注冊資產評估師考試《建筑工程評估基礎》復習：其他方法

第十章 建筑物的損耗

　　知識點五、其他方法

　　除上述兩種常用方法外，計算建筑物損耗還有一些其他方法，如成本法、收益法、市場法等方法。通常，對于可彌補的損耗一般采用成本法，不可彌補的損耗一般采用收益法、市場法等。

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　　成本法是通過估算建筑物恢復到原有全新功能所必需的各項費用來確定建筑物的損耗的方法。計算公式為：

　　D＝C1＋C2＋C3＋C4-C5

　　式中：

　　D——建筑物損耗；

　　C1——拆除工程費用；

　　C2——修繕工程費用；

　　C3——恢復工程費用；

　　C4——直接經濟損失；

　　C5——被拆除物殘值。

　　拆除、修繕、恢復工程費用包括直接費、間接費、利潤和稅金等，拆除、修繕、恢復工程費用除參照相關工程預算定額進行測算外，也可首先確定各項工程內容的綜合單價水平，然后根據各項工程內容的工程量進行測算。

　　直接經濟損失是指修復施工期間或修復后所造成的經濟損失。對于房屋而言，直接經濟損失包括房屋使用人周轉安置費用、房屋空置的收益損失、房屋使用面積減少的損失、房屋室內凈高降低的損失、房屋采光面積減少的損失、房屋耐久性降低的損失、鄰近房屋損壞的補償、施工影響的補償和其他直接經濟損失。

　　房屋使用人周轉安置費用，按照安置對象每天所需安置費用與安置天數的乘積進行測算。安置對象每天所需安置費用，應當在詳細調查評估對象所處區(qū)域生活服務消費水平的基礎上，并參照市場上同類情況的安置費用水平確定。安置天數根據修復方案的合理工期確定。

　　房屋空置的收益損失，宜采用收益法進行測算。房屋使用面積減少、室內凈高降低、采光面積減少、耐久性降低的損失，宜采用收益法進行測算。鄰近房屋損壞的補償，應根據具體情況，選用成本法、收益法、市場法進行測算。施工影響的補償，根據有關規(guī)定的標準或參照市場上類似影響的補償水平進行測算。

　　被拆除物殘值可根據評估時點的回收市場價格合理確定。

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　　收益法是指通過估算建筑物由于損耗所引起的未來收益損失來確定建筑物損耗的方法。未來凈收益損失通常包括租金等收入減少和由于能源消耗等運營費用增加等原因所造成的凈收益損失額。其計算通常有兩種方式。

　　其一，適用于凈收益減少的情況：

　　

　　式中：D——建筑物損耗；

　　△Ai——未來第i年的凈收益損失額；

　　R——折現率；

　　m——凈收益損失年限。

　　其二，適用于收益年限減少的情況：

　　

　　式中：D——建筑物損耗；

　　Ai——未來第i年可獲得的正常市場凈收益；

　　R——折現率；

　　n——無損耗時的剩余使用年限；

　　m——有損耗時的剩余使用年限。

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　　市場法分為價差法和比較法兩種，其中價差法是通過估算類似有損耗建筑物與類似的無損耗建筑物之間市場價值之差作為建筑損耗的一種方法；比較法是通過對建筑物與有類似損耗建筑物進行比較，對其損耗金額進行修正、調整來求取建筑物損耗的方法。

　　價差法的公式為：D＝D1-D2

　　式中：

　　D——建筑物損耗；

　　D1——類似的無損耗建筑物的市場價值；

　　D2——類似的有損耗建筑物的市場價值。

　　比較法的公式為：D＝P×F1×F2×F3

　　式中：

　　D——建筑物損耗；

　　P——可比實例補償金額；

　　F1——補償情況修正系數；

　　F2——補償日期修正系數；

　　F3——缺陷狀況修正系數。

　　采用比較法時，應當選取三個或三個以上類似損耗建筑物的可比實例。

　　進行補償情況修正，應當將可比實例補償金額修正為正常補償金額。

　　進行補償日期修正，應當將可比實例在補償日期的補償金額調整為在評估時點的補償金額。

　　進行損耗狀況修正，應當將可比實例缺陷狀況下的補償金額調整為被評估建筑物缺陷狀況下的補償金額。

　　不同可比實例修正后的補償金額的簡單算術平均值為比較法建筑物損耗的計算結果。