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2013注冊資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》預習:各個參數(shù)的計算方法

來源: 正保會計網(wǎng)校 編輯: 2012/11/02 08:51:52 字體:

第二章 資產(chǎn)評估的基本方法

  知識點十三、成本法運中各個參數(shù)的計算方法

 ?。ㄒ唬┲刂贸杀竟浪?

  單項資產(chǎn)重置成本的估算一般可以采用下列方法:

  1.重置核算法。

 ?。?)概念:

  利用成本核算的原理,根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費用項目,逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。

 ?。?)分類

  根據(jù)資產(chǎn)取得的方式可以分為:購買型和自建型

  購買型以購買該項資產(chǎn)的模式來估計所需要的重置成本

  自建型以自己建造該項資產(chǎn)的模式來估計所需要的重置成本

 ?。?)資產(chǎn)的重置成本應包括開發(fā)者的合理收益

  如果是建造,建造成本中當然應該包含建造商或者生產(chǎn)商的合理利潤,不過該收益應該以開發(fā)者或者制造者現(xiàn)行行業(yè)或社會的平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。

  (4)重置核算法考慮了價格因素,費用項目的構成上可以考慮生產(chǎn)技術進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素,因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。

 ?。?)形成資產(chǎn)價值的耗費是合理的。

  耗費是形成資產(chǎn)價值的基礎,但耗費包括有效耗費和無效耗費。

  采用成本法評估資產(chǎn),首先要確定這些耗費是必須的,而且應體現(xiàn)社會或行業(yè)平均水平。

  注釋:也就是說,按照社會或行業(yè)平均水平來確定有效耗費和無效耗費,評估時,應該去掉無效耗費

  2.價格指數(shù)法(這里的原理和市場法中的直接比較法中的“價格指數(shù)法36頁”一樣,大家可以兩邊比較著看)。

 ?。?)特點:

  利用與資產(chǎn)有關的價格變動指數(shù),將資產(chǎn)歷史成本(賬面成本)調整為重置成本

 ?。?)計算公式為:

  

  或: 資產(chǎn)重置成本 =資產(chǎn)歷史成本 ×(1+物價變動指數(shù))

  式中,價格指數(shù)可以根據(jù)定基物價指數(shù)計算獲得

   

  或者:價格指數(shù)可以根據(jù)環(huán)比價格指數(shù)或者環(huán)比物價變動知識計算獲得

  資產(chǎn)重置成本 =資產(chǎn)歷史成本 ×x

  其中x =(1+a1)×(1+a2)×(1+a3)……(1+an)×100%

 ?。?img height="25" alt="" width="129" src="http://image.chinaacc.com/upload/html/2012/11/2/zhangy274920121128561915331.jpg" />

  式中, n=1,2,3 …… n

  x為價格指數(shù);

  an為第n年環(huán)比價格變動指數(shù)

  (1+an)=為第n年的環(huán)比價格指數(shù)

 ?。?)注意:

 ?、儋Y產(chǎn)歷史成本要求真實、準確并符合社會平均的、合理成本的要求。

 ?、谫Y產(chǎn)評估時物價指數(shù)指的是評估基準日(或能夠代表評估基準日)的物價指數(shù),而且應是資產(chǎn)的類別或個別物價指數(shù)。(越是分類具體的物價指數(shù)越準確)。

  ③一項科學技術進步較快的資產(chǎn),采用價格指數(shù)法的重置成本往往會偏高。

 ?、芪飪r指數(shù)法估算的重置成本,僅考慮了價格變動因素,因而確定的是復原重置成本。

 ?。?)物價指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別:

  ①物價指數(shù)法估算的重置成本,僅考慮了價格變動因素,因而確定的是復原重置成本;而重置核算法既考慮了價格因素,也(可以)考慮生產(chǎn)技術進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素,因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。

 ?、谖飪r指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上;而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎上。

  ③一般情況下,價格指數(shù)法和重置核算法相比,核算的結果可能有誤差,其準確度沒有后者的高。

 ?。?)物價指數(shù)法和重置核算法相同點:

