順馳涉嫌業(yè)績(jī)?cè)旒俸吞佣?赴香港上市陡生變數(shù)

    順馳中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)順馳）董事長(zhǎng)孫宏斌也許需要認(rèn)真核實(shí)一下旗下眾多房地產(chǎn)樓盤(pán)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)。起步于天津的順馳在公司網(wǎng)站上公布，2003年，銷(xiāo)售回款達(dá)到40億元，預(yù)計(jì)2004年銷(xiāo)售回款將達(dá)到100億元。

    但出人意料的是，9月12日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布2003年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)納稅十強(qiáng)榜，近來(lái)擴(kuò)張迅猛的順馳卻榜上無(wú)名。

    榜單上，潘石屹領(lǐng)導(dǎo)的紅石建外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以1.7788億元領(lǐng)先萬(wàn)科，位居第二。排名第五的萬(wàn)科納稅1.2270億元，2003年銷(xiāo)售額63.8億元。第一名為深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司，納稅額1.99億元。

    當(dāng)然，依順馳2003年40億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，進(jìn)入納稅榜前10名似乎困難�！叭绻�順馳今年銷(xiāo)售額100億是真實(shí)的，有可能高中榜眼�！币晃簧习衿髽I(yè)老總稱(chēng)。

    “我們最想知道的是順馳2003年納稅額是多少，有關(guān)方面敢不敢公布這個(gè)數(shù)據(jù)，因?yàn)檫@是個(gè)硬指標(biāo)。”這位上榜企業(yè)老總說(shuō)，“行業(yè)老大就應(yīng)該也是納稅冠軍，所有的數(shù)據(jù)應(yīng)該是公開(kāi)的，否則就有業(yè)績(jī)?cè)旒俸吞佣愊右伞！?br>
    房地產(chǎn)企業(yè)的資金量與納稅程度失衡現(xiàn)象已引起了國(guó)家稅務(wù)總局的高度重視，“今年，國(guó)家稅務(wù)總局已把房地產(chǎn)行業(yè)列為本年度專(zhuān)項(xiàng)納稅檢查工作重點(diǎn)，一些省市也紛紛出臺(tái)專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅新規(guī)。”國(guó)家稅務(wù)總局企業(yè)所得稅司的官員稱(chēng)，“房地產(chǎn)業(yè)已成為偷逃稅的重災(zāi)區(qū)�！�

    資金鏈懸疑

    盡管順馳對(duì)外放言2004年要做到100億的銷(xiāo)售額，未來(lái)3-5年做到500億，成為中國(guó)地產(chǎn)的NO.1.但相關(guān)監(jiān)管部門(mén)卻絲毫不敢大意。有監(jiān)管部門(mén)的消息人士透露，由于順馳大舉在全國(guó)圈地，且已在各商業(yè)銀行的貸款高達(dá)數(shù)十億元，有關(guān)方面已原則要求各商業(yè)銀行慎重對(duì)待順馳的貸款請(qǐng)求。此前，建行天津分行就停止了順馳一筆高達(dá)8000多萬(wàn)元的貸款，理由是其發(fā)展速度值得懷疑。

    據(jù)順馳管理層一位副總透露，順馳的資金鏈已非常緊張。“公司現(xiàn)在完全靠銀行輸血度日。”該人士說(shuō)，順馳在天津各大銀行都有大量貸款，包括工行天津分行、建行天津分行和農(nóng)行天津分行等。其中不乏關(guān)聯(lián)企業(yè)的貸款和重復(fù)抵押貸款。

    但孫宏斌似乎并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)身邊的危險(xiǎn)。在一份《順馳公司2004年戰(zhàn)略》（提交日期為2003年11月7日）報(bào)告中，順馳以“鴻鵠之志，勇者為王”自居，稱(chēng)要堅(jiān)定地成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的絕對(duì)第一。

    集團(tuán)2004年的戰(zhàn)略是：在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)155億元的回款，銷(xiāo)售利潤(rùn)率不低于25%，確保天津完成70億銷(xiāo)售回款并確保上海完成30億、北京完成20億的銷(xiāo)售回款。集團(tuán)確�？傮w進(jìn)入8個(gè)以上的新城市，新區(qū)域?qū)崿F(xiàn)15億銷(xiāo)售回款，為2005年實(shí)現(xiàn)300億打下基礎(chǔ)。

    據(jù)公開(kāi)資料統(tǒng)計(jì)，順馳從去年9月到現(xiàn)在，已經(jīng)進(jìn)入了北京、上海、南京等12個(gè)城市，獲得的土地超過(guò)10余個(gè)，面積超過(guò)5千畝。

