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2009年《中級(jí)房地產(chǎn)》試題及答案解析
一、單項(xiàng)選擇題(共60題,每題1分。每題的備選項(xiàng)中,只有1個(gè)最符合題意)
1.下列關(guān)于區(qū)位的說法中,錯(cuò)誤的是( )。
A.區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系
B.區(qū)位不隨時(shí)間而變化,僅由方位和距離兩個(gè)因素決定
C.地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張都會(huì)引起區(qū)位的變化
D.政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關(guān)系的區(qū)位
正確答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】在特定的時(shí)間,區(qū)位是確定的和唯一的,受方位和距離兩個(gè)因素的制約。前提是時(shí)間是特定的,而題目中B項(xiàng)說區(qū)位不隨時(shí)間而變化,僅由方位和距離兩個(gè)因素決定。因此是錯(cuò)的。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查區(qū)位的相關(guān)內(nèi)容,參見教材P10-11。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P14頁第6題涉及到該知識(shí)點(diǎn)。
2.中心商務(wù)高度等于( )之比。
A.中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑基底面積
B.中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑面積
C.中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑基底面積
D.中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑面積
正確答案:A
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】中心商務(wù)高度指標(biāo)(CBHI)=中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑基底面積
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】此題考查中心商務(wù)高度指標(biāo)。參見教材P19。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題(一)單選題第4題與本題一樣。
3.消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)未來價(jià)格的預(yù)期與其對(duì)該種房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)需求的關(guān)系是( )。
A.若預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲,則會(huì)減少其現(xiàn)時(shí)需求
B.若預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格下降,則會(huì)增加其現(xiàn)時(shí)需求
C.若預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格上漲,則會(huì)增加其現(xiàn)時(shí)需求
D.若預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格不變,則會(huì)減少其現(xiàn)時(shí)需求
正確答案:C
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格在未來會(huì)上漲時(shí),就會(huì)增加現(xiàn)時(shí)需求。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查決定房地產(chǎn)需求量因素中的消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期,參見教材P22。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題(一)多選題第2題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
4.“某宗房地產(chǎn)位于汽車站的北側(cè)”表示的是該宗房地產(chǎn)的( )。
A.環(huán)境
B.方位
C.通達(dá)性
D.朝向
正確答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】方位是指方向和位置,主體和客體間的區(qū)位關(guān)系可以用方位表述。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】此題考查方位的概念。參見教材P10。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第一章多選題第2題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
5.根據(jù)古典地租理論,地租是農(nóng)產(chǎn)品市場價(jià)格扣除生產(chǎn)成本和( )后的余額。
A.平均稅費(fèi)
B.平均利潤
C.平均市值
D.平均價(jià)格
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】地租=市場價(jià)格-生產(chǎn)成本-平均利潤
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查古典地租理論,參見教材P26。
6.集體土地征收是國家為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序,強(qiáng)制取得集體土地( )的行為。
A.所有權(quán)
B.使用權(quán)
C.繼承權(quán)
D.通行權(quán)
參考答案:A
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】集體土地征收是國家為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序,強(qiáng)制取得集體土地所有權(quán)的行為。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查集體土地征收的概念。參見教材P35。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第二章選題第2題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
7.在評(píng)估公益事業(yè)用房的拆遷補(bǔ)償價(jià)格時(shí),通常采用的方法是( )。
A.市場法
B.收益法
C.成本法
D.假設(shè)開發(fā)法
參考答案:C
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例,通常無收益或收益較少,因此,通常采用成本法評(píng)估。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查公益事業(yè)用房拆遷補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估方法。參見教材P46。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P26例16與此題類似。網(wǎng)校練習(xí)中心第二章單選題第12題與本題一樣。
8.征收農(nóng)民集體所有的土地,土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的( )所有。
A.農(nóng)民個(gè)人
B.剩余勞動(dòng)力安置單位
C.地上附著物所有人
D.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織
參考答案:D
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】征收集體所有的土地,土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】此題考查集體土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的使用。參見教材P43。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P24例12與此題一樣。
9.房地產(chǎn)征用是指國家因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個(gè)人財(cái)產(chǎn)的行為。征用的目的是獲得財(cái)產(chǎn)的( )。
A.所有權(quán)
B.使用權(quán)
C.處分權(quán)
D.收益權(quán)
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】征用的目的旨在獲得使用權(quán),是對(duì)單位、個(gè)人財(cái)產(chǎn)的臨時(shí)使用,使用后要返還,所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查征用特征中的不轉(zhuǎn)移所有權(quán)。參見教材P36。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題(二)多選題第3題涉及到此知識(shí)點(diǎn);網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P28第3題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
10.下列建設(shè)用地使用權(quán)處置方式中,不屬于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是( )。
A.抵押
B.出售
C.互換
D.贈(zèng)與
參考答案:A
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要形式有出售、交換和贈(zèng)與三種。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】此題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式。參見教材P63。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P41例21涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
11.下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)互換的說法中,正確的是( )。
A.互換的標(biāo)的物必須都是建設(shè)用地使用權(quán)
B.互換的標(biāo)的物之一必須是建設(shè)用地使用權(quán)
C.互換后的建設(shè)用地使用權(quán)人不發(fā)生變化
D.互換的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是等值的
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】建設(shè)用地使用權(quán)互換是指當(dāng)事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)或一方轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán),另一方轉(zhuǎn)移金錢以外的標(biāo)的物的行為。所以B的說法是正確的。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查建設(shè)用地使用權(quán)互換的內(nèi)容。參見教材P63-64。
12.下列建設(shè)用地使用權(quán)中,不得設(shè)定抵押的是( )。
A.通過招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
B.通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
C.通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)
D.已依法公告列入拆遷范圍的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)
參考答案:D
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】屬于下列范圍的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押:已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】此題考查建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押的情況。參見教材P67。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題(一)多選題第9題涉及到此知識(shí)點(diǎn);網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P252第64題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
13.建設(shè)用地使用權(quán)抵押后,下列關(guān)于該土地上新增的建筑物的說法中,正確的是( )。
A.新增建筑物屬于抵押財(cái)產(chǎn)
B.在建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),新增建筑物應(yīng)與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分
