注冊資產評估師《建筑工程評估基礎》復習：建筑面積及其計算規(guī)則

第六章 建筑工程量計算

　　知識點四、建筑面積及其計算規(guī)則

　　建筑面積是指房屋建筑各層水平平面的總面積，三部分組成：

　　使用面積（即直接為生產或生活使用的凈面積）

　　輔助面積（即為輔助生產、生活活動所占凈面積，包括樓梯、走道、廁所、廚房等面積）

　　結構面積（即房屋結構、柱、墻所占面積）。

　　（一）計算建筑面積的范圍與規(guī)則

　　一般原則：

　　能夠完全利用的室內空間（層高2.2m以上，一般凈高2.1以上），周邊圍護外邊線以內計算建筑面積；

　　能夠部分利用的室內空間（層高2.2m以下，一般凈高2.1以下，1.2以上），周邊圍護外邊線以內計算一半建筑面積；

　　能夠完全利用的有頂（覆蓋）無周邊圍護空間，按頂棚或底面結構投影外邊線的內線以內計算一半建筑面積；

　　其他不計算。

　　1.單層建筑物

　　按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算，并應符合下列規(guī)定：單層建筑物高度在2.20m及以上者應計算全面積；高度不足2.20m者應計算1/2面積。高度指室內地面標高至屋面板板面結構標高之間的垂直距離。遇有以屋面板找坡的平屋頂單層建筑物，其高度指室內地面標高至屋面板最低處板面結構標高之間的垂直距離。

　　利用坡屋頂內空間時凈高超過2.10m的部位應計算全面積；凈高在1.20～2.10m的部位應計算1/2面積；凈高不足1.20m的部位不應計算面積。凈高指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。

　　2.單層建筑物內設有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層（如圖所示），有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積。

　　 

　　3.多層建筑物首層應按其外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算；二層及以上樓層應按其外墻結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積。層高是指上下兩層樓面結構標高之間的垂直距離。建筑物最底層的層高，有基礎底板的指基礎底板上表面結構標高至上層樓面的結構標高之間的垂直距離；沒有基礎底板的指地面標高至上層樓面結構標高之間的垂直距離。最上一層的層高是指樓面結構標高至屋面板板面結構標高之間的垂直距離，遇有以屋面板找坡的屋面，層高指樓面結構標高至屋面板最低處板面結構標高之間的垂直距離。

　　4.多層建筑坡屋頂內和場館看臺下，當設計加以利用時凈高超過2.10m的部位應計算全面積；凈高在1.20～2.10m的部位應計算l／2面積；當設計不利用或室內凈高不足1.20m時不應計算面積。

　　5.地下室、半地下室（車間、商店、車站、車庫、倉庫等），包括相應的有永久性頂蓋的出入口，應按其外墻上口（不包括采光井、外墻防潮層及其保護墻）外邊線所圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1/2面積。

　　

　　6.坡地的建筑物吊腳架空層、深基礎架空層，設計加以利用并有圍護結構的，層高在2.20m及以上的部位應計算全面積；層高不足2.20m的部位應計算1/2面積。設計加以利用、無圍護結構的建筑吊腳架空層，應按其利用部位水平面積的1/2計算；設計不利用的深基礎架空層、坡地吊腳架空層、多層建筑坡屋頂內、場館看臺下的空間不應計算面積。

　　

　　7.建筑物的門廳、大廳按一層計算建筑面積。門廳、大廳內設有回廊時，應按其結構底板水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

　　

　　8.建筑物間有圍護結構的架空走廊，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。有永久性頂蓋無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1／2計算。

　　 

　　9.立體書庫、立體倉庫、立體車庫，無結構層的應按一層計算，有結構層的應按其結構層面積分別計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

　　10.有圍護結構的舞臺燈光控制室，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

　　11.建筑物外有圍護結構的落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊，應按其圍護結構外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。有永久性頂蓋無圍護結構的應按其結構底板水平面積的1／2計算。

　　12.有永久性頂蓋無圍護結構的場館看臺應按其頂蓋水平投影面積的1／2計算。

　　13.建筑物頂部有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。如建筑物屋頂?shù)臉翘蓍g為坡屋頂，應按坡屋頂?shù)南嚓P規(guī)定計算面積。

　　14.設有圍護結構不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物（指有向建筑物外傾斜的墻體），應按其底板面的外圍水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全面積；層高不足2.20m者應計算1／2面積。

　　15.建筑物內的室內樓梯間、電梯井、觀光電梯井、提物井、管道井、通風排氣豎井、煙道、附墻煙囪應按建筑物的自然層計算。躍層建筑內共用的室內樓梯應按自然層計算面積；上下兩錯層戶室共用的室內樓梯，應選上一層的自然層計算面積。

　　

　　16.雨篷結構的外邊線至外墻結構外邊線的寬度超過2.10m者，應按雨篷結構板的水平投影面積的1／2計算。有柱雨篷和無柱雨篷計算應一致。

　　17.有永久性頂蓋的室外樓梯，應按建筑物自然層的水平投影面積的1／2計算。當室外樓梯的最上層樓梯無永久性頂蓋或有不能完全遮蓋樓梯的雨篷，上層樓梯不計算面積，上層樓梯可視為下層樓梯的永久性頂蓋，下層樓梯應計算面積。

　　18.建筑物的陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺均應按其水平投影面積的1／2計算。

　　19.有永久性頂蓋無圍護結構的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，應按其頂蓋水平投影面積的1／2計算。在車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站內設有有圍護結構的管理室、休息室等，另按相關條款計算面積。

　　

　　20.高低聯(lián)跨的建筑物，應以高跨結構外邊線為界分別計算建筑面積；其高低跨內部連通時，其變形縫應計算在低跨面積內。

　　 

　　21.以幕墻作為圍護結構的建筑物，應按幕墻外邊線計算建筑面積。

　　22.建筑物外墻外側有保溫隔熱層的，應按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積。

　　23.建筑物內的變形縫（與建筑物相連通的變形縫，即暴露在建筑物內，在建筑物內可以看得見的變形縫），應按其自然層合并在建筑物面積內計算。

　?。ǘ┎粦嬎憬ㄖ娣e的范圍

　　1.建筑物通道（騎樓、過街樓的底層）。

　　2.建筑物內的設備管道夾層。

　　3.建筑物內分隔的單層房間，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺等。

　　4.屋頂水箱、花架、涼棚、露臺、露天游泳池。

　　5.建筑物內的工作平臺、上料平臺、安裝箱和罐體的平臺。

　　6.突出墻外的勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調機外機隔板（箱）、飄窗、構件、配件、寬度在2.10m及以內的雨篷以及與建筑物內不相連通的裝飾性陽臺、挑廊。

　　7.無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。

　　8.自動扶梯、自動人行道。

　　9.獨立煙囪、煙道、地溝、油（水）罐、氣柜、水塔、貯油（水）池、貯倉、棧橋、地下人防通道、地鐵隧道。