2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)》復(fù)習(xí)：投資性房地產(chǎn)

第五章 固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)

　　知識(shí)點(diǎn)七、投資性房地產(chǎn)的基本概念及初始計(jì)量

　　一、投資性房地產(chǎn)的概念

　　投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

　　二、投資性房地產(chǎn)的范圍

　　（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

　　1.已出租的土地使用權(quán)

　　是指企業(yè)通過(guò)出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得、以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的土地使用權(quán)。

　　企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)計(jì)劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類(lèi)。

　　【教師提示】根據(jù)目前的規(guī)定，土地使用權(quán)不能采用融資租賃方式租入，因此不要考慮融資租賃方式租入土地后再轉(zhuǎn)租的問(wèn)題。

　　2.持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

　　按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

　　3.已出租的建筑物

　?。?）已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或開(kāi)發(fā)活動(dòng)完成用于出租的建筑物以及正在建造或開(kāi)發(fā)過(guò)程中將來(lái)用于出租的建筑物。

　　【教師提示】企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。

　?。?）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。如企業(yè)將辦公樓出租，同時(shí)向承租人提供維護(hù)、保安等日常輔助服務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　?。?）對(duì)企業(yè)持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，如董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)作出書(shū)面決議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。

　　【教師提示】不存在持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的建筑物。（決定房?jī)r(jià)增值的因素是土地）

　?。ǘ┎粚儆谕顿Y性房地產(chǎn)的項(xiàng)目

　　下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)：重點(diǎn)掌握該內(nèi)容及相關(guān)舉例

　　1.自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)，包括自用建筑物（固定資產(chǎn)）和自用土地使用權(quán)（無(wú)形資產(chǎn)）。

　?。?）企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍。雖然也收取租金，但間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，因此具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。

　?。?）企業(yè)擁有并自行經(jīng)營(yíng)的旅館飯店，其經(jīng)營(yíng)目的主要是通過(guò)提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　2.作為存貨的房地產(chǎn)，通常是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中銷(xiāo)售的或?yàn)殇N(xiāo)售而正在開(kāi)發(fā)的商品房和土地。

　　實(shí)務(wù)中存在某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分自用、部分用于賺取租金或資本增值，或者部分作為存貨銷(xiāo)售、部分用于賺取租金或資本增值，如果能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，應(yīng)分別確認(rèn)和核算；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的部分，應(yīng)當(dāng)與自用（或者銷(xiāo)售）的部分一并確認(rèn)為固定資產(chǎn)（或者存貨）。

　　【教師補(bǔ)充】從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)依法取得的、用于開(kāi)發(fā)后出售的土地使用權(quán)，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨。即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)決定待增值后再轉(zhuǎn)讓其開(kāi)發(fā)的土地。也不得將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

　　三、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件

　　投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)只有在符合定義，并同時(shí)滿足下列條件時(shí)，才能予以確認(rèn)：

　　1.與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)。

　　2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。

　　用于出租的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)通常是租賃開(kāi)始日；用于資本增值的土地使用權(quán)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)通常是自用土地使用權(quán)停止自用后明確用于資本增值的日期。

　　四、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

　　投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。

　?。ㄒ唬┩赓?gòu)的投資性房地產(chǎn)

　　對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開(kāi)始對(duì)外出租或用于資本增值，才能作為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)加以確認(rèn)。

　　如果購(gòu)入的房地產(chǎn)，部分用于投資，部分自用，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將成本在不同部分之間進(jìn)行合理分配。企業(yè)可以按照不同部分的公允價(jià)值所占的比例進(jìn)行分配。

　?。ǘ┳孕薪ㄔ斓耐顿Y性房地產(chǎn)

　　自行建造投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。

　　采用成本模式計(jì)量的，應(yīng)按照確定的成本，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”或“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。

　　采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)按照確定的成本，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，貸記“在建工程”或“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。