C.新增建筑物轉(zhuǎn)讓時(shí),建設(shè)用地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓
D.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)處分所得的價(jià)款,抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】《物權(quán)法》第二百條規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后,該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分,但新增建筑物所得的價(jià)款,抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。”
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償相關(guān)內(nèi)容。參見教材P68-69。
14.下列關(guān)于集體建設(shè)用地使用原則的說法中,錯(cuò)誤的是( )。
A.維護(hù)社會(huì)主義公有制,保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益
B.按規(guī)劃用地、節(jié)約用地、保護(hù)耕地
C.按計(jì)劃用地,可以適當(dāng)突破計(jì)劃控制指標(biāo)
D.如果涉及占用農(nóng)用地的,必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)
參考答案:C
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】按計(jì)劃用地,不得突破計(jì)劃控制指標(biāo)。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】此題考查集體建設(shè)用地使用的原則,參見教材P72。
15.進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研時(shí),首先應(yīng)明確( )。
A.調(diào)研人員
B.調(diào)研計(jì)劃
C.調(diào)研目標(biāo)
D.調(diào)研方案
參考答案:C
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】調(diào)研目標(biāo)是進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研時(shí)應(yīng)先明確的。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)市場調(diào)研程序的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P79。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題(一)單選題第17題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
16.在房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研中,對(duì)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平的調(diào)研屬于( )調(diào)研。
A.經(jīng)濟(jì)環(huán)境
B.政治法律環(huán)境
C.區(qū)域環(huán)境
D.社會(huì)文化環(huán)境
參考答案:A
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】對(duì)居民收入水平、消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)研屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容。參見教材P81。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P54例2涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
17.消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的購買欲望是房地產(chǎn)需求的( )。
A.主體
B.動(dòng)力
C.保障
D.結(jié)果
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】購買欲望是需求的動(dòng)力,是產(chǎn)生需求行為的源泉。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】此題考查房地產(chǎn)市場需求調(diào)研的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P81。
18.在房地產(chǎn)市場供給調(diào)研中,對(duì)同類企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實(shí)力狀況的調(diào)研屬于( )調(diào)研。
A.市場行情
B.市場反響
C.市場競爭者
D.消費(fèi)行為
參考答案:C
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】對(duì)競爭企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實(shí)力狀況的調(diào)研屬于房地產(chǎn)市場競爭者調(diào)研。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)市場競爭者調(diào)研的內(nèi)容。參見教材P82。
19.下列在房地產(chǎn)市場調(diào)研中搜集的資料,不屬于次級(jí)資料的是( )。
A.官方統(tǒng)計(jì)資料中有關(guān)房地產(chǎn)的分析資料
B.公司發(fā)展部針對(duì)特定項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)消費(fèi)者購買力調(diào)研的資料
C.來自主管部門和行業(yè)管理機(jī)構(gòu)的資料
D.專業(yè)研究機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)資料
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】B項(xiàng)屬于初級(jí)資料而不是次級(jí)資料。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查次級(jí)資料的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P83-84。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第四章多選題第29題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
20.房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資是根據(jù)投資是否直接( )而劃分的。
A.作用于房地產(chǎn)產(chǎn)品
B.形成增量房地產(chǎn)
C.使投資者擁有房地產(chǎn)
D.取得土地使用權(quán)
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】按照是否直接形成房地產(chǎn)增量資產(chǎn),房地產(chǎn)直接投資可分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)投資的分類,參見教材P102。
21.銀行向某家庭提供了年貸款利率為6%,期限為l0年,按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款,該家庭承擔(dān)的實(shí)際年利率是( )。
A.6.14%
B.6.15%
C.6.17%
D.6.50%
參考答案:C
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】i=(1+r/n)^n-1=(1+6%/12)^12-1=6.17%
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查實(shí)際利率的計(jì)算方法。參見教材P110。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題(一)單選題第21題與本題類似;網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P83第3題與本題類似。
22.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),是指項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)建筑物( )米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。
A.1
B.2
C.3
D.4
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi),是指項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)建筑物2米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的含義。參見教材P116。
23.若某房地產(chǎn)投資方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零,則該方案在經(jīng)濟(jì)上不可行,因?yàn)樵摲桨甘牵?)的方案。
A.投資虧損
B.不能滿足基準(zhǔn)收益率要求
C.無利可圖
D.風(fēng)險(xiǎn)很大
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】當(dāng)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零時(shí),說明該方案不能滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利水平,故該方案不可行。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則,參見教材P131。
24.投資項(xiàng)目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理?xiàng)l件下,對(duì)產(chǎn)品的( )進(jìn)行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。
A.產(chǎn)量、價(jià)格、成本
B.產(chǎn)量、利潤、價(jià)格
C.產(chǎn)量、成本、利潤
D.成本、利潤、價(jià)格
參考答案:C
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】投資項(xiàng)目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理?xiàng)l件下,對(duì)產(chǎn)品的產(chǎn)量、成本、利潤進(jìn)行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查投資項(xiàng)目盈虧平衡分析的含義。參見教材P143。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第六章單選題第15題與此題類似;網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P97第16題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
25.在對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析時(shí),臨界點(diǎn)是指不確定因素的變化使項(xiàng)目( )的臨界數(shù)值。
A.由可行變?yōu)椴豢尚?
B.由低風(fēng)險(xiǎn)變?yōu)楦唢L(fēng)險(xiǎn)
C.由敏感性弱變?yōu)槊舾行詮?qiáng)
D.由盈利變?yōu)椴挥?
參考答案:A
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】臨界點(diǎn)是指不確定因素的變化使項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】此題考查敏感性分析臨界點(diǎn)的含義。參見教材P149。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第六章多選題第11題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
26.從房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的過程來看,感知風(fēng)險(xiǎn)和分析風(fēng)險(xiǎn)是( )階段的重要內(nèi)容。
A.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
B.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)
C.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)
D. 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)
參考答案:A
