注冊資產(chǎn)評(píng)估師考試《建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)：建設(shè)用地的取得

第十一章 建設(shè)用地

　　知識(shí)點(diǎn)三、建設(shè)用地的取得

　　《土地管理法》規(guī)定，“任何單位或個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，“國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”。

　?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)用地取得的基本方式

　　《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，獲取國有土地使用權(quán)的基本方式有兩種：一是通過出讓方式獲取國有土地使用權(quán)；二是通過劃撥獲取國有土地使用權(quán)。

　　1.通過出讓方式獲取國有土地使用權(quán)。

　　可以分成兩種具體方式：一是通過招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式獲取國有土地使用權(quán)；二是通過協(xié)議出讓方式獲取國有土地使用權(quán)。

　　工業(yè)（包括倉儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地）、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓；上述規(guī)定以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

　　以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地（拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和；有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%.低于最低價(jià)時(shí)國有土地使用權(quán)不得出讓。

　　2.通過劃撥方式獲取國有土地使用權(quán)。

　　在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

　?。?）劃撥用地目錄。符合劃撥用地目錄的建設(shè)用地項(xiàng)目，由建設(shè)單位提出申請，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以劃撥方式提供土地使用權(quán)。

　?。?）劃撥用地的使用年限。國家規(guī)定，依法以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

　?。?）劃撥用地的變更。國家規(guī)定，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途等不再符合本目錄的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用。

　　（二）建設(shè)用地取得的其他方式

　　1.通過國有土地租賃獲取國有土地使用權(quán)。

　　國有土地租賃與國有土地出讓有兩點(diǎn)區(qū)別：一是所支付的土地使用費(fèi)不同，國有土地租賃支付的是租金，而國有土地出讓支付的是出讓金；二是對(duì)于國有土地可使用的期限不同，租賃的期限低于出讓且相對(duì)靈活。

　　（2）國有土地租賃的地位。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。

　?。?）國有土地租賃的適用范圍。對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。

　　對(duì)于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。

　　（4）國有土地租賃的方式。國有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。

　?。?）國有土地租賃的分類。國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。

　　2.通過國有土地使用者轉(zhuǎn)讓獲取。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)是指擁有國有土地使用權(quán)的用地者，通過合法方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他使用者的方式。主要有：買賣、合資、合作建房、交換、作價(jià)入股等方式。

　　（三）建設(shè)用地使用農(nóng)村集體所有土地的例外情況

　　建設(shè)用地原則上要使用國有土地，但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅或建設(shè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的除外。