注評考試《資產評估》預習：投資性房地產評估中的評估對象

　　第十二章　以財務報告為目的的評估

　　知識點十七：投資性房地產評估中的評估對象

　　1.投資性房地產的具體范圍包括：

　�。�1）已出租的土地使用權和已出租的建筑物

　　指以經營租賃方式出租的土地使用權和建筑物：其中，用于出租的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權的建筑物。

　�。�2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權

　　指企業(yè)取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

　　（3）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。

　　2.下列不屬于投資性房地產

　�。�1）某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。

　�。�2）自用房地產

　　自用房地產是指為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。自用房地產的特征在于服務于企業(yè)自身的生產經營活動，其價值將隨著房地產的使用而逐漸轉移到企業(yè)的產品或服務中去，通過銷售商品或者提供服務為企業(yè)帶來經濟利益，在產生現金流量的過程中與企業(yè)持有的其他資產密切相關。

　　例如，企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，雖然也收取租金，但間接為企業(yè)自身的生產經營服務，因此具有自用房地產的性質。又如，企業(yè)擁有并自行經營的旅館飯店，經營者在提供住宿服務的同時，還提供餐飲娛樂等服務，其經營目的主要是通過向客戶提供服務取得服務收入，因此，企業(yè)自行經營的旅館飯店是企業(yè)的經營場所，應當屬于自用房地產。

　　（3）作為存貨的房地產

　　作為存貨的房地產通常是指房地產開發(fā)企業(yè)在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。

　　從事房地產經營開發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開發(fā)后出售的土地使用權屬于房地產開發(fā)企業(yè)的存貨，即使房地產開發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉讓其開發(fā)的土地，也不得將其確認為投資性房地產。

　　【注意】

　　在評估實務中，存在某項房地產部分自用或者作為存貨出售、部分用于專區(qū)租金或資本增值的情形。如果某項投資性房地產不同用途的部分能夠單獨計量和出售的，應當分別確認為固定資產、無形資產（土地使用權）、存貨和投資性房地產。

　　例如，甲房地產開發(fā)商建造了一棟商住兩用樓盤，一層出租給一家大型超市，其余樓層均為普通住宅，在這種情況下，如果一層商鋪能夠單獨計量和出售，應當確認為甲企業(yè)的投資性房地產，其余樓層為甲企業(yè)的存貨，即開發(fā)產品。

　　需要注意的是，投資性房地產通常附帶有租約，業(yè)主在擁有房地產的同時也擁有該租約的未來收益，因而在進行評估的時候，評估對象應為附帶有租約的房地產。