    但風(fēng)光背后，順馳卻付出了高昂的資金成本。

    “順馳通過(guò)招標(biāo)、掛牌方式圈地取得的土地總價(jià)款已逾100億元�！表橊Y那位副總透露。如果再算上順馳在天津等其他地區(qū)取得的土地，保守估計(jì)總地價(jià)也應(yīng)該超過(guò)110億元。

    假如這些地在2004年需要支付比例為70%，順馳在2004年需要支付的地價(jià)就將達(dá)到77億元，如果再算上開(kāi)發(fā)這些項(xiàng)目的前期工程款，至少要支付85億的資金。

    拿什么來(lái)支付巨額的地價(jià)款？

    目前，外界無(wú)從知道順馳的資產(chǎn)情況，但從順馳號(hào)稱(chēng)去年“40億元”銷(xiāo)售額，可以作一些推算。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率最多能做到一年一次，如此順馳總資產(chǎn)在40億元左右，按保守負(fù)債率50%計(jì)算，順馳之凈資產(chǎn)在20億元左右，如何突然應(yīng)對(duì)100億元以上的資本支出？

    順馳內(nèi)部有句名言：“資金從來(lái)不是順馳的瓶頸，因?yàn)轫橊Y就是從沒(méi)有錢(qián)發(fā)展過(guò)來(lái)的。”從這句話來(lái)分析，順馳根本不需要考慮自身的經(jīng)營(yíng)實(shí)力和經(jīng)營(yíng)邏輯。

    孫宏斌對(duì)媒體表示，如果今天才想到現(xiàn)在的資金問(wèn)題，順馳早就做死了。據(jù)稱(chēng)，除了40億元的銷(xiāo)售回款，集團(tuán)還與天津的金融機(jī)構(gòu)保持著非常好的合作關(guān)系。

    然而順馳還需要應(yīng)對(duì)之策。記者從順馳內(nèi)部獲知，順馳要求所有項(xiàng)目都堅(jiān)持兩大“絕招”。第一招：推。即推遲地價(jià)支付，完整描述為“推遲首付款時(shí)間并合理拉長(zhǎng)后續(xù)付款”；而第二個(gè)“推”的對(duì)象是施工單位的工程款。第二招：“快”。所謂盡快開(kāi)工、盡快開(kāi)盤(pán)。

    孫宏斌曾表示，在財(cái)務(wù)上，順馳同時(shí)關(guān)注三個(gè)財(cái)務(wù)方面的指標(biāo)：銷(xiāo)售回款、項(xiàng)目利潤(rùn)率、現(xiàn)金流。銷(xiāo)售回款關(guān)乎規(guī)模，項(xiàng)目利潤(rùn)率關(guān)乎當(dāng)前利潤(rùn)，而現(xiàn)金流直接和土地儲(chǔ)備和發(fā)展有關(guān)。要把這三個(gè)指標(biāo)都做好，順馳必須做出最好的產(chǎn)品。

    但是，記者在順馳大本營(yíng)天津采訪期間，不斷有買(mǎi)房人向記者投訴順馳的房子存在大量瑕疵，房屋質(zhì)量差、面積縮水、隨意更改規(guī)劃設(shè)計(jì)等問(wèn)題。目前，已有數(shù)十位業(yè)主將順馳告上了當(dāng)?shù)胤ㄍァ?br>
    在順馳的商業(yè)模式中，銀行擔(dān)任了一個(gè)頗為尷尬的角色。當(dāng)初銀行因?yàn)榉乐狗康禺a(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)而收縮對(duì)順馳這類(lèi)公司的貸款。如順馳轉(zhuǎn)戰(zhàn)資本市場(chǎng)，又會(huì)通過(guò)上市公司的巨額擔(dān)保纏上銀行，銀行似乎成了一個(gè)躲不開(kāi)的被動(dòng)者，這樣的資金鏈條恐怕抵擋不住一根小刺的襲擊。

    香港上市存在變數(shù)

    除國(guó)內(nèi)的商業(yè)銀行外，對(duì)順馳發(fā)展模式高度警惕的還有香港證券監(jiān)管當(dāng)局，有消息稱(chēng)，順馳香港上市計(jì)劃之所以一再推遲，皆與此有關(guān)。目前，順馳能否順利上市仍存變數(shù)。

    據(jù)悉，順馳原計(jì)劃6月底在香港上市，預(yù)計(jì)募集資金超過(guò)10億港元。負(fù)責(zé)順馳IPO的投資銀行是匯豐控股，后改為摩根士丹利。有市場(chǎng)人士據(jù)此認(rèn)為，這再次表示順馳的資金鏈已到了岌岌可危的窘地。

    據(jù)了解，計(jì)劃在香港上市的公司名稱(chēng)為順馳中國(guó)控股，其中，順馳董事長(zhǎng)孫宏斌占97%的股權(quán)，另一位名叫張桂宗的人持有3%.

