收益歸私降低土地出讓金 已購公房上市稅費(fèi)大減

　　北京市政府下發(fā)的《北京市已購公有住房上市出售實(shí)施辦法》已于3月1日開始實(shí)行，此舉對北京市住房二級市場將產(chǎn)生積極影響。

　　公房上市取消收益分成

　　辦法規(guī)定：城鎮(zhèn)居民上市出售按房改成本價(jià)購買的公有住房，在按規(guī)定繳納稅費(fèi)后，收入全部歸產(chǎn)權(quán)人個人所有。城鎮(zhèn)居民上市出售按房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房，在按規(guī)定繳納稅費(fèi)并扣除按當(dāng)年房改成本價(jià)6%計(jì)算的價(jià)款后，收入全部歸產(chǎn)權(quán)人個人所有。同時(shí)也可以向房屋所在區(qū)、縣國土房管局交易管理部門申請按當(dāng)年房改成本價(jià)的6%補(bǔ)交房價(jià)款后，按照房改成本價(jià)的有關(guān)政策上市出售已購公有住房。應(yīng)按當(dāng)年房改成本價(jià)6%計(jì)算扣除的價(jià)款，由區(qū)、縣國土房管局交易管理部門代收代繳，其中，本市城近郊八區(qū)應(yīng)按月上繳市國土房管局，再由市國土房管局統(tǒng)一上繳市財(cái)政，納入市住房基金專戶管理。原產(chǎn)權(quán)單位要求返還的，由市財(cái)政返還。

　　根據(jù)原有操作手法，北京市除東城區(qū)外其他區(qū)縣的收益分成以每平方米4000元為界，東城區(qū)因?yàn)榈囟蝺?yōu)勢其區(qū)域定價(jià)為每平方米5000元以上，所以一般情況下公司協(xié)助實(shí)際超出每平方米4000元的客戶交易賣房手續(xù)時(shí)，會采取合同價(jià)與成交價(jià)不同的方法，利用政策允許的范圍將房屋盡量減少收益分成的企業(yè)所得數(shù)額。從而造成合同價(jià)比市場價(jià)低了許多，使得北京市二手房實(shí)際交易價(jià)格發(fā)生扭曲，不能反映出北京二手房的實(shí)際成交面貌。而且由于有收益分成的影響，業(yè)主需要交納費(fèi)用過多，所以在一般情況下業(yè)主方都會提出售房“凈價(jià)”的提法，從而把自己應(yīng)交的費(fèi)用轉(zhuǎn)移到客戶身上，加大了客戶的負(fù)擔(dān)。

　　公房上市降低土地出讓金

　　辦法規(guī)定：上市出售的已購公有住房，由買受人在辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)時(shí)按照當(dāng)年房改成本價(jià)的1%補(bǔ)交土地出讓金或土地收益。權(quán)屬登記部門在制發(fā)房屋所有權(quán)證時(shí)，應(yīng)在附記欄中注明土地出讓金或土地收益繳納情況并加蓋印章。

　　按房改成本價(jià)購買公有住房的城鎮(zhèn)居民，也可以按照當(dāng)年房改成本價(jià)的1%補(bǔ)交土地出讓金或土地收益后，向房屋所在區(qū)、縣國土房管局申請辦理商品房房屋所有權(quán)證。

　　已購公有住房的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，前述補(bǔ)交的土地出讓金或土地收益依法上繳財(cái)政，專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；已購公有住房的土地使用權(quán)是以出讓方式取得的，按已購公有住房原產(chǎn)權(quán)單位的財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系和財(cái)政體制，分別上繳中央財(cái)政和地方財(cái)政或返還原產(chǎn)權(quán)單位，專項(xiàng)用于發(fā)放住房補(bǔ)貼。其中，已購公有住房原產(chǎn)權(quán)單位屬行政機(jī)關(guān)的，全額上繳財(cái)政；屬事業(yè)單位的，50%上繳財(cái)政，50%返還原產(chǎn)權(quán)單位；屬企業(yè)的，全額返還原產(chǎn)權(quán)單位。

　　以一套50平方米、26萬元成交房屋來說，按照原來的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算：成交價(jià)的3%，即為：7800元；如果是按《新辦法》計(jì)算：按成本價(jià)的1%收取，即為742.5元，只相當(dāng)原來的十分之一，大大降低了客戶交易費(fèi)用的負(fù)擔(dān)，是降低二手房成交稅費(fèi)的最好措施，能更好地促進(jìn)二手房的交易。

　　公房上市的其他稅費(fèi)

　　辦法規(guī)定：已購公有住房上市出售涉及的供暖費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和公共維修基金等事項(xiàng)，出售人應(yīng)如實(shí)告知買受人，并將處理方式寫入房屋買賣合同條款中。鼓勵有條件的單位改革現(xiàn)行供暖費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由單位支付的方式，實(shí)行貨幣分配。

　　居民購買并居住一年以上的已購公有住房，上市出售時(shí)免征營業(yè)稅。居民購買并居住不足一年的已購公有住房，上市出售時(shí)營業(yè)稅按售價(jià)減去住房補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)部分的經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)款、已支付的超標(biāo)處理款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的款項(xiàng)和稅費(fèi)后的差額計(jì)征。已購公有住房上市出售時(shí)，暫免征土地增值稅。對產(chǎn)權(quán)人出售自用五年以上且是家庭唯一生活用房的已購公有住房所得，免征個人所得稅；不符合上述免征個人所得稅條件的產(chǎn)權(quán)人出售已購公有住房，其應(yīng)納稅所得額為產(chǎn)權(quán)人個人出售已購公有住房的銷售價(jià)格，減除住房面積按經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格計(jì)算的價(jià)款（以市政府公布的經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)為準(zhǔn)）、原支付超過經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格的房價(jià)款部分、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額。

　　居民上市出售已購公有住房一年內(nèi)新購商品房的，按新購商品房與出售已購公有住房成交價(jià)的差額計(jì)征契稅。如果購房的價(jià)格等于或低于售房的價(jià)格，則不需繳納契稅。