繳稅額提升 上海非居住房出租市場生變

　　上海市從2月1日起加強(qiáng)了對個(gè)人非居住用房出售、租賃行為的稅收管理。這一舉措對租房市場帶來的影響已經(jīng)露出了苗頭按照上海市地方稅務(wù)局下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人非居住用房出售、租賃行為稅收管理工作的通知》（以下簡稱《通知》），上海市從2月1日起，對個(gè)人作出租用途的非自住不動產(chǎn)全額征收5%的營業(yè)稅、12%的房地產(chǎn)稅及20%的個(gè)人收入所得稅。若物業(yè)租金收入低于營業(yè)稅起征點(diǎn)800元人民幣，則免征營業(yè)稅，但仍應(yīng)按規(guī)定繳納12%的房地產(chǎn)稅和20%的個(gè)人收入所得稅。

　　雖然這一舉措針對的是非居住用房，但對正在興頭上的上海租房市場來說，帶來的直接和間接影響已經(jīng)露出了苗頭。

　　稅賦大幅提高

　　所謂的非居住用房，是指寫字樓、商鋪、工業(yè)廠房等。

　　據(jù)多位業(yè)主稱，此前在上海投資購買非居住用房供出租用途，業(yè)主只要每月向區(qū)級稅務(wù)局按合約上的租金金額繳納5%的綜合稅�！锻ㄖ�》要求執(zhí)行的新規(guī)定，使得業(yè)主需要繳納的稅額有了大幅提升。不少購買了非居住用房作出租用的業(yè)主們表示，看到《通知》之后，他們倒吸了幾口涼氣。

　　從最簡單的推想可知道，按照原來的稅收標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)初購購買非居住用房用于出租，預(yù)期在幾年內(nèi)能夠回本，而根據(jù)一舉提高了如此幅度的新稅賦，業(yè)主的回本期將大大延長。若仍要在原來預(yù)期回本的時(shí)間內(nèi)收回成本，除非就是租金以超乎想像的幅度漲上去，而后者目前已經(jīng)多少顯得有點(diǎn)高處不勝寒了。

　　對上海房產(chǎn)市場頗為了解的臺商楊大正說：“當(dāng)初投資出租用途的辦公樓，預(yù)期在10至12年內(nèi)回本。稅賦這樣大幅提高，50年也無法收回投資�！鄙虾Ｉ戏可啼伔�務(wù)網(wǎng)絡(luò)有限公司總經(jīng)理項(xiàng)敏算了一筆賬：以一個(gè)每平方米1萬元共100平方米的商鋪為例，業(yè)主在去年的出租收益約為9.5萬元，回報(bào)率在9.213%.而今年2月1日后再用于出租，其收益將下降2.774%.同樣以這個(gè)商鋪為例，如果在去年以100萬元的價(jià)格買入，再以130萬元的售價(jià)賣出，業(yè)主僅需支付稅金51150元，可以凈賺248850元。而根據(jù)《通知》中的規(guī)定，如果業(yè)主在2月1日后以同樣的售價(jià)賣出該商鋪，差價(jià)收入要下降62.39%.經(jīng)過這樣的比較，貸款投資非居住用房出租的投資者，得馬上對出租收入能否抵消貸款利息進(jìn)行精算。

　　面臨如此嚴(yán)峻的考驗(yàn)，上海商鋪、寫字樓等非居住用房的投資將會遭受怎樣的影響呢？上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心理事顧建發(fā)認(rèn)為，非居住房出租的稅賦突然上漲，可能會引起一部分本來有這方面投資意向的投資者擱置原來的投資計(jì)劃。

　　各方說法不同

　　記者沒有了解到此次大幅提升非居住用房租賃稅賦的官方說法，上海市地方稅務(wù)局宣傳處的人士沒有回答記者對此的詢問。但關(guān)于此項(xiàng)新措施的出臺動因，各方的說法不同。

　　上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任印堃華教授說，以前非自住房出租作為經(jīng)營行為，20%的個(gè)人所得稅也是要交的，但可能執(zhí)行情況不是很好，這次地稅局只是為了強(qiáng)調(diào)對非自住房租賃市場的管理，把它和其它稅種綜合起來重新強(qiáng)調(diào)了一遍。毫無疑問，這部分稅是理應(yīng)繳納的。但上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心理事顧建發(fā)認(rèn)為，從12%房地產(chǎn)稅和5%營業(yè)稅這兩項(xiàng)稅種的設(shè)定原則來判斷，在非居住房出租方面是否屬于應(yīng)征范疇，有待商榷。

