注評考試《資產(chǎn)評估》復(fù)習(xí)：市場法中的具體評估方法

2013/08/01　　來源: 正保會計網(wǎng)校　　字體：大小　　打印

第二章　資產(chǎn)評估的基本方法

　　知識點四：市場法中的具體評估方法

　　參照物不同為分類標準。

　　（一）直接比較法

　　1.基本原理

　　利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進行比較，得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額，在參照物交易價格的基礎(chǔ)上進行修正從而得到評估對象價值的方法。

　　2.優(yōu)點

　　該方法直觀簡潔，便于操作

　　3.適用條件

　　對可比性要求比較高，參照物與評估對象之間達到相同或者基本相同的程度，或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個明顯的因素上

　　4.基本計算公式

　�。�1）如果參照物與被評估對象可比因素完全一致

　　評估對象價值＝參照物合理成交價格

　�。�2）參照物與被評估對象只有一個可比因素不一致

　　公式原理

　　本思路事實上認可，參照物和評估對象的價值之間受某一特征（或者因素）的影響，而且成正比關(guān)系。

　�、诜椒ǘ�

　　評估對象價值

　　＝參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n

　　原理

　　分析各個可比因素不同導(dǎo)致參照物價格相對于被評估資產(chǎn)的價格差額，然后以參照物成交價格為基礎(chǔ)，調(diào)整各個差額的影響，得到被評估資產(chǎn)的評估價值。

　　4.直接比較法的基本方法——僅僅一個可比因素不一致或者完全一致

　　直接比較法主要包括但不限于以下評估方法：

　�。�1）現(xiàn)行市價法【參照物與評估對象完全一致】

　　當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市場價格或與評估對象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場價格的時候，可以直接利用評估對象或參照物在評估基準日的現(xiàn)行市場價格作為評估對象的評估價值。

　�。�2）市價折扣法【教材例題2-1】

　　【例2-1】評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準日與其完全相同的正常變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)注冊資產(chǎn)評估師綜合分析，認為快速變現(xiàn)的折扣率應(yīng)為40%，因此，該擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)的價值接近于6萬元。

　　[答疑編號6150020101]

　　【答案】資產(chǎn)評估值=10×（1-40%）=6（萬元）

　�。�3）功能價值類比法

　　以參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。

　　換句話說：功能指的是生產(chǎn)能力，生產(chǎn)能力越大，則價值就越大。

　　【例2-2】被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，由此確定被評估資產(chǎn)價值接近于7.5萬元。

　　[答疑編號6150020102]

　　【答案】資產(chǎn)評估價值=10×90/120

　　=7.5（萬元）

　　【例2-3】被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7，由此確定被評估資產(chǎn)價值接近于8.18萬元。

　　[答疑編號6150020103]

　　【答案】資產(chǎn)評估價值=10×（90/120）0.7=8.18（萬元）

　�。�4）價格指數(shù)法（物價指數(shù)法）

　�、俣x

　　價格指數(shù)法是以參照物價格為基礎(chǔ)，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產(chǎn)價值的影響，利用價格指數(shù)調(diào)整估算評估對象價值的方法。

　�、谖飪r（價格）指數(shù)的各種表述方法

　�、�、定基物價指數(shù)

　　是以固定時期為基期的指數(shù)，通常用百分比來表示。以100%為基礎(chǔ)，當(dāng)物價指數(shù)大于100%，表明物價上漲；物價指數(shù)在100%以下，表明物價下跌。例如某類設(shè)備的定基物價指數(shù)計算過程如下，經(jīng)過統(tǒng)計得到了第二列的該類設(shè)備的市價平均價格。實際運用中往往省略百分號。表4-1（教材99頁）

年份	該類設(shè)備實際均價	定基物價指數(shù) =當(dāng)年實際物價/基年物價	定基價格變動指數(shù) =（當(dāng)年實際物價-基年物價）/基年物價
1999（基年）	50	100%
2000	51.5	103%=51.5/50*100%	3%=（51.5-50）/50*100%
2001	53	106%=53/50*100%	6%=（53-50）/50*100%
2002	54	108%=54/50*100%	8%=（54-50）/50*100%
2003	55	110%=55/50*100%	10%=（55-50）/50*100%
2004	56	112%=56/50*100%	12%=（56-50）/50*100%
2005	57.5	115%=57.5/50*100%	15%=（57.5-50）/50*100%

年份	該類設(shè)備實際均價	定基物價指數(shù) =當(dāng)年實際物價/基年物價	定基價格變動指數(shù) =（當(dāng)年實際物價-基年物價）/基年物價
1999（基年）	50	100%
2000	51.5	103%=51.5/50*100%	3%=（51.5-50）/50*100%
2001	53	106%=53/50*100%	6%=（53-50）/50*100%
2002	54	108%=54/50*100%	8%=（54-50）/50*100%
2003	55	110%=55/50*100%	10%=（55-50）/50*100%
2004	56	112%=56/50*100%	12%=（56-50）/50*100%
2005	57.5	115%=57.5/50*100%	15%=（57.5-50）/50*100%

　�、�、定基價格變動指數(shù)與定基價格指數(shù)的關(guān)系

年份	該類設(shè)備實際均價	定基物價指數(shù)	定基價格變動指數(shù) 　　 =（當(dāng)年實際物價-基年物價）/基年物價
1999	50	100%
2000	51.5	103%	3%=（51.5-50）/50*100%
2001	53	106%	6%=（53-50）/50*100%
2002	54	108%	8%=（54-50）/50*100%
2003	55	110%	10%=（55-50）/50*100%
2004	56	112%	12%=（56-50）/50*100%
2005	57.5	115%	15%=（57.5-50）/50*100%