    西南證券分析師孫翔認(rèn)為，就目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，開(kāi)發(fā)商的主要資金來(lái)源仍依賴(lài)于銀行貸款，而房地產(chǎn)行業(yè)已于近期被認(rèn)定為過(guò)熱產(chǎn)業(yè)，銀行放貸已明顯趨緊。依靠海外基金保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金鏈運(yùn)作，無(wú)疑被許多房地產(chǎn)公司視為是在目前宏觀背景下的一種解脫。

    順馳集團(tuán)資產(chǎn)管理部孫穎否認(rèn)了順馳集團(tuán)轉(zhuǎn)向海外融資與受到銀行抑制房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱措施的影響有直接關(guān)系。她在接受媒體采訪時(shí)認(rèn)為，順馳集團(tuán)一直以來(lái)就有進(jìn)行海外融資的計(jì)劃，此前順馳已經(jīng)和匯豐合作，由匯豐作為保薦人，推進(jìn)順馳在香港主板市場(chǎng)的上市計(jì)劃。而與摩根士丹利的合作協(xié)議簽訂之前也已經(jīng)進(jìn)行了很長(zhǎng)時(shí)間的接觸。

    另?yè)?jù)記者了解，順馳集團(tuán)董事長(zhǎng)孫宏斌近期曾多次親赴香港，就公司的發(fā)展戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)指標(biāo)向聯(lián)交所做出說(shuō)明。據(jù)稱(chēng)，聯(lián)交所先前曾得到舉報(bào)。

    據(jù)香港傳媒人士透露，因?yàn)槟Ω�士丹利的極力保薦，聯(lián)交所向順馳敞開(kāi)了大門(mén)，但投資者的舉報(bào)和順馳自去年底以來(lái)的大舉圈地還是引起了香港監(jiān)管當(dāng)局的高度警惕。他們認(rèn)為順馳的商業(yè)模式風(fēng)險(xiǎn)極大，需要重新對(duì)其評(píng)估�！坝锌赡茼橊Y的IPO計(jì)劃會(huì)被無(wú)限期押后。”

    借殼上市計(jì)劃泡湯

    順馳借殼上市的想法由來(lái)已久。2003年7月，健橋證券投行總部就曾為順馳提供了一份《順馳集團(tuán)買(mǎi)殼上市之項(xiàng)目建議書(shū)》。該建議書(shū)在對(duì)順馳詳細(xì)研究之后，認(rèn)為順馳實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略最關(guān)鍵的問(wèn)題是解決資金問(wèn)題，完善融資結(jié)構(gòu)。健橋證券認(rèn)為：順馳融資渠道單一，主要依賴(lài)銀行借款，且長(zhǎng)短期借款不平衡，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。根據(jù)健橋的結(jié)論，順馳短期借款占60%以上，長(zhǎng)期借款不足10%，其他形式的借款為30%.

    此后，記者獨(dú)家獲悉，在一份名為《川投控股<行情資訊論壇點(diǎn)評(píng)>兼并收購(gòu)的方案》的報(bào)告上，詳細(xì)羅列了順馳對(duì)川投控股（600674）收購(gòu)的動(dòng)因、目的、收購(gòu)方案設(shè)計(jì)和主要運(yùn)行程序及時(shí)間計(jì)劃。

    “順馳對(duì)川投控股的收購(gòu)已無(wú)可能�！庇邢�息人士告訴記者，不過(guò)，從整個(gè)收購(gòu)思路來(lái)看，順馳計(jì)劃通過(guò)對(duì)上市公司一系列的資產(chǎn)置換，以達(dá)到最低成本收購(gòu)川投控股。

    “這是一次鋌而走險(xiǎn)的收購(gòu)，順馳幾乎是在賭命�！毕�息人士說(shuō)，“為此次收購(gòu)出謀劃策的是華西證券，該證券公司為川投控股的第三大股東，持股2.59%.”