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過程包含兩個(gè)環(huán)節(jié):一是感知風(fēng)險(xiǎn);二是分析風(fēng)險(xiǎn)。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】此題考查風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的內(nèi)容。參見教材P153。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第六章多選題第14題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
27.預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的營銷方式。從風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的角度看,該營銷方式采用了( )的方法。
A.風(fēng)險(xiǎn)回避
B.風(fēng)險(xiǎn)組合
C.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
D.風(fēng)險(xiǎn)自留
參考答案:C
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】在房地產(chǎn)投資中,契約性轉(zhuǎn)移主要包括預(yù)售、租售、出售一定年限的房地產(chǎn)使用權(quán)、項(xiàng)目工程出包與分包等方式。所以預(yù)售屬于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】此題考查風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的內(nèi)容。參見教材P164。
28.某投資者擬以500萬元的限額購買店鋪,現(xiàn)有銷售總價(jià)分別為500萬元、200萬元、l60萬元的3個(gè)店鋪供其選擇。該投資者可選擇的投資方案是( )個(gè)。
A.1
B.2
C.3
D.4
參考答案:D
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】在若干可采用的獨(dú)立方案中,如果有資源約束條件,則只能從中選擇一部分方案實(shí)施,可以將它們組合為互斥方案。本題中可選擇的投資方案是500萬、200萬、160萬、(200+160)萬共4個(gè)。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查組合-互斥方案的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P171。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P109第6題與本題類似。
29.若投資資金是投資者進(jìn)行投資的強(qiáng)制約束條件,則在進(jìn)行方案比選時(shí)宜采用( )。
A.凈現(xiàn)值法
B.凈將來值法
C.凈年值法
D.凈現(xiàn)值率法
參考答案:D
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】在投資資金受到強(qiáng)制約束的情況下,一般宜采用凈現(xiàn)值率法。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查凈現(xiàn)值率法的適用情況。參見教材P173。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P108單選第4題與本題一樣;網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P236第14題與本題一樣;網(wǎng)校練習(xí)中心第七章單選題第3題與本題一樣。
30.采用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選時(shí),是將差額內(nèi)部收益率(△IRR)與基準(zhǔn)收益率(ic)進(jìn)行比較,判別標(biāo)準(zhǔn)是( )。
A.若△IRR>ic,則投資大的方案為優(yōu)
B.若△IRR>ic,則投資小的方案為優(yōu)
C.若△IRR<ic,則投資大的方案為優(yōu)D.若△IRR<ic,則方案間無法直接比較
參考答案:A
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】若△IRR>ic,則年均凈現(xiàn)金流大的方案為優(yōu);若0<△IRR<ic,則年凈現(xiàn)金流小的方案為最優(yōu)?!?font color="#ff0000">正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】此題考查用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選的判別準(zhǔn)則。參見教材P182。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P108單選題第5題與本題類似。
31.在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中,要對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)分析,這是投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的( )原則的要求。
A.有無對(duì)比
B.以動(dòng)態(tài)分析為主
C.以定性分析為主
D.收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】動(dòng)態(tài)分析是指利用資金時(shí)間價(jià)值的原理對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)分析。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)應(yīng)遵循的基本原則。參見教材P188。
32.對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程系統(tǒng)構(gòu)成而言,下列包含關(guān)系的說法中,正確的是( )。
A.單項(xiàng)工程∈單位工程∈分部工程∈分項(xiàng)工程
B.單位工程∈單項(xiàng)工程∈分部工程∈分項(xiàng)工程
C.分項(xiàng)工程∈分部工程∈單位工程∈單項(xiàng)工程
D.分項(xiàng)工程∈分部工程∈單項(xiàng)工程∈單位工程
參考答案:C
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程系統(tǒng)由單項(xiàng)工程、單位工程、分部工程和分項(xiàng)工程構(gòu)成。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)的關(guān)系。參見教材P194。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P113例2與本題一樣;網(wǎng)校練習(xí)中心第八章單選題第19題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
33.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的矩陣型組織中,每一項(xiàng)縱向和橫向交匯的工作,指令來自( )。
A.縱向部門
B.橫向部門
C.縱向和橫向兩個(gè)部門
D.項(xiàng)目經(jīng)理
參考答案:C
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的矩陣型組織中,每一項(xiàng)縱向和橫向交匯的工作,指令來自于縱向和橫向兩個(gè)部門。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查矩陣型組織的內(nèi)容。參見教材P197。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P121第4題與本題類似。
34.在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中,可行性研究階段的啟動(dòng)標(biāo)志是( )。
A.項(xiàng)目建議書獲批準(zhǔn)
B.編制可行性研究大綱
C.項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究
D.簽訂設(shè)計(jì)合同
參考答案:A
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中,可行性研究階段的啟動(dòng)標(biāo)志是項(xiàng)目建議書獲批準(zhǔn)。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理過程。參見教材P195表8-1。
35.在工程招標(biāo)中,投標(biāo)人按招標(biāo)文件向招標(biāo)人提出報(bào)價(jià)的行為是( )。
A.承諾
B.議價(jià)
C.要約
D.邀約
參考答案:C
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】投標(biāo)人按招標(biāo)文件向招標(biāo)人提出報(bào)價(jià)的行為是要約。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查投標(biāo)的性質(zhì)。參見教材P198。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第八章多選題第4題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
36.房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)投資的工程費(fèi)用不包括( )。
A.稅金
B.土地使用費(fèi)
C.間接費(fèi)
D.直接費(fèi)
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】土地使用費(fèi)屬于工程建設(shè)其他費(fèi)用,不屬于工程費(fèi)用。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)投資的工程費(fèi)用。參見教材P203圖8-5。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題(一)單選題第32題與本題類似;網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P117例8涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
37.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)潛在消費(fèi)者的戶型需求進(jìn)行了調(diào)研,并將調(diào)研結(jié)果作為開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃沒計(jì)的依據(jù)之一,這表明該企業(yè)開發(fā)經(jīng)營遵循的觀念是( )。
A.生產(chǎn)觀念
B.推銷觀念
C.市場營銷觀念
D.產(chǎn)品觀念
參考答案:C
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】市場營銷觀念的基本內(nèi)容是:消費(fèi)者需要什么房地產(chǎn)產(chǎn)品,企業(yè)就應(yīng)當(dāng)開發(fā)和銷售什么房地產(chǎn)產(chǎn)品。企業(yè)考慮問題是從反映市場的需求出發(fā),按照目標(biāo)客戶的需求去組織開發(fā)和銷售。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)的市場營銷觀念。參見教材P215。
38.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)采取直接渠道進(jìn)行商品房銷售的優(yōu)點(diǎn)是( )。
A.有利于發(fā)揮銷售專長
B.銷售隊(duì)伍建設(shè)成本低
C.銷售策略調(diào)整快捷
D.銷售效益好
參考答案:C
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)銷售采取直接渠道,產(chǎn)銷直接見面,便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接了解客戶的需求、購買特點(diǎn)及變化趨勢,由此可以較快地調(diào)整銷售策略。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)銷售直接渠道的優(yōu)點(diǎn)。參見教材P217。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題(一)多選題第35題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
39.某商品房開發(fā)項(xiàng)目即將上市時(shí)適逢金融危機(jī),該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)資金主要來自銀行借貸,為避免資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn),此時(shí)穩(wěn)妥的定價(jià)目標(biāo)宜設(shè)定為( )。
A.實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤
B.維護(hù)企業(yè)形象
C.維持市場占有率
D.維持營業(yè)
參考答案:D
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到市場不景氣、同行業(yè)競爭激烈等方面的沖擊時(shí),商品房無法按正常價(jià)格出售,為避免資金鏈斷裂甚至企業(yè)倒閉,往往推行大幅度折扣,以保本價(jià)格甚至虧本價(jià)格出售商品以求資金收回,維持營業(yè)。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo)中維持營業(yè)的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P221。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P140多選題第7題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
