注評(píng)考試《資產(chǎn)評(píng)估》預(yù)習(xí)：《國際評(píng)估準(zhǔn)則》中的基本概念

　　第十四章　國外評(píng)估準(zhǔn)則

　　知識(shí)點(diǎn)六：《國際評(píng)估準(zhǔn)則》中的基本概念

　　1.與資產(chǎn)相關(guān)的概念

　　（1）不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)

　　不動(dòng)產(chǎn)是指實(shí)物形態(tài)的土地和附著于土地上的改良物，包括附著于地面或位于地上和地下的附屬物。不動(dòng)產(chǎn)是實(shí)物形態(tài)的、有形的“物體”，可以看得見、摸得著。

　　《國際評(píng)估準(zhǔn)則》中將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)稱為"不動(dòng)產(chǎn)權(quán)".不動(dòng)產(chǎn)權(quán)是指包含在不動(dòng)產(chǎn)中的各種權(quán)利，通常由獨(dú)立于不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的所有權(quán)證明文件體現(xiàn)，如所有權(quán)證書、租約等正式文件。

　　不動(dòng)產(chǎn)權(quán)是一個(gè)非實(shí)物性的法律概念，而不動(dòng)產(chǎn)指的是不動(dòng)產(chǎn)物理實(shí)體。

　　與不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的權(quán)利很多，包括使用權(quán)、占有權(quán)、進(jìn)入權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、租賃權(quán)、遺贈(zèng)權(quán)、贈(zèng)送權(quán)等以及選擇行使或不行使上述任何一個(gè)或幾個(gè)權(quán)利的權(quán)利。

　�。�2）動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)權(quán)

　　不動(dòng)產(chǎn)之外的資產(chǎn)在法律上稱為動(dòng)產(chǎn)，包括不動(dòng)產(chǎn)之外的所有有形或無形的資產(chǎn)。這些資產(chǎn)不是永久性地附著于不動(dòng)產(chǎn)，通常具有可移動(dòng)性。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)稱為“動(dòng)產(chǎn)權(quán)”。

　�。�3）財(cái)產(chǎn)

　　是個(gè)法律概念，包括與所有權(quán)有關(guān)的各種權(quán)利。

　�。�4）資產(chǎn)

　　資產(chǎn)在一般意義上往往用來表示不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)或兩者全稱

　　在資產(chǎn)評(píng)估中，資產(chǎn)更多地被理解為是基于某項(xiàng)資產(chǎn)的各種權(quán)利的排列與組合。

　　2.資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)概念

　　即從經(jīng)濟(jì)意義上說，評(píng)估師進(jìn)行評(píng)估的對(duì)象是資產(chǎn)的所有權(quán)或"所有者的權(quán)利"，而不是有形資產(chǎn)或無形資產(chǎn)本身。

　　3.折舊概念

　　評(píng)估師在資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中所使用的折舊概念表示從估計(jì)的全新重置成本中扣除的任何部分。這些扣除部分（評(píng)估中的折舊）依其產(chǎn)生原因可分為實(shí)體性損耗、功能性（技術(shù)性）陳舊或經(jīng)濟(jì)性（外部環(huán)境）貶值。

　　會(huì)計(jì)上的"折舊"概念是指會(huì)計(jì)師根據(jù)歷史成本原則做出的對(duì)資產(chǎn)原始成本的一種攤銷，而并不考慮這種攤銷是否與實(shí)際情況相符。

　　折舊在評(píng)估和會(huì)計(jì)上最重要的區(qū)別在于，對(duì)評(píng)估師而言，評(píng)估中的"應(yīng)計(jì)折舊"應(yīng)當(dāng)與市場(chǎng)有關(guān)，反映相關(guān)的市場(chǎng)狀況；而會(huì)計(jì)上的"應(yīng)計(jì)折舊"則與會(huì)計(jì)原則有關(guān)，并不反映市場(chǎng)狀況。

　　4.市場(chǎng)、成本、價(jià)格和價(jià)值概念

　　《國際評(píng)估準(zhǔn)則》指出價(jià)格和成本是事實(shí)，而價(jià)值是對(duì)資產(chǎn)在一定條件下應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)格的估計(jì)額。

　　市場(chǎng)是買方和賣方之間在價(jià)格機(jī)制作用下就商品和服務(wù)進(jìn)行交易的體系

　　成本是與生產(chǎn)相關(guān)的概念，是為商品或服務(wù)所支付的貨幣數(shù)額，或者是生產(chǎn)商品、提供服務(wù)所需要的貨幣數(shù)額。

　　價(jià)格是與商品或服務(wù)交換相關(guān)的概念，表示就某商品或某項(xiàng)服務(wù)所要求的、提供的或支付的貨幣數(shù)額，反映了商品或服務(wù)進(jìn)行實(shí)際交易的貨幣金額。一般情況下，價(jià)格反映出在特定條件下特定的買方和（或）賣方對(duì)商品或服務(wù)價(jià)值的認(rèn)可。

　　價(jià)值是個(gè)經(jīng)濟(jì)概念，價(jià)值并不是事實(shí)，只是根據(jù)特定的價(jià)值定義在特定時(shí)間內(nèi)對(duì)商品、服務(wù)進(jìn)行交易時(shí)最可能形成的價(jià)格的估計(jì)額。價(jià)值的經(jīng)濟(jì)概念反映了在價(jià)值的有效日期（基準(zhǔn)日），市場(chǎng)（而不是特定買方或賣方）對(duì)于某人由于擁有某商品或接受某服務(wù)而具有的利益的評(píng)判。