    順馳計(jì)劃以旗下的天津融創(chuàng)為收購(gòu)主體，以6500萬(wàn)元的價(jià)格收購(gòu)川投控股第一大股東——四川省投資集團(tuán)有限責(zé)任公司的全部股權(quán)。由于計(jì)劃收購(gòu)的股權(quán)為54.25%，已觸發(fā)要約收購(gòu)義務(wù)。收購(gòu)計(jì)劃披露，“為有效推進(jìn)收購(gòu)計(jì)劃的順利進(jìn)行，可以考慮安排1-2家戰(zhàn)略性股東協(xié)助完成對(duì)川投控股的收購(gòu)。”

    收購(gòu)計(jì)劃認(rèn)為，通過(guò)整體置換方式收購(gòu)川投控股，天津融創(chuàng)（實(shí)為順馳集團(tuán)）可以迅速達(dá)到國(guó)內(nèi)上市的目的，構(gòu)建國(guó)內(nèi)資本運(yùn)作平臺(tái)，借助資本市場(chǎng)的作用迅速將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展到其他城市、地區(qū)。受讓方受讓股權(quán)的標(biāo)的總金額為34570.485萬(wàn)元，而順馳最終只支付現(xiàn)金6500萬(wàn)元，此種方式極大地降低了受讓方的現(xiàn)金流。

    消息人士透露，整個(gè)收購(gòu)方案對(duì)順馳極為有利，對(duì)大股東四川投資集團(tuán)有限責(zé)任公司也非常有利，但卻沒(méi)有使國(guó)有資產(chǎn)保值增值。正如收購(gòu)方案所披露的那樣，受讓方與上市公司完成資產(chǎn)重組并進(jìn)行整體資產(chǎn)置換后，將損失3億元的其他股東權(quán)益。

    不僅如此，順馳還打起了炒作二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)的主意。據(jù)悉，順馳計(jì)劃收購(gòu)川投控股的時(shí)間是在去年8月底，且一直處于高度機(jī)密狀態(tài)。彼時(shí)川投控股的股價(jià)在5元左右的歷史低價(jià)。而在順馳介入談判的幾個(gè)月后，該股股價(jià)一度上漲到了8元，漲幅高達(dá)60%.

    收購(gòu)計(jì)劃披露，實(shí)施收購(gòu)計(jì)劃分四步：一、受讓方以現(xiàn)金受讓川投集團(tuán)持有的全部股權(quán)，以每股凈資產(chǎn)1.65元計(jì)算作價(jià)34570萬(wàn)元；二、受讓方以等值6.2億元的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與上市公司的全部?jī)糍Y產(chǎn)進(jìn)行等價(jià)置換，置換后上市公司全部?jī)糍Y產(chǎn)、負(fù)債等將全部進(jìn)入順馳，成為順馳資產(chǎn)，而上市公司的資產(chǎn)則變?yōu)橹脫Q入的受讓方的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)；三、出讓方以出讓股權(quán)所獲得的現(xiàn)金中的29370萬(wàn)元向受讓方回購(gòu)原上市公司置換入受讓方的全部?jī)糍Y產(chǎn)；四、受讓方將置換出的上市公司原有全部資產(chǎn)、負(fù)債、或有負(fù)債及相關(guān)人員作價(jià)賣(mài)給川投集團(tuán)，以此抵扣受讓方的現(xiàn)金支付。

    據(jù)悉，為了更好地控制上市公司，收購(gòu)?fù)瓿珊螅�順馳計(jì)劃對(duì)川投控股進(jìn)行更名和遷址。

    據(jù)記者對(duì)收購(gòu)計(jì)劃書(shū)的仔細(xì)分析，發(fā)現(xiàn)順馳目前的資金鏈已相當(dāng)緊張。為完成收購(gòu)，順馳甚至打起了再融資的主意。在有關(guān)《重組方案的思考》中，順馳甚至想到了重組后的增發(fā)。方案透露，一年后，川投控股的股價(jià)將達(dá)到10元，上市公司也具備增發(fā)資格。預(yù)計(jì)增發(fā)7724萬(wàn)股，每股定價(jià)8元，募集資金61792萬(wàn)元。按照測(cè)算，此舉將使順馳每年節(jié)約貸款利息3837萬(wàn)元，若貸款3年可節(jié)約11511萬(wàn)元。增發(fā)后，將使順馳另增加股東權(quán)益28075萬(wàn)元。

    消息人士提醒說(shuō)，川投控股增發(fā)計(jì)劃募集資金量與順馳置換入的等值的6.2億元資產(chǎn)驚人的一致，其意圖已很明顯：順馳僅以6500萬(wàn)元的現(xiàn)金代價(jià)便將一個(gè)總資產(chǎn)116243萬(wàn)元、凈資產(chǎn)63378萬(wàn)元的上市公司牢牢地控制在手中。

    對(duì)順馳收購(gòu)川投控股一事，川投控股董事會(huì)辦公室一位姓陳的先生斷然予以否認(rèn)，不過(guò)，他承認(rèn)曾經(jīng)有過(guò)接觸。其董秘許克義一開(kāi)始極力否認(rèn)順馳的介入，但當(dāng)記者表示手上握有其收購(gòu)報(bào)告時(shí)，許稱(chēng)此事可能會(huì)擱淺，目前公司正在進(jìn)行內(nèi)部的重組。