40.某商品房開發(fā)項(xiàng)目采用成本加成法測算得出的價(jià)格是5 000元/㎡。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果,80%的被調(diào)查者可接受的價(jià)格范圍是6 000—6 500元/㎡,10%的被調(diào)查者可接受的價(jià)格范圍是7 000元/㎡以上,企業(yè)決策者最終將項(xiàng)目的銷售價(jià)格確定為均價(jià)6 500元/㎡。該項(xiàng)目采用的主要定價(jià)方法是( )。
A.目標(biāo)利潤定價(jià)法
B.需求導(dǎo)向定價(jià)法
C.競爭導(dǎo)向定價(jià)法
D.比較定價(jià)法
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】需求導(dǎo)向定價(jià)法是以客戶的需求強(qiáng)度及其對(duì)價(jià)格的承受能力作為定價(jià)依據(jù),是體現(xiàn)市場營銷觀念的一種定價(jià)方法。題目中該企業(yè)對(duì)市場進(jìn)行調(diào)查,并根據(jù)消費(fèi)者的價(jià)格承受能力確定了項(xiàng)目價(jià)格,所以是需求導(dǎo)向定價(jià)法。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法。參見教材P223。
41.在某花園洋房開發(fā)項(xiàng)目開盤前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約200名當(dāng)?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀,向來訪者提供自助晚餐,并舉行了抽獎(jiǎng)活動(dòng)。上述促銷手段屬于房地產(chǎn)促銷方式中的( )。
A.人員推銷
B.活動(dòng)推廣
C.營業(yè)推廠
D.公共關(guān)系推廣
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】在某花園洋房開發(fā)項(xiàng)目開盤前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約200名當(dāng)?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀,向來訪者提供自助晚餐,并舉行了抽獎(jiǎng)活動(dòng)。這是樓盤慶典的一種,屬于房地產(chǎn)促銷的活動(dòng)推廣。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】此題考查活動(dòng)推廣的類型。參見教材P234。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第九章多選題第18題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
42.某城市某種商品住宅2009年3月1日至11月1日的價(jià)格平均每月比上月上漲0.3%,其中某套商品住宅2009年5月1日的價(jià)格為3 500元/㎡。如將該套住宅的價(jià)格調(diào)整到2009年11月1日的價(jià)格,則調(diào)整后的價(jià)格是( )元/㎡。
A.3 552.82
B.3 563.00
C.3 563.47
D.3 574.16
參考答案:C
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】F=P(1+i)^n,調(diào)整后的價(jià)格=3500×(1+0.3%)^6=3 563.47。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查復(fù)利計(jì)息的計(jì)算公式。參見教材P109。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P67例5與本題類似。
43.某建筑物8年前建成交付使用,建筑面積為l20㎡,單位建筑面積的重置價(jià)格為600元/㎡,年折舊額為l 440元,用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是( )。
A.81.00%
B.84.00%
C.84.17%
D.84.80%
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】成新率=[1-(1-R)t/R]×100%,由于題目給出了年折舊額的值,所以可知C(1-R)/N=1440,C=600×120=72000,可知(1-R)/N=0.02。成新率=[1-0.02×8]×100%=84%。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查成新率的計(jì)算方法。參見教材P253-254。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P169第一個(gè)案例題第4題與本題類似;網(wǎng)校模擬試題(一)單選題第41題與本題類似;網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P156例13與本題類似。
44.某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元,空置和收租損失為潛在毛租金收入的l0%,運(yùn)營費(fèi)用率為20%,該住宅的年凈收益是( )萬元。
A.1.40
B.1.44
C.1.60
D.1.80
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營費(fèi)用=2-2×10%-(2-2×10%)×20%=1.44。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P166案例分析(二)第2題涉及到此公式。
45.凈收益=潛在毛租金收入-( )+其他收入-運(yùn)營費(fèi)用。
A.空置和收租損失
B.還本付息額
C.折舊額
D.所得稅
參考答案:A
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營費(fèi)用。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P166案例分析(二)第2題涉及到此公式。
46.在物業(yè)管理中,制定臨時(shí)管理規(guī)約的主體是( )。
A.業(yè)主大會(huì)
B.業(yè)主委員會(huì)
C.物業(yè)建設(shè)單位
D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
參考答案:C
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】臨時(shí)管理規(guī)約一般由物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前預(yù)先制定。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查臨時(shí)管理規(guī)約的制定主體。參見教材P275。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第十一章多選題第6題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
47.在物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)中,評(píng)標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)、定標(biāo)的規(guī)則對(duì)所有的投標(biāo)人都是一致的,這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標(biāo)的( )原則。
A.公開
B.公平
C.公正
D.誠實(shí)信用
參考答案:C
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】公正原則是指要用同樣的準(zhǔn)則作為衡量所有投標(biāo)書的尺度,評(píng)標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)、定標(biāo)的規(guī)則與評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所有的投標(biāo)人都是一致的。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查物業(yè)管理招投標(biāo)原則的公正原則。參見教材P281。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P192多選題第13題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
48.下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)的說法中,錯(cuò)誤的是( )。
A.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂
B.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性
C.前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期限應(yīng)為三至五年
D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同
參考答案:C
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】前期物業(yè)合同的特點(diǎn)有:由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂;過渡性;附終止條件的合同。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查前期物業(yè)合同的特點(diǎn)。參見教材P287。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第十一章單選題第1題與本題一樣;網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P191多選題第10題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
49.下列原則中,不屬于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則的是( )。
A.合理原則
B.公開原則
C.費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則
D.費(fèi)用與支付能力相適應(yīng)的原則
參考答案:D
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則的有:合理原則;公開原則;費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則。參見教材P288。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P187第6題與本題一樣;網(wǎng)校練習(xí)中心第十一章多選題第21題與本題一樣。
50.商品住宅房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后,該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金所有權(quán)歸( )。
A.該房屋出售人
B.該房屋買受人
C.該房屋所在住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)
D.該房屋所在地政府房產(chǎn)主管部門
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余的情況,該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查商品住宅維修資金交存的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P291。
51.抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是( )。
A.借款人
B.抵押人
C.貸款人
D.抵押權(quán)人
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是抵押人。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查抵押人的含義。參見教材P299。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第十二章案例分析題第1題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
52.在房地產(chǎn)抵押貸款期間,未經(jīng)( )同意,抵押人不得變賣抵押房地產(chǎn)。
A.保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)
B.房屋主管部門
C.抵押權(quán)人
D.房屋承租人
參考答案:C
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi),抵押品使用權(quán)歸屬抵押人,但未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得變賣抵押品。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P300。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P214多選題第14題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
