注評考試《建筑工程評估基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)：建筑工程功能評價的方法

第九章 建設(shè)工程財務(wù)評價與功能評價

　　知識點五、建筑工程功能評價的方法

　　常用的評價方法有：專家評議法和綜合評分法。

　　（一）專家評議法

　　這種方法實際上是一種定性的評價方法，其優(yōu)點是評價過程簡單、評價時間短，雖然能深入地聽取各方面的意見，但由于沒有進行量化評定和比較，評價的科學(xué)性較差。

　?。ǘ┚C合評分法

　　采用綜合評分法時，首先對建筑工程功能評價的各指標(biāo)進行評分，其中定性指標(biāo)采取專家打分的方法確定分值，定量指標(biāo)按照其實現(xiàn)功能的滿足程度轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的評分，最后將各項指標(biāo)的得分累加，求出該建筑功能評價的綜合得分。即：

　　 

　　式中：V——功能評價綜合得分；Vi——各評價指標(biāo)得分。

　　若評價指標(biāo)較多時，應(yīng)對各指標(biāo)的重要程度有所區(qū)分，首先應(yīng)結(jié)合各指標(biāo)對實現(xiàn)建筑工程功能貢獻大小的不同，由專家確定指標(biāo)權(quán)重；其次用這些指標(biāo)對建筑工程功能進行衡量，視其符合程度確定指標(biāo)得分；最后將每項指標(biāo)權(quán)數(shù)與指標(biāo)分值相乘，累計求出綜合評價分。即：

　　 

　　式中：Wi——各指標(biāo)權(quán)重系數(shù)。

　　確定指標(biāo)權(quán)重的方法有：直接打分法、對比求和評分法、環(huán)比評分法、邏輯判斷評分法和功能系統(tǒng)評分法等。

　?。?）直接打分法。打分可采用百分制或十分制，最后使所有指標(biāo)權(quán)重之和為1.

　　適用評價對象功能重要程度差別不大的情況，若差別較大，或可比性較差，則這種方法的評分結(jié)果不夠準確。

　　（2）對比求和評分法。對比求和評分法，是指把某個評價指標(biāo)同其他評價指標(biāo)逐個進行對比，根據(jù)功能重要程度，按對比分值和一定限值評分，然后計算該指標(biāo)同其他指標(biāo)兩兩比較時的評分之和，即得該評價指標(biāo)功能評分的方法。根據(jù)指標(biāo)比較時評分值規(guī)定的不同，對比求和法可分為01法、04法和多比例評分法三種。

　?、?Ol法。將每個評價指標(biāo)同其他評價指標(biāo)逐個進行比較，根據(jù)指標(biāo)重要程度，對比較重要的指標(biāo)評為l分，較次要的指標(biāo)評為0分，然后計算該指標(biāo)同其他指標(biāo)兩兩比較時的評分之和，為防止出現(xiàn)指標(biāo)得分為0的情況，對所有指標(biāo)總得分加1進行修正，最后用各指標(biāo)修正得分除以所有指標(biāo)得分之和即為該指標(biāo)的權(quán)重值。這種方法準確性較差，主要用于評價指標(biāo)重要程度排序。

　　01法指標(biāo)權(quán)重值的確定

　?、?4法。由于01法難以反映指標(biāo)重要程度量的差別，為了提高評分準確度，可采用04法。04法評分中，對功能非常重要的指標(biāo)得4分，比較重要的得3分，兩個指標(biāo)同樣重要的得2分，不太重要的得l分。

　　04法指標(biāo)權(quán)重值的確定

　　③多比例評分法。僅用上兩種方法仍不能充分反映指標(biāo)重要性量的差別，因此，運用9：l，8：2，7：3，6：4，5：5和O：10等多種比例，拉開評分差距，提高比分伸縮性，使評分結(jié)果更客觀。這種方法規(guī)定，功能重要性相等記為5：5，一方比另一方略微重要就記為6：4，差距很大就記為l0：0.

　　比例評分法指標(biāo)權(quán)重信確定

　?。?）環(huán)比評分法。環(huán)比評分法先從上至下依次比較相鄰兩個指標(biāo)的重要程度，給出功能重要度值，然后令最后一個被比較的指標(biāo)的重要度值為1（作為基數(shù)），依次修正重要性比值，以排列在下面的指標(biāo)的修正重要度比值乘以與其相鄰的上一個指標(biāo)的重要度比值，得出上一指標(biāo)修正重要度比值。用各指標(biāo)修正重要度比值除以功能修正值總和，即得各指標(biāo)權(quán)重。這種方法適用于各個評價對象之間有明顯的可比關(guān)系，能直接對比，并能準確地評定功能重要度比值的情況。

　　環(huán)比評分法指標(biāo)權(quán)重值確定

　　

　?。?）邏輯判斷評分法。邏輯判斷評分法是根據(jù)各評價指標(biāo)之間功能重要程度的邏輯判斷而評定指標(biāo)權(quán)重的方法。先將評價指標(biāo)按功能重要性上大下小的順序排列在表中，然后選定基準評價指標(biāo)，規(guī)定其評分值，最后根據(jù)邏輯判斷，自下而上地找出各評價指標(biāo)重要性之間的數(shù)量關(guān)系，推算出評價指標(biāo)的得分。該方法適用于功能邏輯關(guān)系明顯可比的情況，具體做法參見表9-12.

　　邏輯流評分法指標(biāo)權(quán)重值確定

　?。?）功能系統(tǒng)評分法。當(dāng)評價指標(biāo)體系構(gòu)成復(fù)雜、指標(biāo)之間有內(nèi)在聯(lián)系時，可將功能整理為等級層次，居于上層的具有目的性和控制性的指標(biāo)稱為上位指標(biāo)，居于下層的作為實現(xiàn)上一功能的手段和表述內(nèi)容的指標(biāo)稱為下位指標(biāo)。上位指標(biāo)與下位指標(biāo)具有直接依存關(guān)系，如適用性指標(biāo)為上位指標(biāo)，滿足適用性的平面指標(biāo)、空間布置、廚衛(wèi)布置、物理性能等為下位指標(biāo)。

　　功能系統(tǒng)評分法指標(biāo)權(quán)重值確定

　　指標(biāo)得分=指標(biāo)分值×該指標(biāo)權(quán)重

　　綜合得分=∑指標(biāo)得分

　　將綜合評價得分與事先確定的最低分數(shù)比較或與其他建筑工程得分進行比較，來判斷該建筑物的功能滿足人們需要的程度，進而作為評估作價的主要依據(jù)之一。