　�、�、物價指數(shù)與定基價格指數(shù)關(guān)系

　�、�、物價變動指數(shù)與物價指數(shù)關(guān)系

　　物價指數(shù)=1+物價變動指數(shù)

　　比如上表中，2004年相對于2001年的價格變動指數(shù)=112/106-1=5.66%

　�、�、環(huán)比物價指數(shù)（記作等，教材37頁公式2-7-2，100頁公式4-3）：

　　本年的定基物價指數(shù)與上年定基物價指數(shù)的商

　　Ⅵ、環(huán)比物價變動指數(shù)（記做a1,a2……,an教材36頁公式2-6-2和57頁）

　　本年的定基物價指數(shù)比上年定基物價高出的部分與上年定基物價指數(shù)的商

　　環(huán)比物價指數(shù)=1+環(huán)比物價變動指數(shù)

年份	定基物價指數(shù)（%）	環(huán)比物價指數(shù)（%）	環(huán)比變動物價指數(shù)
1999	100
2000	103	103=103/100	3%=（103-100）/100
2001	106	102.9=106/103	2.91%=（106-103）/103
2002	108	101.9=108/106	1.89%=（108-106）/106
2003	110	101.9=110/108	1.85%=（110-108）/108
2004	112	101.8=112/110	1.82%=（112-110）/110
2005	115	102.7=115/112	2.68%=（115-112）/112

　　③價格指數(shù)法在評估中運用的計算公式

　�、苓m用條件

　　評估對象與參照物之間僅僅有時間因素存在差異的情況，且時間差異不能過長。

　　【例2-4】與評估對象完全相同的參照資產(chǎn)6個月前的成交價格為10萬元，半年間該類資產(chǎn)的價格上升了5%，運用公式（2-6）則評估對象的評估價值接近于：

　　[答疑編號6150020201]

　　【答案】資產(chǎn)評估價值=10×（1+5%）=10.5（萬元）

　　【例2-5】被評估房地產(chǎn)于2006年6月30日進行評估，該類房地產(chǎn)2006年上半年各月月末的價格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%.其中參照房地產(chǎn)在2006年3月底的價格為3800元/平方米，運用公式（2-6-1）則評估對象于2006年6月30日的價值接近于：

　　[答疑編號6150020202]

　　【答案】

　　【例2-6】已知某資產(chǎn)在2006年1月的交易價格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但該類資產(chǎn)的價格變化情況如下：2006年1-5月的環(huán)比價格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%和104.7%.根據(jù)公式（2-7-2）評估對象于2006年5月的評估價值最接近于：

　　[答疑編號6150020203]

　　【答案】300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%=331.1（萬元）

　�。�5）成新率價格調(diào)整法

　�、僭�

　　參照物的成交價格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調(diào)整估算出評估對象的價值。

　�、谟嬎愎�

　　　5.直接比較法使用頻率高的方法【高級】

　�。�1）市場售價類比法—— 一個以上可比因素不一致

　　資產(chǎn)評估價值=參照物售價+功能差異值+時間差異值+…+交易情況差異值（2-9）

　　=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×…×時間差異修正系數(shù) （2-10）

　　【例2-7】（1）估價對象概況。待估地塊為城市規(guī)劃上屬于住宅區(qū)的一塊空地，面積為600平方米，地形為長方形。

　�。�2）評估要求。評估該地塊2007年10月3日的公平市場交易價格。

　�。�3）評估過程。

　　[答疑編號6150020204]

　　【答案】①選擇評估方法。該種類型的土地有較多的交易實例，故采用市場法進行評估。

　�、谒鸭嘘P(guān)的評估資料。

　　A.搜集待估土地資料。

　　B.搜集交易實例資料。選擇4個交易實例作為參照物，具體情況見表2-1.

　�、圻M行交易情況修正。經(jīng)分析交易實例A、D為正常買賣，無需進行交易情況修正；交易實例B較正常買賣價格偏低2%；交易實例C較正常買賣價格偏低3%.

　　則各交易實例的交易情況修正率為：

　　交易實例A：0%；交易實例B：2%；交易實例C：3%；交易實例D：0%

　　如何理解這兩種做法的不同：

　　前者是把被評估資產(chǎn)所處的交易條件（一般是合理公正的）為基礎(chǔ)，把交易實例的交易價格調(diào)整到評估資產(chǎn)所處的交易條件之下（即將不合理交易情況下的價格調(diào)整到合理交易情況下的價格。都在合理的交易條件下比較）。

　　上面二種解法在不同的教材中都有，但是我們要記住本教材的解法。考試參照本例題來做。

　�、苓M行交易日期修正。根據(jù)調(diào)查，2004年10月4日以來土地價格平均每月上漲1%，則各參照物交易實例的交易日期修正率為：

　　交易實例A：6%；交易實例B：7%；

　　交易實例C：12%；交易實例D：10%

　　⑤進行區(qū)域因素修正
　　交易實例A與待估土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正。
　　交易實例B、C、D的區(qū)域因素修正情況可參照表2-2判斷。
　　本次評估設(shè)定待估地塊的區(qū)域因素值為100，則根據(jù)表2-2各種區(qū)域因素的對比分析，經(jīng)綜合判定打分，交易實例B所屬地區(qū)為88，交易實例C所屬地區(qū)為108，交易實例D所屬地區(qū)為100。

　　

　　⑥進行個別因素修正。
　　A.經(jīng)比較分析，待估土地的面積較大，有利于充分利用，另外環(huán)境條件也比較好，故判定比各交易實例土地價格高2%。
　　B.土地使用年限因素的修正。交易實例B、D與待估土地的剩余使用年限相同無需修正。交易實例A、C均需作使用年限因素的調(diào)整，其調(diào)整系數(shù)測算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：
　　=（1-0.0994）÷（1-0.0676）=0.9006÷0.9324=0.9659