53某人購房貸款60萬元,采用等額本金還款方式分10年償還,貸款年利率為5%,則第10個(gè)月的貸款余額是( )萬元。
A.53
B.55
C.57
D.59
參考答案:C
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】貸款本金P為600000元,貸款月利率i=5%÷12=0.4167%,按月計(jì)算的貸款期數(shù)n=10×12=120。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×(1+i)^n]/[(1+i)^n-1]=6365(元)。要求第10個(gè)月的貸款余額,可知分期付款已清償9個(gè)月,m=9,則貸款余額=α×[(1+i)^(n-m)-1]/[(1+i)^(n-m)×i]=6365×[(1+0.4167%)^111-1]/[(1+0.4167%)^111×0.4167%]=565713.48(元)≈57(萬)。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查貸款余額的計(jì)算。參見教材P302。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題(一)案例分析1的第4小題與本題類似;網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P199例5與本題類似。
54.在按月等額償還方式下,會(huì)導(dǎo)致個(gè)人住房貸款月還款額增加的是( )。
A.降低首付款比例
B.降低貸款利率
C.降低抵押率
D.延長貸款期限
參考答案:A
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】根據(jù)等額還款抵押貸款公式α=P×[i×(1+i)^n]/[(1+i)^n-1]可知,當(dāng)首付款比例降低時(shí),則需要貸款的P值就變大了,則月還款額就增加了。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查等本金還款抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容,參見教材P302。
55.房地產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額一般根據(jù)保險(xiǎn)房地產(chǎn)的( )確定。
A.評(píng)估價(jià)值
B.賬面價(jià)值
C.歷史成本
D.交易價(jià)格
參考答案:A
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額一般根據(jù)保險(xiǎn)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值確定。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查保險(xiǎn)金額的確定依據(jù)。參見教材P320。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P206例14與本題類似。
56.下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中,屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種的是( )。
A.耕地占用稅
B.房產(chǎn)稅
C.契稅
D.土地增值稅
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收也成為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收,相當(dāng)于商品使用環(huán)節(jié)的稅收,如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的內(nèi)容。參見教材P324。
57.下列關(guān)于房產(chǎn)稅的說法中,正確的是( )。
A.房產(chǎn)稅按評(píng)估值征收
B.房產(chǎn)稅的稅率全國統(tǒng)一
C.房產(chǎn)稅按季度征收
D.非出租的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】房產(chǎn)稅具有以下基本特點(diǎn):①屬于財(cái)產(chǎn)稅,其征稅對(duì)象是房產(chǎn)。②按年征收、分期繳納。③區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法,對(duì)于非出租的房產(chǎn),依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納,對(duì)于出租的房產(chǎn),依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納。④稅率全國統(tǒng)一。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房產(chǎn)稅的特點(diǎn)。參見教材P326。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題(二)多選題第20題涉及到此知識(shí)點(diǎn);網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P231第3題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
58.計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)納稅額時(shí),對(duì)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%但不超過100%的部分,適用稅率是( )。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、不超過100%的部分,適用稅率是40%。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查土地增值稅的稅率。參見教材P329表13-1。
59.在征收土地增值稅時(shí),固定扣除項(xiàng)目( )。
A.包括為取得土地使用權(quán)所支付的金額
B.不包括為取得土地使用權(quán)所支付的稅金
C.不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
D.包括房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅金
參考答案:A
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】在征收土地增值稅時(shí),規(guī)定扣除項(xiàng)目包括為取得土地使用權(quán)所支付的金額。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查土地增值稅規(guī)定扣除項(xiàng)目的內(nèi)容。參見教材P329。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P230第13題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
60.下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,不需繳納印花稅的是( )。
A.書立土地使用權(quán)出讓合同
B.領(lǐng)受房產(chǎn)證
C.領(lǐng)受國有土地使用證
D.書立土地租賃合同
參考答案:D
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】土地租賃合同不屬于印花稅應(yīng)稅憑證,不繳納印花稅。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】此題考查印花稅的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P334。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P228例13與本題一樣。
二、多項(xiàng)選擇題(共20題,每題2分。每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
61.決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有( )。
A.房地產(chǎn)的價(jià)格水平
B.消費(fèi)者的收入水平
C.消費(fèi)者的偏好
D.相關(guān)物品的價(jià)格水平
E.房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期
參考答案:ABCD
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有:房地產(chǎn)的價(jià)格水平;消費(fèi)者的收入水平;消費(fèi)者的偏好;相關(guān)物品的價(jià)格水平;消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。E.房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期,屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查決定房地產(chǎn)需求量的因素。參見教材P21。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題(一)多選題第2題與本題類似;網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P14頁試題第5題與本題類似。
62.城市是人類社會(huì)第二次社會(huì)勞動(dòng)大分工的產(chǎn)物,最早的城市是以( )為主的集市。
A.畜牧業(yè)
B.商業(yè)
C.制造業(yè)
D.手工業(yè)
E.服務(wù)業(yè)
參考答案:BD
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】城市是人類社會(huì)第二次社會(huì)勞動(dòng)大分工的產(chǎn)物,當(dāng)初以商業(yè)和手工業(yè)為主的集市即是最早的城市。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】此題考查城市的產(chǎn)生和發(fā)展的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P28。
63.下列關(guān)于設(shè)有抵押權(quán)的房屋拆遷補(bǔ)償和安置的說法中,正確的有( )。
A.未進(jìn)行抵押登記的,補(bǔ)償款付給被拆遷人
B.能解除抵押合同的,補(bǔ)償款付給被拆遷人,但須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可
C.不能解除抵押合同的,補(bǔ)償款支付給抵押權(quán)人
D.不能解除抵押合同的,按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償
E.抵押權(quán)人承擔(dān)由于拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋而造成的損失
參考答案:ABD
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時(shí),應(yīng)當(dāng)按以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安置:要認(rèn)定抵押的有效性。未進(jìn)行抵押登記的,視為無效抵押,拆遷時(shí)不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行補(bǔ)償、安置;能解除抵押合同的,補(bǔ)償款付給被拆遷人,付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可;不能解除抵押關(guān)系的,按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償,不足清償?shù)模盅簷?quán)人按照相關(guān)法律規(guī)定向抵押人進(jìn)行追償。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償。參見教材P46。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第二章多選題第12題與本題類似。
64.國有建設(shè)用地使用權(quán)的協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有( )。
A.適用范圍不同
B.出讓金形成方式不同
C.最低價(jià)確定的原則不同
D.協(xié)議出讓無需公布出讓計(jì)劃
E.出讓主體不同
參考答案:ABC
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有:適用范圍不同;出讓金形成方式不同;最低價(jià)確定的原則不同。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別。參見教材P59。
65.國有建設(shè)用地使用權(quán)出租中,下列關(guān)于租賃雙方權(quán)利義務(wù)的說法中,正確的有( )。
A.出租人有依法收回出租的國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利
B.對(duì)于已出租的建設(shè)用地使用權(quán),出租人沒有對(duì)租賃標(biāo)的物進(jìn)行維護(hù)的必要
C.國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后,出租人可以終止履行出讓合同
D.承租人違反租賃合同,導(dǎo)致租賃標(biāo)的物受到損失的,應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任
E.按照租賃合同的規(guī)定,承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權(quán)利
