2012年經(jīng)濟(jì)師考試中級房地產(chǎn)專業(yè)復(fù)習(xí)參考資料 房地產(chǎn)征收問題

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　　第二節(jié) 房地產(chǎn)征收的前提條件

　　一、公共利益的界定

　　必須保證公共利益的正當(dāng)性以及征收權(quán)行使的公共目的性，這是評判征收行為是否合法的根本標(biāo)準(zhǔn)和防止征收權(quán)濫用的重要措施。

　　二、公共利益的特點(diǎn)

　　1、公共利益是客觀的

　　2、公共利益是共享的

　　3、公共利益是不確定的

　　4、公共利益不同于國家利益或政府利益

　　三、商業(yè)利益與公共利益的關(guān)系

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)征收的權(quán)限和程序

　　一、集體土地征收的程序及審批

　　（一）集體土地征收的程序

　　1、集體土地征收的申請

　　2、集體土地征收的審查

　　3、集體土地征收的批準(zhǔn)

　　4、集體土地征收的公告

　　5、集體土地征收的補(bǔ)償

　?。ǘ┘w土地征收的審批

　　1、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批

　　2、土地征收的審批

　　3、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批與土地征收的審批的關(guān)系

　　二、城市房屋拆遷的管理體制和程序

　　（一）城市房屋拆遷的管理體制

　　國家一級，地方一級，縣級以上地方人民政府有關(guān)部門

　?。ǘ┏鞘蟹课莶疬w的程序

　　1、城市房屋拆遷的管理體制的申請

　　2、城市房屋拆遷的審批和拆遷許可證的取得

　　3、城市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂

　　4、城市房屋拆遷的實(shí)施

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)征收的補(bǔ)償和安置

　　一、集體土地征收補(bǔ)償和安置

　　（一）征地補(bǔ)償費(fèi)用的含義和構(gòu)成

　?。ǘ┱鞯匮a(bǔ)償?shù)牟襟E

　　1、辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?/p>

　　2、確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　3、擬定并公布征地補(bǔ)償、安置方案并征求意見

　　4、征地補(bǔ)償

　　5、征地補(bǔ)償費(fèi)用的使用

　?。ㄈ┱鞯匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　1、征收更低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　?。?）土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)

　?。?）、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　?。?）、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)

　?。?）、青苗補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　?。?）、安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用

　　2、征收其他土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　3、征收城市郊區(qū)菜地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　4、大中型水利水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　（四）被征地農(nóng)民的安置

　　1、貨幣安置

　　2、保障安置

　　3、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置

　　4、重新?lián)駱I(yè)安置

　　5、入股分紅安置

　　6、異地移民安置

　　二、房屋拆遷補(bǔ)償和安置

　?。ㄒ唬┓课莶疬w補(bǔ)償?shù)膶ο?/p>

　　（二）房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞?/p>

　　1、貨幣補(bǔ)償

　　2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　?。ㄈ┨厥馇闆r的房屋拆遷補(bǔ)償

　　1、出租房屋的拆遷補(bǔ)償

　　2、產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補(bǔ)償

　　3、設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償

　　4、拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償

　　5、臨時建筑、違章建筑的拆遷補(bǔ)償

　?。ㄋ模┴泿叛a(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)

　　1、房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)

　　2、搬遷補(bǔ)償費(fèi)

　　3、過度補(bǔ)償費(fèi)

　　3、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)

　　4、安置補(bǔ)償費(fèi)

　?。ㄎ澹?、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　?。┎疬w補(bǔ)償費(fèi)用確定的程序

　　1、被拆遷房屋的調(diào)查登記

　　2、被拆遷房屋的評價

　　3、拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽訂