根據(jù)《通知》，稅務(wù)部門對(duì)個(gè)人二手房買賣征收個(gè)稅分兩種征收方法：一是“據(jù)實(shí)征收”，二是“核定征收”。
實(shí)行“據(jù)實(shí)征收”的，以一次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額減除房產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按20%稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=（每次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額-房產(chǎn)原值-合理費(fèi)用）×20%.
實(shí)行“核定征收”的，按售房收入全額計(jì)征。計(jì)算公式是：應(yīng)納稅額＝個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入額×應(yīng)稅所得率×20%.
《通知》還規(guī)定，廣州市個(gè)人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)適用的“應(yīng)稅所得率”：轉(zhuǎn)讓住房的為5%；轉(zhuǎn)讓非住房的為7.5%.
廣州市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，如果納稅人能夠提供完整的證明材料，而計(jì)算出來(lái)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓沒有所得的，則不用交納個(gè)人所得稅。
據(jù)介紹，根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，還有兩種情況可享受二手房轉(zhuǎn)讓稅收優(yōu)惠：一是個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暫免征收個(gè)人所得稅；二是個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房并在出售后一年內(nèi)重新購(gòu)房，可全部或部分退回轉(zhuǎn)讓住房已繳個(gè)人所得稅。
繳稅計(jì)算示例
一套二手房以60萬(wàn)元賣出，假設(shè)房產(chǎn)原值和合理費(fèi)用合計(jì)52萬(wàn)元，如售房者提供相關(guān)完整資料的，根據(jù)“據(jù)實(shí)征收”方法，要繳個(gè)稅額：（60－52）×20% ＝1.6萬(wàn)元。如售房者不能提供相關(guān)完整資料的，按“核定征收”方法，要繳納個(gè)稅額：60×5%×20%＝0.6萬(wàn)元。
但如果賣出價(jià)為60萬(wàn)元，而房產(chǎn)原值和合理費(fèi)用合計(jì)58萬(wàn)元。則按照“據(jù)實(shí)征收”方法，要繳個(gè)稅為0.4萬(wàn)元；按“核定征收”方法仍為0.6萬(wàn)元。
成本核算方法
“房產(chǎn)原值”包括：（1）自建房：報(bào)建及建造過(guò)程發(fā)生的費(fèi)用；（2）購(gòu)買商品房：購(gòu)進(jìn)價(jià)格及購(gòu)房支付的其他有關(guān)費(fèi)用（包括契稅、印花稅、權(quán)證綜合費(fèi)等，下同）；（3）受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的房產(chǎn)：發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)進(jìn)價(jià)格及其他有關(guān)費(fèi)用。
合理費(fèi)用是指，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)按照國(guó)家或地方政府規(guī)定支付的有關(guān)營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅、土地出讓金、中介服務(wù)費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)以及房產(chǎn)交易過(guò)程中按規(guī)定支付的其他有關(guān)費(fèi)用。
五項(xiàng)證明材料
“據(jù)實(shí)征收”證明材料包括：㈠合法、有效的售房合同；㈡合法、有效的購(gòu)房合同和構(gòu)成房產(chǎn)原值的相關(guān)憑證；㈢支付合理費(fèi)用的相關(guān)憑證；㈣個(gè)人轉(zhuǎn)讓已購(gòu)公有住房的，還應(yīng)提供所有扣除項(xiàng)目相關(guān)資料憑證；㈤主管地稅征收機(jī)關(guān)出具按“據(jù)實(shí)征收”的審核意見。
時(shí)間界定標(biāo)準(zhǔn)
對(duì)個(gè)人自用房屋的起點(diǎn)時(shí)間的確定，分以下四種情況：
一是購(gòu)買商品房的，以房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明上注明的時(shí)間或《商品房買賣合同》約定的交樓時(shí)間為準(zhǔn)；
二是購(gòu)買公有住房的，以購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)的開具日期、《購(gòu)買公房繳款明細(xì)表》上注明的繳款時(shí)間或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間為準(zhǔn)；
三是自建住房的，以房屋檔案記載的規(guī)劃部門竣工驗(yàn)收時(shí)間或房管部門發(fā)放的房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間為準(zhǔn)；
四是個(gè)人通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的房屋，以發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的自用時(shí)間為準(zhǔn)。
如果證明文件所注明的自用起點(diǎn)時(shí)間不一致的，按照孰先的原則確定自用時(shí)間。這項(xiàng)規(guī)定充分照顧了納稅人的實(shí)際利益。
申請(qǐng)退稅的房屋買賣時(shí)間確定原則為：個(gè)人重新購(gòu)買住房時(shí)間是以購(gòu)房合同的生效時(shí)間、第一期房款發(fā)票上注明的填發(fā)日期或房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期，按照孰先的原則來(lái)確定重新購(gòu)房的時(shí)間。
而個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房時(shí)間則以個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有住房繳納的個(gè)人所得稅完稅憑證上注明的時(shí)間為準(zhǔn)。
