2012中級經濟師《房地產經濟專業(yè)知識與實務》預習投資項目

　　考試目的

　　測查應試人員是否掌握房地產投資的概念和特點，并能夠對房地產投資項目進行經濟評價，讀懂和撰寫房地產投資項目可行性研究報告。

　　考試內容

　　（一）房地產投資概述 。

　　中級經濟師考試房地產經濟專業(yè)投資的概念和實質，直接投資和間接投資的概念及其區(qū)別和聯(lián)系；房地產投資的含義和形式；房地產直接投資和間接投資的概念，房地產開發(fā)投資與房地產置業(yè)投資的區(qū)別，出售型房地產開發(fā)投資與經營型房地產開發(fā)投資的區(qū)別；房地產投資的特點；房地產投資的主體構成和資金構成。

　?。ǘ┵Y金的時間價值及等值計算

　　資金的時間價值的含義，資金具有時間價值的原因；現(xiàn)金流量及現(xiàn)金流人、現(xiàn)金流出、凈現(xiàn)金流量的含義；現(xiàn)金流量圖上的要素，現(xiàn)金流量圖的閱讀和繪制；利息和利率的概念、計算；單利計息和復利計息的區(qū)別；名義利率和實際利率的含義及有關計算。

　　資金等效值的概念、作用及其計算。

　?。ㄈ┓康禺a投資項目的現(xiàn)金流量

　　出售型房地產開發(fā)項目、經營型房地產開發(fā)項目、房地產置業(yè)投資項目的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的構成。

　　（四）房地產投資項目的財務報表

　　現(xiàn)金流量表的類型、形式、內容、作用和編制注意問題，資金來源與運用表、損益表、資產負債表的形式、內容、作用和編制注意問題，項目總投資估算表、借款還本付息計劃表的形式、內容和作用。

　?。ㄎ澹┓康禺a投資項目經濟評價指標和方法

　　房地產投資項目財務評價的概念、主要目標；房地產投資項目經濟評價指標體系；財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率、動態(tài)投資回收期等動態(tài)盈利性指標的概念、計算、評價準則和優(yōu)缺點；基準收益率的概念及其確定；成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率、靜態(tài)投資回收期等靜態(tài)盈利性指標的概念、計算和評價準則；借款償還期、利息備付率、償債備付率、資產負債率、流動比率和速動比率等清償性指標的概念、計算和評價準則。

　?。?房地產投資項目不確定性分析

　　不確定性和不確定性分析的概念，不確定性分析的主要內容和意義，房地產投資項目的主要不確定性因素；盈虧平衡分析的概念及基本原理；固定成本和變動成本的概念，固定成本和變動成本分解的方法；線性盈虧平衡分析方法，盈虧平衡點的計算，盈虧平衡的評價原則；敏感性分析的含義、．作用和方法，單因素敏感性分析方法；房地產投資風險的含義和特征：房地產投資項目風險分析的含義和內容；房地產投資風險識別的概念、目的、特點；房地產投資風險的類型，系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險的內容；房地產投資風險識別的主要方法；房地產投資風險估計和評價的主要內容和方法；房地產投資風險應對的原則和方法。

　?。ㄆ撸┓康禺a投資項目方案比選

　　房地產投資項目方案類型的含義和特點；房地產投資項目方案比選的含義和作用；凈現(xiàn)值比較法、凈現(xiàn)值率比較法、差額投資內部收益率法、差額凈現(xiàn)值法、年值法、現(xiàn)值法等計算期相同和不同的互斥方案比選。

　?。ò耍┓康禺a投資項目可行性研究報告

　　房地產投資項目可行性研究的含義、作用、主要依據(jù)和工作步驟，房地產投資項目可行性研究報告的結構和編制。