　　另據(jù)有關(guān)人士透露，《通知》中的這些稅種并非新增的，而是能從上世紀(jì)80年代的相關(guān)稅收法規(guī)中找到依據(jù)的。百富行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人麥月麗說，上海早些年為爭取外來投資，將出租物業(yè)綜合稅大幅下調(diào)到過低水平。或許如今因?yàn)樵S多商鋪的投資回報(bào)理想，才決定取消當(dāng)年為促進(jìn)房產(chǎn)市場發(fā)展而出臺的優(yōu)惠措施。

　　房地產(chǎn)業(yè)是上海重點(diǎn)發(fā)展的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，但房地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)在2002年才初步顯示出對上海經(jīng)濟(jì)全局的影響力。在2002年上海樓市火爆的背景下，房地產(chǎn)增加值增速超過了14%，增幅高出全市GDP三個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP的比重從上一年的6.4%上升到了6.9%.2002年，上海房地產(chǎn)行業(yè)全年創(chuàng)出的97.61億元稅收。不過，上海市地方稅務(wù)局有關(guān)人士透露，國家稅務(wù)總局要求上海今年實(shí)現(xiàn)稅收收入比2002年多增18.9%.據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，在新的壓力下，有關(guān)部門的眼光自然會瞄上去年創(chuàng)稅同比攀高了五成的房地產(chǎn)業(yè)，而上海非居住房屋租賃的稅收征管有相當(dāng)?shù)臐摿�可挖�?br>
　　不大不小的信號

　　上海市中心有一近4000平方米的商鋪，一位溫州投資客對發(fā)展商開出的1.8萬元/平方米報(bào)價(jià)連價(jià)格也未還就爽快地全部買下了，讓發(fā)展商大喜不已。但這位溫州客將商鋪拆零在溫州叫賣，實(shí)際銷售價(jià)近2.5萬元/平方米。一轉(zhuǎn)手賺取的利潤，竟然不比蓋了兩年房子的發(fā)展商賺得少。正是這些傳奇故事一樣的投資案例的堆積，推動上海商鋪2002年的平均價(jià)位漲幅比2001年高出一倍以上，達(dá)到了2萬元/平方米的高價(jià)。

　　在上海的非居住房屋租賃市場上，并非僅僅是商鋪?zhàn)赓U讓個(gè)人投資者熱賺，機(jī)構(gòu)投資者在寫字樓租賃市場上賺走的鈔票更是一個(gè)龐大的天文數(shù)字。目前，陸家嘴地區(qū)商務(wù)樓里正在急速蔓延著“惜售”風(fēng)潮，已建成的26幢大廈中相當(dāng)部分掛出了“只租不售”招牌。商務(wù)樓之所以敢“只租不售”，無疑是高額的租金驅(qū)使。保利集團(tuán)建造的證券大廈，僅用不到5年的時(shí)間就收回了投資�，F(xiàn)在證券大廈的租金每年就可為保利集團(tuán)凈賺3000萬元，等于每10年的租金就可以再建一座證券大廈。上海靜安區(qū)以“樓宇經(jīng)濟(jì)”而聞名全國，其2002年來自建房、售房和租賃3個(gè)行業(yè)上繳的營業(yè)稅高達(dá)2.5億余元，占全區(qū)營業(yè)稅總量的四成。

　　實(shí)際上，上海市地方稅務(wù)局的新規(guī)定在實(shí)施過程中可能會存在很多的不確定性。據(jù)有關(guān)人士分析，12%的房產(chǎn)稅是必須要經(jīng)過登記才能征收的稅種，但實(shí)際用作非居住房而未經(jīng)登記的房屋并不少見。即使登記了的，部分房主很可能會因稅費(fèi)上漲而“鋌而走險(xiǎn)”地避稅，導(dǎo)致房屋租賃中的租金虛報(bào)或干脆不申報(bào)。

　　不過，上海市地方稅務(wù)局此番決意從非居住房屋租賃市場中挖潛，至少是發(fā)出了一個(gè)不大不小的信號：上海此次“著力削減”的是寫字樓、商鋪和工業(yè)廠房方面的租賃利潤，那么下次會輪誰呢？