參考答案:ADE
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】對(duì)于已出租的建設(shè)用地使用權(quán),出租人要對(duì)租賃標(biāo)的物進(jìn)行必要的維護(hù),B錯(cuò);國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后,出租人必須繼續(xù)履行出讓合同,C錯(cuò)。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。參見教材P65。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第三章多選題第11題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
66.房地產(chǎn)市場定性調(diào)研是在市場調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場參與者的( )等方面的資料。
A.外貌
B.傾向性
C.感覺
D.動(dòng)機(jī)
E.態(tài)度
參考答案:BCDE
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)市場定性調(diào)研就是在房地產(chǎn)市場調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場參與者的基本特征、傾向性、感覺、動(dòng)機(jī)和態(tài)度等資料的調(diào)研方法。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)市場的定性調(diào)研。參見教材P87。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題(二)單選題第19題與本題類似。
67.房地產(chǎn)投資具有( )等特點(diǎn)。
A.投資品種的多樣性
B.投資收益的穩(wěn)定性
C.投資價(jià)值的附加性
D.投資變現(xiàn)的便利性
E.投資區(qū)域的差異性
參考答案:ACE
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)有:投資品種的多樣性、投資變現(xiàn)的復(fù)雜性、投資價(jià)值的附加性、投資區(qū)域的差異性、投資收益的個(gè)別性、投資過程的綜合性、投資預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)性、投資決策的專業(yè)性。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)。參見教材P103-104。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P83多選題第1題與本題一樣。
68.下列因素中,影響出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要不確定因素有( )。
A.土地取得成本
B.經(jīng)營成本
C.租賃收入
D.租售價(jià)格
E.建安工程費(fèi)
參考答案:ADE
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】本題考查影響出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的不確定因素。經(jīng)營成本是影響經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的不確定因素。所以不選B。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查影響出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的不確定因素。參見教材P141-142。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題(一)單選題第26題與本題類似。
69.在對(duì)互斥方案進(jìn)行直接比選時(shí),必須具備的可比條件有( )。
A.被比較方案的投資額相同或相近
B.被比較方案具有相同的不確定因索
C.被比較方案的費(fèi)用及效益計(jì)算口徑一致
D.被比較方案具有相同的計(jì)算期
E.被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時(shí)間單位
參考答案:CDE
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】在對(duì)互斥方案進(jìn)行直接比選時(shí),必須具備的可比條件有:被比較方案的費(fèi)用及效益計(jì)算口徑一致;被比較方案具有相同的計(jì)算期;被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時(shí)間單位。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查互斥方案進(jìn)行比較的條件。參見教材P172。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P108多選題第3題與本題類似。
70.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理應(yīng)遵循項(xiàng)目質(zhì)量管理的程序,這個(gè)程序是依據(jù)( )等階段循環(huán)的原理建立起來的。
A.計(jì)劃
B.協(xié)調(diào)
C.執(zhí)行
D.檢查
E.處理
參考答案:ACDE
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理應(yīng)遵循項(xiàng)目質(zhì)量管理的程序,這個(gè)程序是依據(jù)PDCA循環(huán)的原理建立起來的。PDCA分為四個(gè)階段,即計(jì)劃、執(zhí)行、檢查、處理階段。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面質(zhì)量管理的程序。參見教材P205。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題(二)多選題第14題與本題一樣;網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P118例10與本題一樣;網(wǎng)校練習(xí)中心第八章多選題第18題與本題類似。
71.建設(shè)工程招標(biāo)文件包括( )等。
A.投標(biāo)人須知
B.合同專用條款
C.工程量清單
D.標(biāo)底
E.投標(biāo)書格式
參考答案:ABCE
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】招標(biāo)文件一般包括:招標(biāo)公告、投標(biāo)人須知、投標(biāo)書格式、合同的通用條款、合同的專用條款、技術(shù)規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件(如投標(biāo)保函及履約保函格式等)。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查招標(biāo)文件的內(nèi)容。參見教材P199。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P122第9題與本題類似;網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P124多選題第1題與本題類似。
72.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在選擇銷售渠道時(shí),應(yīng)考慮銷售渠道的( )。
A.先進(jìn)性
B.可控性
C.社會(huì)性
D.適應(yīng)性
E.經(jīng)濟(jì)性
參考答案:BDE
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)銷售渠道的選擇原則有:經(jīng)濟(jì)性、可控性、適應(yīng)性。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)銷售渠道的選擇原則。參見教材P217-218。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題(二)單選題第40題與本題類似;網(wǎng)校練習(xí)中心第九章單選題第17題與本題類似。
73.編制房地產(chǎn)廣告預(yù)算的基本方法有( )等。
A.目標(biāo)任務(wù)法
B.消費(fèi)者需求法
C.銷售百分比法
D.銷售人員規(guī)模法
E.競爭對(duì)等法
參考答案:ACE
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)廣告預(yù)算編制的方法有:目標(biāo)任務(wù)法、銷售百分比法、量入為出法、競爭對(duì)等法。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)廣告預(yù)算的編制方法。參見教材P228。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第九章多選題第15題與本題一樣。
74.采用收益法評(píng)估出的某宗房地產(chǎn)價(jià)值偏高,其原因可能有( )。
A.選取的報(bào)酬率偏低
B.預(yù)測的未來凈收益偏大
C.估計(jì)的使用期限偏短
D.估計(jì)的運(yùn)營費(fèi)用偏大
E.估計(jì)的空置率偏高
參考答案:AB
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】可以利用收益期限有限年的公式來幫助理解本題。V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n],預(yù)測未來的凈收益偏大即A大,則V大;選取的報(bào)酬率低,即Y小,則V大。估計(jì)的使用期限偏短,及n小,則V小。另外根據(jù)凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營費(fèi)用,DE會(huì)導(dǎo)致結(jié)果偏小。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】此題考查房地產(chǎn)估價(jià)的收益法。參見教材P255-257。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P165多選題第1題和第4題與本題類似。
75.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由( )等組成。
A.估價(jià)委托書
B.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明
C.估價(jià)委托合同
D.估價(jià)結(jié)果報(bào)告
E.估價(jià)技術(shù)報(bào)告
參考答案:BDE
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告通常由八大部分組成:封面、目錄、致估價(jià)委托人函、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容。參見教材P265-266。
76.下列主體中,能被判定具備業(yè)主身份的有( )。
A.房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人
B.房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶
C.尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記但已實(shí)際占有物業(yè)的合法買受人
D.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人
E.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶
參考答案:ACD
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】具備業(yè)主身份的情況有三種:房屋權(quán)屬證書和登記簿記載的房屋所有人;物業(yè)的合法買受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記,但已實(shí)際占有的使用人;法律、法規(guī)規(guī)定的其他房屋所有權(quán)人。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查具備業(yè)主身份的情況。參見教材P270。
77.物業(yè)管理規(guī)約對(duì)( )具有約束力。
A.全體業(yè)主
B.物業(yè)承租人
C.借住在業(yè)主家的親戚
D.物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)
E.物業(yè)的繼受人
參考答案:ABCE
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】管理規(guī)約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力;管理規(guī)約對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力;管理規(guī)約對(duì)物業(yè)的繼受人自動(dòng)產(chǎn)生效力。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查物業(yè)管理規(guī)約的法律效力。參見教材P274。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第十一章多選題第6題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
78.下列財(cái)產(chǎn)中,不得抵押的有()。
A.宅基地
B.土地所有權(quán)
C.集體土地使用權(quán)
