃稅嫌疑�！�

    房地產(chǎn)企業(yè)的資金量與納稅程度失衡現(xiàn)象已引起了國家稅務(wù)總局的高度重視，“今年，國家稅務(wù)總局已把房地產(chǎn)行業(yè)列為本年度專項納稅檢查工作重點，一些省市也紛紛出臺專門針對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅新規(guī)。”國家稅務(wù)總局企業(yè)所得稅司的官員稱，“房地產(chǎn)業(yè)已成為偷逃稅的重災(zāi)區(qū)�！�

    資金鏈懸疑

    盡管順馳對外放言2004年要做到100億的銷售額，未來3-5年做到500億，成為中國地產(chǎn)的NO.1.但相關(guān)監(jiān)管部門卻絲毫不敢大意。有監(jiān)管部門的消息人士透露，由于順馳大舉在全國圈地，且已在各商業(yè)銀行的貸款高達(dá)數(shù)十億元，有關(guān)方面已原則要求各商業(yè)銀行慎重對待順馳的貸款請求。此前，建行天津分行就停止了順馳一筆高達(dá)8000多萬元的貸款，理由是其發(fā)展速度值得懷疑。

    據(jù)順馳管理層一位副總透露，順馳的資金鏈已非常緊張�！肮�司現(xiàn)在完全靠銀行輸血度日。”該人士說，順馳在天津各大銀行都有大量貸款，包括工行天津分行、建行天津分行和農(nóng)行天津分行等。其中不乏關(guān)聯(lián)企業(yè)的貸款和重復(fù)抵押貸款。

    但孫宏斌似乎并沒有發(fā)現(xiàn)身邊的危險。在一份《順馳公司2004年戰(zhàn)略》（提交日期為2003年11月7日）報告中，順馳以“鴻鵠之志，勇者為王”自居，稱要堅定地成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的絕對第一。

    集團(tuán)2004年的戰(zhàn)略是：在開發(fā)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)155億元的回款，銷售利潤率不低于25%，確保天津完成70億銷售回款并確保上海完成30億、北京完成20億的銷售回款。集團(tuán)確保總體進(jìn)入8個以上的新城市，新區(qū)域?qū)崿F(xiàn)15億銷售回款，為2005年實現(xiàn)300億打下基礎(chǔ)。

    據(jù)公開資料統(tǒng)計，順馳從去年9月到現(xiàn)在，已經(jīng)進(jìn)入了北京、上海、南京等12個城市，獲得的土地超過10余個，面積超過5千畝。

    但風(fēng)光背后，順馳卻付出了高昂的資金成本。

    “順馳通過招標(biāo)、掛牌方式圈地取得的土地總價款已逾100億元�！表橊Y那位副總透露。如果再算上順馳在天津等其他地區(qū)取得的土地，保守估計總地價也應(yīng)該超過110億元。

    假如這些地在2004年需要支付比例為70%，順馳在2004年需要支付的地價就將達(dá)到77億元，如果再算上開發(fā)這些項目的前期工程款，至少要支付85億的資金。

    拿什么來支付巨額的地價款？

    目前，外界無從知道順馳的資產(chǎn)情況，但從順馳號稱去年“40億元”銷售額，可以作一些推算。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率最多能做到一年一次，如此順馳總資產(chǎn)在40億元左右，按保守負(fù)債率50%計算，順馳之凈資產(chǎn)在20億元左右，如何突然應(yīng)對100億元以上的資本支出？

    順馳內(nèi)部有句名言：“資金從來不是順馳的瓶頸，因為順馳就是從沒有錢發(fā)展過來的�！睆倪@句話來分析，順馳根本不需要考慮自身的經(jīng)營實力和經(jīng)營邏輯。

    孫宏斌對媒體表示，如果今天才想到現(xiàn)在的資金問題，順馳早就做死了。據(jù)稱，除了40億元的銷售回款，集團(tuán)還與天津的金融機(jī)構(gòu)保持著非常好的合作關(guān)系。

    然而順馳還需要應(yīng)對之策。記者從順馳內(nèi)部獲知，順馳要求所有項目都堅持兩大“絕招”。第一招：推。即推遲地價支付，完整描述為“推遲首付款時間并合理拉長后續(xù)付款”；而第二個“推”的對象是施工單位的工程款。第二招：“快”。所謂盡快開工、盡快開盤。

    孫宏斌曾表示，在財務(wù)上，順馳同時關(guān)注三個財務(wù)方面的指標(biāo)：銷售回款、項目利潤率、現(xiàn)金流。銷售回款關(guān)乎規(guī)模，項目利潤率關(guān)乎當(dāng)前利潤，而現(xiàn)金流直接和土地儲備和發(fā)展有關(guān)。要把這三個指標(biāo)都做好，順馳必須做出最好的產(chǎn)品。

