2012年銀行從業(yè)《個(gè)人貸款》預(yù)習(xí)第三章（2）

　　第二節(jié) 貸款流程

　　5.貸款的受理和調(diào)查

　?。?）貸款的受理

　?、儋J前咨詢。銀行通過現(xiàn)場咨詢、網(wǎng)上銀行、業(yè)務(wù)宣傳手冊等方式介紹個(gè)人住房貸款的品種、申請人的條件要求、申請人需提供的材料、貸款程序、貸款利率和還款方式等主要條款及其他相關(guān)事宜。

　?、谫J款的受理程序。包括接受申請和初審。

　　申請貸款時(shí)需遞交：個(gè)人住房借款申請書；有效身份證件；借款人還款能力證明材料；合法、有效的購房合同；抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件及有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的書面證明或簽字，保證人出具的擔(dān)保書面承諾和擔(dān)保人資信證明材料；購房首付款證明材料；貸款銀行規(guī)定的其他文件和資料。如配偶共同申請，還需遞交出示結(jié)婚證及配偶的戶口簿等。

　　初審主要審查借款申請人的主體資格及借款申請人所提交材料的完整性與規(guī)范性。

　?。?）貸前調(diào)查

　?、賹﹂_發(fā)商及樓盤項(xiàng)目的調(diào)查。主要包括：

　　a.開發(fā)商資信的審查。包括：房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)；企業(yè)資信等級或信用程度；企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；稅務(wù)登記證明；會(huì)計(jì)報(bào)表；開發(fā)商債權(quán)債務(wù)及為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況；企業(yè)法人代表的個(gè)人信用程度和管理層的決策能力。

　　b.項(xiàng)目審查。包括：項(xiàng)目資料的完整性、真實(shí)性和有效性；項(xiàng)目（包括項(xiàng)目開發(fā)及銷售）的合法性，一般不能為已被抵押的項(xiàng)目提供商品房銷售貸款；項(xiàng)目工程進(jìn)度；項(xiàng)目資金到位情況。

　　c.項(xiàng)目實(shí)地考察。包括：開發(fā)商所提供的資料和數(shù)據(jù)是否與實(shí)際一致，是否經(jīng)過政府部門批準(zhǔn)；開發(fā)商從事房地產(chǎn)建筑和銷售的資格認(rèn)定；項(xiàng)目的銷售前景。

　　撰寫調(diào)查報(bào)告。包括：開發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況；開發(fā)商要求合作的項(xiàng)目情況、資金到位情況、工程進(jìn)度情況、市場銷售前景；合作項(xiàng)目效益與風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目合作的可行性結(jié)論以及可提供個(gè)人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年限等。

　?、趯杩钊说恼{(diào)查。

　　調(diào)查方式：審查申請材料；面談；查詢個(gè)人信用記錄；電話調(diào)查；實(shí)地調(diào)查等。其中，至少應(yīng)直接與借款申請人（包括共同申請人）面談一次，可在受理貸款申請的同時(shí)進(jìn)行；面談應(yīng)做相應(yīng)記錄。

　　調(diào)查內(nèi)容：主要有借款申請人基本情況、貸款基本情況、所購房屋情況、貸款擔(dān)保情況。重點(diǎn)調(diào)查：材料一致性；借款申請人（包括代理人）身份證明；借款人信用情況；借款人償還能力證明材料；所購房屋首付款證明；購房合同或協(xié)議；擔(dān)保材料真實(shí)性；貸款真實(shí)性。

　　其中，審核擔(dān)保材料具體應(yīng)調(diào)查：

　　抵押擔(dān)保的：抵押物是否屬于法律規(guī)定且銀行認(rèn)可的抵押財(cái)產(chǎn)范圍；抵押人對抵押物占有的合法性；抵押物價(jià)值與存續(xù)狀況。

　　質(zhì)押擔(dān)保的：質(zhì)押權(quán)利的合法性；出質(zhì)人對質(zhì)押權(quán)利占有的合法性；質(zhì)押權(quán)利條件。

　　保證擔(dān)保的：保證人具備保證資格，三年內(nèi)連續(xù)虧損、在銀行黑名單之列或有重大違法行為損害銀行利益的法人，不得作為保證人。

　　貸前調(diào)查完成后應(yīng)填寫“個(gè)人住房貸款調(diào)查審批表”。

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