D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房
E.村企業(yè)廠房
參考答案:ABC
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】宅基地、土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)不得抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押,所以DE是可以抵押的。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查不得用于抵押的財(cái)產(chǎn)。參見教材P299。
79.等額本金還款抵押貸款方式的特征有( )。
A.每月支付的本金均等
B.每月支付的利息均等
C.每月還款額先大后小
D.每月還款額先小后大
E.借款人不易發(fā)生違約風(fēng)險(xiǎn)
參考答案:AC
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】等本金還款抵押貸款的規(guī)律是:借款人每月支付的本金是均等的;每月償還的利息越來越少,每月還款也越來越少。這種還款方式的缺陷是:每月還款額先大后小,不符合居民收入水平不斷增長的實(shí)際情況,給借款人歸還貸款造成了較大困難。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查等本金還款抵押貸款方式的特征。參見教材P304。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題(二)案例分析2第5小題與本題類似;網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P209多選題第2題、P254第90題與本題類似;網(wǎng)校練習(xí)中心第十二章案例分析第3小題與本題類似。
80.下列行為中,列入契稅征收對(duì)象的有( )。
A.國有土地使用權(quán)出讓
B.土地使用權(quán)贈(zèng)與
C.土地使用權(quán)交換
D.房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移
E.農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移
參考答案:ABC
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】以下行為屬于轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為,列入契稅的征稅對(duì)象:國有土地使用權(quán)出讓;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,包括出售、贈(zèng)與和交換,不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移;房屋買賣、贈(zèng)與和交換。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】此題考查契稅的征稅對(duì)象。參見教材P328。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P228第3題與本題類似。
三、案例分析題(共20題,每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)
(一)
某市欲征收城郊兩處居民點(diǎn)和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū),該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃。現(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會(huì),負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督土地的一級(jí)和二級(jí)開發(fā)。開發(fā)管理委員會(huì)通過招投標(biāo)確定了甲公司作為土地一級(jí)開發(fā)承包商。
81.土地行政主管部門將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案報(bào)人民政府批準(zhǔn),還應(yīng)滿足的條件是( )。
A.方案符合當(dāng)?shù)乜刂菩栽敿?xì)規(guī)劃要求
B.方案符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo)
C.補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃
D.補(bǔ)充耕地面積至少與占用面積相等
參考答案:BC
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案符合下列條件的,土地行政主管部門方可報(bào)人民政府批準(zhǔn):①符合土地利用總體規(guī)劃;②確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計(jì)劃確定的控制指標(biāo);③占用耕地的,補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃,且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求;④單獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的,必須符合單獨(dú)選址條件。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案應(yīng)符合的條件。參見教材P39。
82.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后,同級(jí)土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后( )日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。
A.3
B.5
C.7
D.10
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后,同級(jí)土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查集體土地征收的批復(fù)時(shí)間。參見教材P39。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習(xí)中心第二章單選題第5題與本題一樣。
83.甲公司在對(duì)居民點(diǎn)進(jìn)行房屋拆遷時(shí),應(yīng)向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請,同時(shí)應(yīng)提交的材料為( )。
A.建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件
B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證
C.房屋拆遷許可證
D.拆遷計(jì)劃和拆遷方案
參考答案:ABD
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】無論單位或個(gè)人因從事建設(shè)項(xiàng)目需要進(jìn)行房屋拆遷時(shí),都有向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請,同時(shí)應(yīng)提交的材料為:①建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;②建設(shè)用地規(guī)劃許可證;③國有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;④拆遷計(jì)劃和拆遷方案;⑤辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查城市房屋拆遷的申請材料。參見教材P41。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P23例10與本題一樣;網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P28多選題第6題與本題類似。
84.在房屋主管部門審查、審批拆遷申請后,甲公司作為房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補(bǔ)償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。該協(xié)議的特征為( )。
A.拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的單位和個(gè)人
B.被拆遷人只能是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人
C.協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制
D.協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性
參考答案:ACD
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人或使用人。所以B錯(cuò)。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征。參見教材P41-42。
(二)
某家庭購買了一套價(jià)值為40萬元的普通住宅,首付款為房價(jià)的30%,其余房款用銀行提供的貸款期為20年、年貸款利率為6%、按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款支付。該家庭為首次購買商品住房。
85.若將該家庭的購買看成是房地產(chǎn)投資行為,則該投資的主體為( )。
A.國家
B.政府
C.企業(yè)
D.個(gè)人
參考答案:D
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】個(gè)人作為房地產(chǎn)投資主體一般只能從事房地產(chǎn)買賣,也就是房地產(chǎn)置業(yè)投資。本題中將該家庭的購買看成是房地產(chǎn)投資行為,則該投資主體為個(gè)人。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)投資的主體構(gòu)成。參見教材P105。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P84多選題第2題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
86.在貸款期內(nèi),該家庭的月還款額為( )元。
A.1 667
B.2 006
C.2 034
D.3 067
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】向銀行貸款總額40×(1-30%)=28(萬元),貸款月利率i=6%÷12=0.5%,按月計(jì)算貸款期限n=20×12=240。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×(1+i)^n]/[(1+i)^n-1]=2006(元)。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查月還款額的計(jì)算。參見教材P302。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題(一)案例分析1的第2小題與本題類似;網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P199例4與本題類似;網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P211案例分析(二)第4題與本題類似。
87.如月還款額占該家庭月收入的30%,則該家庭的月收入應(yīng)為( )元。
A.5 557
B.6 687
C.6 780
D.10224
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】根據(jù)上題結(jié)果可知該家庭的月收入應(yīng)該為2006÷30%=6687(元)。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P211案例分析(二)第5題與本題類似。
88.對(duì)該家庭的購買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素為( )。
A.貸款利率上調(diào)
B.房價(jià)下跌
C.房地產(chǎn)周期波動(dòng)
D.資本價(jià)值變化
參考答案:ABC
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】本題考查對(duì)家庭購買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素。從本題看對(duì)該家庭的購買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素為:貸款利率上調(diào)、房價(jià)下跌、房地產(chǎn)周期波動(dòng)。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查對(duì)家庭購買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險(xiǎn)因素。
(三)
某商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的樓面地價(jià)為500元/㎡,建筑安裝工程費(fèi)為2 500元/㎡,各項(xiàng)規(guī)費(fèi)為300元/㎡。該項(xiàng)目營銷方案部分內(nèi)容如下:(1)前言。(2)市場分析。(3)銷售目標(biāo)和進(jìn)度計(jì)劃。(4)銷售價(jià)格確定:以市場價(jià)格為主。(5)銷售渠道:委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售,并分別與其簽訂委托合同;銷售權(quán)在三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間不作區(qū)分。(6)促銷安排:開盤前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)刊登項(xiàng)目開盤信息;開盤當(dāng)天舉行開盤儀式,邀請有關(guān)部門及參建單位負(fù)責(zé)人參加;對(duì)開盤當(dāng)天前十名購房者給予l 00元/㎡的價(jià)格優(yōu)惠。