    但是，記者在順馳大本營天津采訪期間，不斷有買房人向記者投訴順馳的房子存在大量瑕疵，房屋質(zhì)量差、面積縮水、隨意更改規(guī)劃設(shè)計等問題。目前，已有數(shù)十位業(yè)主將順馳告上了當(dāng)?shù)胤ㄍァ?br>
    在順馳的商業(yè)模式中，銀行擔(dān)任了一個頗為尷尬的角色。當(dāng)初銀行因為防止房地產(chǎn)風(fēng)險而收縮對順馳這類公司的貸款。如順馳轉(zhuǎn)戰(zhàn)資本市場，又會通過上市公司的巨額擔(dān)保纏上銀行，銀行似乎成了一個躲不開的被動者，這樣的資金鏈條恐怕抵擋不住一根小刺的襲擊。

    香港上市存在變數(shù)

    除國內(nèi)的商業(yè)銀行外，對順馳發(fā)展模式高度警惕的還有香港證券監(jiān)管當(dāng)局，有消息稱，順馳香港上市計劃之所以一再推遲，皆與此有關(guān)。目前，順馳能否順利上市仍存變數(shù)。

    據(jù)悉，順馳原計劃6月底在香港上市，預(yù)計募集資金超過10億港元。負(fù)責(zé)順馳IPO的投資銀行是匯豐控股，后改為摩根士丹利。有市場人士據(jù)此認(rèn)為，這再次表示順馳的資金鏈已到了岌岌可危的窘地。

    據(jù)了解，計劃在香港上市的公司名稱為順馳中國控股，其中，順馳董事長孫宏斌占97%的股權(quán)，另一位名叫張桂宗的人持有3%.

    西南證券分析師孫翔認(rèn)為，就目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場而言，開發(fā)商的主要資金來源仍依賴于銀行貸款，而房地產(chǎn)行業(yè)已于近期被認(rèn)定為過熱產(chǎn)業(yè)，銀行放貸已明顯趨緊。依靠海外基金保證房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈運作，無疑被許多房地產(chǎn)公司視為是在目前宏觀背景下的一種解脫。

    順馳集團(tuán)資產(chǎn)管理部孫穎否認(rèn)了順馳集團(tuán)轉(zhuǎn)向海外融資與受到銀行抑制房地產(chǎn)業(yè)過熱措施的影響有直接關(guān)系。她在接受媒體采訪時認(rèn)為，順馳集團(tuán)一直以來就有進(jìn)行海外融資的計劃，此前順馳已經(jīng)和匯豐合作，由匯豐作為保薦人，推進(jìn)順馳在香港主板市場的上市計劃。而與摩根士丹利的合作協(xié)議簽訂之前也已經(jīng)進(jìn)行了很長時間的接觸。

    另據(jù)記者了解，順馳集團(tuán)董事長孫宏斌近期曾多次親赴香港，就公司的發(fā)展戰(zhàn)略和財務(wù)指標(biāo)向聯(lián)交所做出說明。據(jù)稱，聯(lián)交所先前曾得到舉報。

    據(jù)香港傳媒人士透露，因為摩根士丹利的極力保薦，聯(lián)交所向順馳敞開了大門，但投資者的舉報和順馳自去年底以來的大舉圈地還是引起了香港監(jiān)管當(dāng)局的高度警惕。他們認(rèn)為順馳的商業(yè)模式風(fēng)險極大，需要重新對其評估�！坝锌赡茼橊Y的IPO計劃會被無限期押后�！�

    借殼上市計劃泡湯

    順馳借殼上市的想法由來已久。2003年7月，健橋證券投行總部就曾為順馳提供了一份《順馳集團(tuán)買殼上市之項目建議書》。該建議書在對順馳詳細(xì)研究之后，認(rèn)為順馳實現(xiàn)戰(zhàn)略最關(guān)鍵的問題是解決資金問題，完善融資結(jié)構(gòu)。健橋證券認(rèn)為：順馳融資渠道單一，主要依賴銀行借款，且長短期借款不平衡，財務(wù)風(fēng)險較大。根據(jù)健橋的結(jié)論，順馳短期借款占60%以上，長期借款不足10%，其他形式的借款為30%.

    此后，記者獨家獲悉，在一份名為《川投控股<行情資訊論壇點評>兼并收購的方案》的報告上，詳細(xì)羅列了順馳對川投控股（600674）收購的動因、目的、收購方案設(shè)計和主要運行程序及時間計劃。

    “順馳對川投控股的收購已無可能�！庇邢�息人士告訴記者，不過，從整個收購思路來看，順馳計劃通過對上市公司一系列的資產(chǎn)置換，以達(dá)到最低成本收購川投控股。

    “這是一次鋌而走險的收購，順馳幾乎是在賭命�！毕�息人士說，“為此次收購出謀劃策的是華西證券，該證券公司為川投控股的第三大股東，持股2.59%.”