　　5.最高最佳使用

　　最佳用途又稱為最大最優(yōu)用途，指對(duì)某項(xiàng)資產(chǎn)而言，實(shí)際可能的、經(jīng)合理證明的、法律允許的、財(cái)務(wù)上可行的并能實(shí)現(xiàn)該被評(píng)估資產(chǎn)最大價(jià)值的最可能用途。

　　最佳用途概念是市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的一個(gè)組成部分。雖然最佳用途概念并沒有出現(xiàn)在《國際評(píng)估準(zhǔn)則》市場(chǎng)價(jià)值的定義中，但評(píng)估師在進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合相關(guān)資料分析被評(píng)估資產(chǎn)的最佳用途，并在此基礎(chǔ)上評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。

　　6.市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值

　　（1）市場(chǎng)價(jià)值。

　　《國際評(píng)估準(zhǔn)則》中市場(chǎng)價(jià)值的定義如下：

　　市場(chǎng)價(jià)值是自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營銷之后所達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自理性、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。

　　根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值的定義，市場(chǎng)價(jià)值具有以下要件：

　　第一，自愿買方

　　指具有購買動(dòng)機(jī)，但并沒有被強(qiáng)迫進(jìn)行購買的一方當(dāng)事人。該購買者會(huì)根據(jù)現(xiàn)行市場(chǎng)的真實(shí)狀況和現(xiàn)行市場(chǎng)的期望值進(jìn)行購買，不會(huì)特別急于購買，也不會(huì)在任何價(jià)格條件下都決定購買，即不會(huì)付出比市場(chǎng)價(jià)格更高的價(jià)格。

　　第二，自愿賣方

　　指既不準(zhǔn)備以任何價(jià)格急于出售或被強(qiáng)迫出售，也不會(huì)因期望獲得被現(xiàn)行市場(chǎng)視為不合理的價(jià)格而繼續(xù)持有資產(chǎn)的一方當(dāng)事人。自愿賣方期望在進(jìn)行必要的市場(chǎng)營銷之后，根據(jù)市場(chǎng)條件以公開市場(chǎng)所能達(dá)到的最高價(jià)格出售資產(chǎn)。

　　第三，評(píng)估基準(zhǔn)日

　　指市場(chǎng)價(jià)值是某一特定日期的時(shí)點(diǎn)價(jià)值，僅反映了評(píng)估基準(zhǔn)日的真實(shí)市場(chǎng)情況和條件，而不是評(píng)估基準(zhǔn)日以前或以后的市場(chǎng)情況和條件。

　　第四，以貨幣單位表示

　　市場(chǎng)價(jià)值是在公平的市場(chǎng)交易中，以貨幣形式表示的為資產(chǎn)所支付的價(jià)格，通常表示為當(dāng)?shù)刎泿拧?/p>

　　第五，公平交易

　　指在沒有特定或特殊關(guān)系的當(dāng)事人之間的交易，即假設(shè)在互無關(guān)系且獨(dú)立行事的當(dāng)事人之間的交易。

　　第六，資產(chǎn)在市場(chǎng)上有足夠的展示時(shí)間

　　指資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以最恰當(dāng)?shù)姆绞皆谑袌?chǎng)上予以展示，不同資產(chǎn)的具體展示時(shí)間應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)特點(diǎn)和市場(chǎng)條件而有所不同，但該展示時(shí)間應(yīng)當(dāng)使該資產(chǎn)能夠引起足夠數(shù)量的潛在購買者的注意。

　　第七，當(dāng)事人雙方各自精明，謹(jǐn)慎行事。

　　指自愿買方和自愿賣方都合理地知道資產(chǎn)的性質(zhì)和特點(diǎn)、實(shí)際用途、潛在用途以及評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)狀況，并假定當(dāng)事人都根據(jù)上述知識(shí)為自身利益而決策，謹(jǐn)慎行事以爭(zhēng)取在交易中為自己獲得最好的價(jià)格。

　　市場(chǎng)價(jià)值反映了各市場(chǎng)主體組成的市場(chǎng)整體對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)效用和價(jià)值的綜合判斷，不同于特定市場(chǎng)主體的判斷。

　�。�2）市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值

　　《國際評(píng)估準(zhǔn)則》中并沒有給出非市場(chǎng)價(jià)值的定義。市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值又稱非市場(chǎng)價(jià)值或其他價(jià)值，指所有不滿足市場(chǎng)價(jià)值定義的價(jià)值類型。

　　投資價(jià)值是指資產(chǎn)對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值。這一主觀概念將特定的資產(chǎn)與具有明確投資目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)的特定投資者或某一類投資者結(jié)合起來。

　　特殊價(jià)值是指資產(chǎn)價(jià)值量超出和高于其市場(chǎng)價(jià)值的部分。特殊價(jià)值是由于該資產(chǎn)與其他資產(chǎn)存在物理性、功能性或經(jīng)濟(jì)性組合而產(chǎn)生的，比如相鄰資產(chǎn)。特殊價(jià)值是針對(duì)特定的資產(chǎn)所有者或使用者、未來特定所有者或使用者的資產(chǎn)價(jià)值升值，而不是針對(duì)整個(gè)市場(chǎng)，即這種價(jià)值升值是針對(duì)具有特殊興趣的購買者。

　　協(xié)同價(jià)值：有兩種或者兩種以上利益相結(jié)合而產(chǎn)生的價(jià)值附加值，其中組合利益的價(jià)值要大于原有各項(xiàng)利益價(jià)值的總和。

　　7.評(píng)估方法

　　成本法、市場(chǎng)法和收益法是資產(chǎn)評(píng)估中最常用的三種基本評(píng)估方法。