89.在該項(xiàng)目市場分析中,應(yīng)注重( )。
A.當(dāng)?shù)厣倘Φ囊话阋?guī)模
B.潛在消費(fèi)者需求傾向
C.本項(xiàng)目的成本分析
D.項(xiàng)目的機(jī)會(huì)和威脅
參考答案:BD
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】本題考查房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷方案的市場分析。房地產(chǎn)營銷方案框架的市場分析包括:市場背景、產(chǎn)品分析、優(yōu)勢、劣勢。所以此題答案是BD。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷方案的市場分析。參見教材P237-238。
90.該項(xiàng)目采用的銷售渠道為( )。
A.直接渠道、參與代理
B.間接渠道、共同代理
C.間接渠道、參與代理
D.直接渠道、共同代理
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售,說明該企業(yè)采取的銷售渠道是間接渠道。共同代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房的出售權(quán)同時(shí)委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。所以此題答案是B。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查銷售渠道和銷售代理的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P217、219。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題(一)單選題第37題涉及到此知識(shí)點(diǎn);網(wǎng)校練習(xí)中心第九章單選題第16題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
91.若該項(xiàng)目預(yù)期成本利潤率為25%,銷售稅費(fèi)率為l2%,則按照成本加成定價(jià)法確定的價(jià)格應(yīng)為( )元/㎡。
A.3 977
B.4 261
C.4 620
D.4 688
參考答案:D
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】商品房單位價(jià)格=[商品房單位成本×(1+成本加成率)]÷(1-銷售稅費(fèi)率)=[(500+2500+300)×(1+25%)÷(1-12%)]=4688。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查成本加成法的運(yùn)用。參見教材P222。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P141案例分析(一)第2題與本題類似。
92.該項(xiàng)目營銷方案采用的促銷方式有( )。
A.廣告
B.人員推銷
C.活動(dòng)推廣
D.營業(yè)推廣
參考答案:ACD
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】開盤前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)刊登項(xiàng)目開盤信息,這屬于廣告促銷方式;開盤當(dāng)天舉行開盤儀式,邀請有關(guān)部門及參建單位負(fù)責(zé)人參加,這屬于促銷方式中的活動(dòng)推廣;對(duì)開盤當(dāng)天前十名購房者給予l 00元/㎡的價(jià)格優(yōu)惠,這屬于促銷方式中的營業(yè)推廣。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房地產(chǎn)的促銷方式。參見教材P229、234。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P136例17涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
(四)
某建筑物的建筑面積100㎡,套內(nèi)建筑面積80㎡,按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的重置價(jià)格為4 000元/㎡,經(jīng)過年數(shù)10年,經(jīng)濟(jì)壽命50年,殘值率5%。
93.該建筑物單位建筑面積的重置價(jià)格為( )元/㎡。
A.3 200
B.4 000
C.4 100
D.5 000
參考答案:A
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)=使用面積下的單價(jià)×使用面積÷套內(nèi)建筑面積,所以該建筑單位建筑面積的重置價(jià)格為4000/(100÷80)=3200元/㎡。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查按建筑面積計(jì)價(jià)與按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的換算關(guān)系。參見教材P242。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P164第14題與本題一樣;網(wǎng)校練習(xí)中心第十章單選題第11題涉及到此知識(shí)點(diǎn);網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P148例4與本題類似。
94.采用直線法折舊,該建筑物的成新率為( )。
A.20%
B.50%
C.81%
D.95%
參考答案:C
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】成新率=[1-(1-R)t/R]×100%=[1-(1-5%)×10/50]×100%=81%。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查成新率的計(jì)算。參見教材P253-254。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題(二)單選題第47題與本題類似;網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P169案例分析(一)第4小題與本題類似。
95.采用直線法折舊,該建筑物的年折舊額為( )元。
A.4 000
B.6 080
C.6 400
D.7 600
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】年折舊額D=C(1-R)/N=3200×100(1-5%)/50=6080(元)。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查年折舊額的計(jì)算。參見教材P253。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P156例13與本題類似;網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P169案例分析(一)第1小題與本題類似。
96.計(jì)算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為()。
A.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格一年折舊額
B.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格×成新率
C.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價(jià)一折舊總額
D.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價(jià)×(1一經(jīng)過年數(shù)÷經(jīng)濟(jì)壽命)
參考答案:BC
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】計(jì)算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為:建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價(jià)格×成新率,建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價(jià)一折舊總額
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式。參見教材P253。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題(一)單選題第41題涉及到此知識(shí)點(diǎn);網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P156例13涉及到此知識(shí)點(diǎn);網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P167第11題與本題類似。
(五)
王某承租F房屋,該房屋屬于全民所有,現(xiàn)由甲公司經(jīng)營管理。該房屋賬面原值為50萬元,市場價(jià)值為l00萬元,王某支付的月租金為0.25萬元。現(xiàn)甲公司將該房屋與乙公司所有的G房屋互換,G房屋的市場價(jià)值為90萬元。
97.F房屋在互換前的房產(chǎn)稅納稅人應(yīng)為( )。
A.王某
B.甲公司
C.乙公司
D.F房屋所在地地方政府
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】房屋所有權(quán)屬于全民的,由經(jīng)營管理單位納稅,F(xiàn)房屋在交換之前由甲公司經(jīng)營管理,所以甲公司是房產(chǎn)稅的納稅人。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房產(chǎn)稅的納稅人。參見教材P326。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P223例5涉及到此知識(shí)點(diǎn);網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P231第6題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
98.F房屋的房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額為( )萬元/年。
A.O.O3
B.O.36
C.0.42
D.O.84
參考答案:B
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)年租金收入×12%=0.25×12×12%=0.36(萬元)。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算。參見教材P327。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P229多選題第2題涉及到此知識(shí)點(diǎn);網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P252第57題涉及到此知識(shí)點(diǎn);網(wǎng)校練習(xí)中心第十三章單選題第10題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
99.房屋互換中乙公司應(yīng)納契稅的計(jì)稅依據(jù)為( )萬元。
A.10
B.50
C.90
D.100
參考答案:A
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】房屋交換,契稅的計(jì)稅依據(jù)為所交換的房屋價(jià)格的差額。F房屋市場價(jià)值為l00萬元,G房屋的市場價(jià)值為90萬元。所以乙公司應(yīng)納契稅的計(jì)稅依據(jù)是100-90=10(萬元)。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查契稅的計(jì)稅依據(jù)。參見教材P328。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P229多選題第4題涉及到此知識(shí)點(diǎn);網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P254第80題涉及到此知識(shí)點(diǎn);網(wǎng)校練習(xí)中心第十三章多選題第7題涉及到此知識(shí)點(diǎn)。
100.契稅的基本特點(diǎn)有( )。
A.屬于所得稅
B.實(shí)行一次性征收
C.由土地、房屋權(quán)屬的承受人繳納
D.各地的稅率可能不同
參考答案:BCD
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答案解析】契稅的基本特點(diǎn)有:①屬于財(cái)產(chǎn)稅;②實(shí)行一次性征收;③由土地、房屋權(quán)屬的承受人繳納;④各地的稅率可能不同。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校試師點(diǎn)評(píng)】本題考查契稅的特點(diǎn)。參見教材P327。
【正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P224例8與本題類似;網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)》P231第2題與本題一樣。
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