    順馳計劃以旗下的天津融創(chuàng)為收購主體，以6500萬元的價格收購川投控股第一大股東——四川省投資集團(tuán)有限責(zé)任公司的全部股權(quán)。由于計劃收購的股權(quán)為54.25%，已觸發(fā)要約收購義務(wù)。收購計劃披露，“為有效推進(jìn)收購計劃的順利進(jìn)行，可以考慮安排1-2家戰(zhàn)略性股東協(xié)助完成對川投控股的收購�！�

    收購計劃認(rèn)為，通過整體置換方式收購川投控股，天津融創(chuàng)（實為順馳集團(tuán)）可以迅速達(dá)到國內(nèi)上市的目的，構(gòu)建國內(nèi)資本運作平臺，借助資本市場的作用迅速將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展到其他城市、地區(qū)。受讓方受讓股權(quán)的標(biāo)的總金額為34570.485萬元，而順馳最終只支付現(xiàn)金6500萬元，此種方式極大地降低了受讓方的現(xiàn)金流。

    消息人士透露，整個收購方案對順馳極為有利，對大股東四川投資集團(tuán)有限責(zé)任公司也非常有利，但卻沒有使國有資產(chǎn)保值增值。正如收購方案所披露的那樣，受讓方與上市公司完成資產(chǎn)重組并進(jìn)行整體資產(chǎn)置換后，將損失3億元的其他股東權(quán)益。

    不僅如此，順馳還打起了炒作二級市場股價的主意。據(jù)悉，順馳計劃收購川投控股的時間是在去年8月底，且一直處于高度機(jī)密狀態(tài)。彼時川投控股的股價在5元左右的歷史低價。而在順馳介入談判的幾個月后，該股股價一度上漲到了8元，漲幅高達(dá)60%.

    收購計劃披露，實施收購計劃分四步：一、受讓方以現(xiàn)金受讓川投集團(tuán)持有的全部股權(quán)，以每股凈資產(chǎn)1.65元計算作價34570萬元；二、受讓方以等值6.2億元的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與上市公司的全部凈資產(chǎn)進(jìn)行等價置換，置換后上市公司全部凈資產(chǎn)、負(fù)債等將全部進(jìn)入順馳，成為順馳資產(chǎn)，而上市公司的資產(chǎn)則變?yōu)橹脫Q入的受讓方的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；三、出讓方以出讓股權(quán)所獲得的現(xiàn)金中的29370萬元向受讓方回購原上市公司置換入受讓方的全部凈資產(chǎn)；四、受讓方將置換出的上市公司原有全部資產(chǎn)、負(fù)債、或有負(fù)債及相關(guān)人員作價賣給川投集團(tuán)，以此抵扣受讓方的現(xiàn)金支付。

    據(jù)悉，為了更好地控制上市公司，收購?fù)瓿珊�，順馳計劃對川投控股進(jìn)行更名和遷址。

    據(jù)記者對收購計劃書的仔細(xì)分析，發(fā)現(xiàn)順馳目前的資金鏈已相當(dāng)緊張。為完成收購，順馳甚至打起了再融資的主意。在有關(guān)《重組方案的思考》中，順馳甚至想到了重組后的增發(fā)。方案透露，一年后，川投控股的股價將達(dá)到10元，上市公司也具備增發(fā)資格。預(yù)計增發(fā)7724萬股，每股定價8元，募集資金61792萬元。按照測算，此舉將使順馳每年節(jié)約貸款利息3837萬元，若貸款3年可節(jié)約11511萬元。增發(fā)后，將使順馳另增加股東權(quán)益28075萬元。

    消息人士提醒說，川投控股增發(fā)計劃募集資金量與順馳置換入的等值的6.2億元資產(chǎn)驚人的一致，其意圖已很明顯：順馳僅以6500萬元的現(xiàn)金代價便將一個總資產(chǎn)116243萬元、凈資產(chǎn)63378萬元的上市公司牢牢地控制在手中。

    對順馳收購川投控股一事，川投控股董事會辦公室一位姓陳的先生斷然予以否認(rèn)，不過，他承認(rèn)曾經(jīng)有過接觸。其董秘許克義一開始極力否認(rèn)順馳的介入，但當(dāng)記者表示手上握有其收購報告時，許稱此事可能會擱淺，目前公司正在進(jìn)行內(nèi)部的重組。