中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》預(yù)習(xí)講義：投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

　　一、中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析概述

　　（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義

　　一般認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)未來(lái)行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)之間發(fā)生的多種負(fù)偏離的綜合。這種負(fù)偏離是指在特定的客觀條件下，在特定的時(shí)期內(nèi)，某一實(shí)際結(jié)果與預(yù)期結(jié)果可能發(fā)生差異的程度。差異程度越大，風(fēng)險(xiǎn)就越大。這種偏離可以用兩個(gè)．?dāng)?shù)來(lái)描述：一是發(fā)生偏離的方向和大小，即后果；二是發(fā)生偏離的可能性，即事件發(fā)生的概率。

　　含義：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征

　　1、客觀性

　　2、不確定性

　　3、潛在性

　　4、可預(yù)測(cè)性

　　5、可測(cè)性

　　6、相關(guān)性

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的含義和內(nèi)容

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析是在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步綜合分析識(shí)別房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在將來(lái)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中潛在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，揭示風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，判別風(fēng)險(xiǎn)程度，提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策，降低風(fēng)險(xiǎn)損失。

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析一般包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)四個(gè)環(huán)節(jié)。

　　二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

　?。ㄒ唬╋L(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的概念

　　風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指運(yùn)用系統(tǒng)論的方法對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全面考察、綜合分析，找出潛在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，并對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行比較、分類，確定各因素間的相關(guān)性和獨(dú)立性，判斷其發(fā)生的可能性及對(duì)項(xiàng)目的影響程度，按其重要性進(jìn)行排序，或賦予權(quán)重。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的目的和特點(diǎn)

　　目的主要有兩個(gè)：

　　①為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)型礎(chǔ)；

　　②為選擇最佳的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案提供依據(jù)。

　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的特點(diǎn)有系統(tǒng)性、連續(xù)性和制度性。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型

　　1、房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

　　通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) 周期風(fēng)險(xiǎn) 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 利率風(fēng)險(xiǎn) 政策風(fēng)險(xiǎn) 政治風(fēng)險(xiǎn) 或然損失風(fēng)險(xiǎn)

　　2、房地產(chǎn)投資的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

　　收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) 比較風(fēng)險(xiǎn) 時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) 持有期風(fēng)險(xiǎn)

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要方法

　　1、問(wèn)卷調(diào)查法

　　為五個(gè)步驟來(lái)完成：

　?、俑鶕?jù)房地產(chǎn)投資者的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和投資項(xiàng)目的特點(diǎn)，明確列出調(diào)查表需要收集的信息；

　　②按照需要收集的信息，設(shè)計(jì)問(wèn)題，并確定每個(gè)問(wèn)題的類型；

　　③按照問(wèn)題的類型、難易程度，選擇題型，并設(shè)計(jì)好詢問(wèn)問(wèn)題的次序；

　?、苓x擇一些調(diào)查者作調(diào)查表的初步測(cè)試，；請(qǐng)他們先做題，然后召開座談會(huì)或個(gè)別談話征求意見：

　?、莅凑諟y(cè)試結(jié)果乏，再對(duì)調(diào)查表作必要的修改，最后得出正式調(diào)查表。

　　2、專家調(diào)查法

　?。?）擬定風(fēng)險(xiǎn)因素專家調(diào)查表

　?。?）選擇專家

　　（3）寄發(fā)風(fēng)險(xiǎn)因素專家調(diào)查表反復(fù)征詢專家意見

　?。?）撰寫調(diào)查報(bào)告

　　3、情景分析法

　　它的具體應(yīng)用分為篩選、監(jiān)測(cè)和診斷三個(gè)步驟。

　　情景分析法適用于：

　　①提醒房地產(chǎn)投資者注意某種措施或政策可能引起的風(fēng)險(xiǎn)及其后果；

　?、诮ㄗh需要進(jìn)行監(jiān)測(cè)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)范圍；

　?、垩芯磕撤N關(guān)鍵性因素對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)投資決策過(guò)程的影響。

　　三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)及評(píng)價(jià)

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)

　　1、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與概率

　　2、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)度

　　（1）期望值

　?。?）標(biāo)準(zhǔn)差

　?。?）變異系數(shù)

　　（二）房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

　　1、以經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的累計(jì)概率、標(biāo)準(zhǔn)差、變異系數(shù)為判別標(biāo)準(zhǔn)

　　2、以綜合風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為判別標(biāo)準(zhǔn)

　　四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的原則

　　1、連續(xù)性

　　2、針對(duì)性

　　3、可行性

　　4、經(jīng)濟(jì)性

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的方法

　　1、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

　　2、風(fēng)險(xiǎn)回避

　　3、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

　　（1）契約性轉(zhuǎn)移

　?。?）項(xiàng)目資金證券化

　　4、風(fēng)險(xiǎn)組合

　　5、風(fēng)險(xiǎn)自留

　　（1）承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

　?。?）自保風(fēng)險(xiǎn)

　　6、風(fēng)險(xiǎn)利用

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范策略

　　1、保險(xiǎn)策略

　　2、投資分散策略

　　（1）投資區(qū)域分散

　?。?）投資種類分散

　　（3）投資時(shí)間分散

　　3、融資策略

　　4、聯(lián)合策略