  都是建立在利用歷史資料基礎上。因此,都需要注意判斷、分析資產(chǎn)評估時重置成本口徑與委托方提供歷史資料(如財務資料)的口徑差異。

  3.功能價值類比法(與市場法中的直接比較法中的“功能價值類比法,完全一樣)

 ?。?)特點:尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物,計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例關系或者指數(shù)關系,據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。

 ?。?)生產(chǎn)能力比例法

  運用的前提條件和假設:資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關系,生產(chǎn)能力越大,成本越高,而且是成正比例變化。

  計算公式為:

   

  所以:被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×

 ?、劾}:參見教材35、59頁

 ?。?)規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。

 ?、龠\用的前提條件和假設:

  資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化,而不是等比例變化。

 ?、谟嬎愎剑?/p>

   

  推導可得:

  所以:被評估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×

  公式中的X是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù),稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。在美國,這個經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般在0.4~1.2間。我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)據(jù),評估過程中要謹慎使用這種方法。

  ③例題:參見教材36頁

  上述三種方法均可用于確定在成本法運用中的重置成本。至于選用哪種方法,應根據(jù)具體的評估對象和可以搜集到的資料確定。這些方法中,對某項資產(chǎn)可能同時都能用,有的則不然,應用時必須注意分析方法運用的前提條件,否則將得出錯誤的結論。

  同時應該注意以上3類方法都是適用于單項資產(chǎn)的重置成本的計算

  4.統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本

  這種方法運用的步驟是:

  (1)在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎上,把全部資產(chǎn)按照適當標準劃分為若干類別

  (2)在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn),應用功能價值法、物價指數(shù)法、重置核算法等方法估算其重置成本。

  (3)依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本計算出分類資產(chǎn)的調整系數(shù),其計算公式為:

  K=R‘/R

  式中:K——資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調整系數(shù);

  R‘——某類抽樣資產(chǎn)的重置成本;

  R ——某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。

 ?。?)根據(jù)調整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本,計算公式為:

  被評估資產(chǎn)重置成本=∑某類資產(chǎn)賬面歷史成本×K

  例題參見教材60頁。

  (二)實體性貶值估算

  1.觀察法

 ?。?)特點:是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術人員對被評估資產(chǎn)的實體各主要部位進行技術鑒定,并綜合分析資產(chǎn)的設計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素,將評估對象與其全新狀態(tài)相比較,考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響,判斷被評估資產(chǎn)的成新率,從而估算實體性貶值。

 ?。?)計算公式為:

  資產(chǎn)實體性貶值=重置成本×(1-實體性成新率)

 ?。街刂贸杀?times;實體性貶值率

  2.使用年限法

  (1)原理:認為資產(chǎn)的貶值和其實際使用年限成正比例

 ?。?)名義已使用年限與實際已使用年限:

 ?、倜x已使用年限:

  指資產(chǎn)從購進使用到評估時的年限(也就是按照公歷的會計年度確定的會計上的實際年限)。名義已使用年限可以通過會計記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢確定。

 ?、趯嶋H已使用年限:

  指資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限。由于資產(chǎn)在使用中負荷程度的影響,必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調整為實際已使用年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異,可以通過資產(chǎn)利用率來調整。

  實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

 ?、圪Y產(chǎn)利用率計算公式為:

   

  當資產(chǎn)利用率>1時,表示資產(chǎn)超負荷運轉,資產(chǎn)實際已使用年限比名義已使用年限要長;當資產(chǎn)利用率=1時,表示資產(chǎn)滿負荷運轉,資產(chǎn)實際已使用年限等于名義已使用年限;當資產(chǎn)利用率<1時,表示開工不足,資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限。

 ?。?)計算公式為:

  

 ?。剑ㄖ刂贸杀?預計殘值)*(實際已經(jīng)使用年限/總使用年限)

 ?。剑ㄖ刂贸杀?預計殘值)* 實體性貶值率

  式中:

 ?、兕A計殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報廢時凈收回的金額。在資產(chǎn)評估中,通常只考慮數(shù)額較大的殘值,如殘值數(shù)額較小可以忽略不計。

 ?、诳偸褂媚晗拗傅氖菍嶋H已使用年限與尚可使用年限之和。

  計算公式為:

  總使用年限=實際已使用年限+尚可使用年限

  實際已使用年限=名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

 ?、埏@然殘值是沒有貶值的,所以式中扣除了預計殘值

 ?、苌锌墒褂媚晗奘歉鶕?jù)資產(chǎn)的有形損耗因素,預計資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。

  (4)舉例:某機器設備購建于1994年10月30日,根據(jù)其技術經(jīng)濟指標,規(guī)定正常使用強度下每天的運轉時間為8小時,由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自1994年初至1998年末期間在市場上供不應求,企業(yè)主在此期間一直超負荷使用該設備,每天實際運轉時間為10小時,自1999年初恢復正常使用,現(xiàn)以2000年10月30日為評估基準日,則該設備的名義已使用年限為6年。

  資產(chǎn)利用率為:

   

  由此可以確定該資產(chǎn)的實際已使用年限為:

  6×117%=7.02(年)

  實際評估過程中,由于企業(yè)基礎管理工作較差,再加上資產(chǎn)運轉中的復雜性,資產(chǎn)利用率的指標往往很難確定。評估人員應綜合分析資產(chǎn)的運轉狀態(tài),諸如資產(chǎn)開工情況、大修間隔期、原材料供應情況、電力供應情況、是否季節(jié)性生產(chǎn)等各方面因素分析確定。

  3.修復費用法

  利用恢復資產(chǎn)功能所支出的費用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的一種方法。

  如果資產(chǎn)可以通過修復恢復到其全新狀態(tài),可以認為資產(chǎn)的實體性損耗等于其修復費用。

 ?。ㄈ┕δ苄再H值估算

  1.分類:功能性貶值可以分為兩類,超額投資成本(一次性功能性貶值)和營運性功能貶值。

  2.超額投資成本(功能性貶值1)

 ?。?)含義:指被評估資產(chǎn)與當前新資產(chǎn)建造成本相比,因建造技術、工藝、材料和設計上的差別而導致的貶值。它是由于科學技術進步使得新的同樣功能的資產(chǎn)價格降低而引起的原有資產(chǎn)價值的貶值。事實上,它是超額投資成本引起的功能性貶值。

  (2)計算:功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行,即超額投資成本可視同為功能性貶值,計算公式為:

  功能性貶值=復原重置成本-更新重置成本 (2-39)

  注意:

  如果評估某資產(chǎn)時所用的重置成本為更新重置成本,則不必考慮因超額投資成本造成的功能性貶值。

  3.營運性功能貶值

 ?。?)含義:

  被評估資產(chǎn)與全新狀態(tài)的資產(chǎn)相比,由于資產(chǎn)的效用,生產(chǎn)加工能力,工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低;

 ?。?)通常,功能性貶值的估算可以通過計算超額營運成本獲得,具體計算步驟如下:

 ?、賹⒈辉u估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較確定超額運營成本。

 ?、诖_定凈超額運營成本。

  由于企業(yè)支付的運營成本是在稅前扣除的,企業(yè)支付的超額運營成本會引致稅前利潤額下降,所得稅額降低,使得企業(yè)負擔的運營成本遠遠低于其實際支付額。因此,凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以后的余額。

  凈超額運營成本=超額運營成本(1-所得稅稅率)——收益額(A、Rt)

 ?、酃烙嫳辉u估資產(chǎn)的剩余壽命。(年限:n)

 ?、芤赃m當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內每年的超額運營成本折現(xiàn),這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗(貶值),計算公式為:

   

 ?。ㄋ模┙?jīng)濟性貶值的估算

  1.間接計算法——生產(chǎn)能力相對過剩引起的經(jīng)濟性貶值

  資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值率=1-(現(xiàn)在生產(chǎn)線的實際生產(chǎn)量÷設計生產(chǎn)能力)X

  資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值=資產(chǎn)的重置成本×資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值率

  2.直接計算法——生產(chǎn)要素提價,產(chǎn)品售價沒有提高引起的經(jīng)濟性貶值。

  計算方法和由于超額營運成本引起的功能性貶值的計算方法一樣。

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