2013注評《資產(chǎn)評估》預習：假設開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應用

第五章 房地產(chǎn)評估

　　知識點十二、假設開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應用（掌握）

　　一、基本思路

　　如房地產(chǎn)價值的形成：

　　假設開發(fā)法又稱剩余法、倒算法或預期開發(fā)法。該方法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法（該數(shù)值事實上是取得這塊土地所能夠支付的最高價格）。

　　該方法主要用于待開發(fā)土地的價值

　　二、適用范圍

　　1.待開發(fā)土地的估價。

　　2.將生地開發(fā)成熟地的土地估價。

　　3.待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價。這時的建筑費還包含拆遷費用。

　　三、計算公式

　　1.（5-24）

　　式中：

　　P 表示土地價值；

　　A 表示開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值（可以以售價或者租金等形式表示）；

　　B 表示整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；

　　C 表示投資利息；

　　D 表示開發(fā)商合理利潤；

　　E 表示正常稅費。

　　2.現(xiàn)實估價中剩余法的一個較具體的計算公式為：

　　地價＝預期樓價值－建筑費－專業(yè)費用－銷售費用－利息－稅費－利潤（ 5-25 ）

　　四、操作步驟

　?。ㄒ唬┱{(diào)查房地產(chǎn)的基本情況

　?。ǘ┐_定被估房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式

　?。ㄈ╊A測房地產(chǎn)售價

　　1.對于出售的房產(chǎn)——市場法

　　采用市場比較法確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價。

　　2.對于出租的房地產(chǎn)，如寫字樓等——收益法

　　（1）先用市場法，確定所開發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益

　　（2）其次用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價

　　注意：這里的方法實質(zhì)上就是教材166頁的公式5-5

　?。ㄋ模┕浪愀黜棾杀举M用

　　1.估算開發(fā)建筑成本費用-建筑費

　　2.估算專業(yè)費用

　　指測量、設計等專業(yè)技術費用，該費用通?？梢园唇ㄖM的一定比例計算，即：

　　專業(yè)費用=建筑費 × i （ i為一定的百分率）

　　3.確定開建設工期，估算預付資本利息。

　?。?）利息的計算采用復利，而不用單利

　?。?）預付地價款的利息

　　已經(jīng)全部預付的地價款×[（1+利率）開發(fā)建設期-1]

　?。?）建筑開發(fā)費和專業(yè)費的利息

　　①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。

　?、谄诔跻淮涡酝度耄喝谟嬒?

　?、劬鶆蛲度耄河嬒⑵跒殚_發(fā)期的一半

　?、芊侄尉鶆蛲度耄ɡ纾旱谝荒晖度?0%，第二年投入70%）：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間

　　⑤建設竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應該按照全額全期計算利息

　　4.估算稅金

　　一般按照房地產(chǎn)總價的一定比例計算

　　5.估算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費用（即銷售費用）

　　一般按照房地產(chǎn)總價的一定比例計算

　?。ㄎ澹?確定開發(fā)商的合理利潤

　　投資回報利潤率的計算基數(shù)一般為地價、建筑費和專業(yè)費三項。

　　（六）估算待估對象價值