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第四章 物權(quán)法律制度
知識點十七、抵押權(quán)
?。ㄒ唬┑盅簷?quán)的概念及特征
指為擔(dān)保債務(wù)的履行,債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有,將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形,債權(quán)人以該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
?。ǘ┑盅贺敭a(chǎn)的范圍
可以抵押(不動產(chǎn)和動產(chǎn)) | (1)建筑物和其他土地附著物; (2)建設(shè)用地使用權(quán); (3)以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán); (4)生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品; (5)正在建造中的建筑物、船舶、航空器; (6)交通運輸工具; (7)法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)?!?/td> |
不得抵押 | (1)土地所有權(quán); (2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán),但法律規(guī)定可以抵押的除外; (3)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施; (4)所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn); (5)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn); (6)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)?!?/td> |
特殊條款 | (1)城市: ①以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押——地隨房走 ②以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的,該土地上的建筑物一并抵押——房隨地走 (2)鄉(xiāng)鎮(zhèn): 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押——只能地隨房走 |
(三)抵押權(quán)的設(shè)立
登記生效 (不動產(chǎn)) | 1.建筑物和其他土地附著物 2.建設(shè)使用地承包經(jīng)營權(quán) 3.荒地等土地承包經(jīng)營權(quán) 4.正在建造的建筑物 | 抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。 未辦理登記,不影響抵押合同生效 |
登記對抗(動產(chǎn)) | 1.生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品 2.正在建造中的船舶、航空器 3.交通運輸工具 | 抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立。 未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人?!?/td> |
?。ㄋ模┑盅簷?quán)的效力
1.抵押權(quán) VS 出租
(1)先出租后抵押,租賃權(quán)優(yōu)先:訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的,原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。
?。?)先抵押后出租,抵押權(quán)優(yōu)先:抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的,該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。
◆口訣:誰在先,誰優(yōu)先
2.轉(zhuǎn)讓抵押物
?。?)抵押權(quán)人同意
抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得價款向抵押權(quán)人提前清償或者提存;轉(zhuǎn)讓價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。
?。?)未經(jīng)抵押權(quán)人同意
抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn),但受讓人“代為清償全部債務(wù)”消滅抵押權(quán)的除外。
【總結(jié)】
同意 :可以(提前還款、提存)
不同意:No→(代為清償)可以
3.保全抵押物
抵押人的行為足以使抵押財產(chǎn)價值減少的,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財產(chǎn)價值減少的,抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值,或者提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值也不提供擔(dān)保的,抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。
◆步驟:要求停止→恢復(fù)價值或擔(dān)保→提前清償
?。ㄎ澹┑盅簷?quán)的實現(xiàn)
1.實現(xiàn)方式:債務(wù)人不履行到期債務(wù)時,抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。
協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的,其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起1年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。
2.孳息:
?。?)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形,致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的,自“扣押之日”起抵押權(quán)人“有權(quán)收取”該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息,但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。
?。?)孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費用。
3.抵押權(quán)次序:同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的,價款依照下列規(guī)定清償:
①抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。
②抵押權(quán)已登記的,按照登記的先后順序清償;順序相同的,按照債權(quán)比例清償。
?、鄣盅簷?quán)未登記的,按照債權(quán)比例清償。
4.建設(shè)用地使用權(quán)抵押后,該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時,應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分,但新增建筑物所得的價款,抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
5.以土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的,或者以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押的,實現(xiàn)抵押權(quán)后,未經(jīng)法定程序,不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。
6.抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán);未行使的,人民法院不予保護(hù)。
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1.浮動抵押(財團(tuán)抵押)——財產(chǎn)變動,債權(quán)不變
抵押人 | 企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者 |
抵押物 | 現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品 ——動產(chǎn)、不確定的整體 |
登記地點 | 抵押人住所地的工商行政管理部門 |
生效方式 | 1.抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立;未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。——登記對抗主義 2.浮動抵押不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人。(不分善惡) |
2.最高額抵押——財產(chǎn)確定,債權(quán)變動
最高額抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行,債務(wù)人或者第三人對一定期間(有期限)內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生(面向未來 )的債權(quán)提供擔(dān)保財產(chǎn)的,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形,抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財產(chǎn)優(yōu)先受償。(解釋:債權(quán)余額高于最高限額,以最高限額為限;債權(quán)余額低于最高限額,以實際發(fā)生的為限。)
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