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注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估》復(fù)習(xí):市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法

來(lái)源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校 編輯: 2012/08/01 09:06:32 字體:

第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

  知識(shí)點(diǎn)四、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法

  (一)直接比較法

  1.基本原理

  利用參照物的交易價(jià)格,以評(píng)估對(duì)象的某一或者若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征進(jìn)行比較,得到兩者的基本特征修正系數(shù)或基本特征差額,在參照物交易價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行修正從而得到評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

  2.優(yōu)點(diǎn)

  該方法直觀簡(jiǎn)潔,便于操作

  3.適用條件

  對(duì)可比性要求比較高,參照物與評(píng)估對(duì)象之間達(dá)到相同或者基本相同的程度,或者二者的差異主要體現(xiàn)在某一或多個(gè)明顯的因素上

  4.基本計(jì)算公式

 ?。?)如果參照物與被評(píng)估對(duì)象可比因素完全一致

  評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物合理成交價(jià)格

 ?。?)參照物與被評(píng)估對(duì)象只有一個(gè)可比因素不一致

  ▼ 公式

 ?、僭u(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格×評(píng)估對(duì)象可比因素特征值÷參照物可比因素特征值

  ②

 ?、墼u(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)

  ▼ 原理

  本思路事實(shí)上認(rèn)可,參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值之間受某一特征(或者因素)的影響,而且成正比關(guān)系。

 ?。?)參照物與被評(píng)估對(duì)象有n個(gè)可比因素不一致

 ?、俜椒ㄒ唬?

  ▼ 公式

  評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格×修正系數(shù)1×修正系數(shù)2×……×修正系數(shù)n

  這里修正系數(shù)的計(jì)算公示如下:

  

  ▼ 原理:

  各個(gè)可比因素對(duì)參照物和評(píng)估對(duì)象的價(jià)值影響成正比關(guān)系,多個(gè)可比因素對(duì)價(jià)值的影響成累計(jì)連乘效應(yīng)

 ?、诜椒ǘ?

  ▼ 公式

  評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格±基本特征差額1±基本特征差額2±……±基本特征差額n

  ▼ 原理:

  分析各個(gè)可比因素不同導(dǎo)致參照物價(jià)格相對(duì)于被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格差額,然后以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ),調(diào)整各個(gè)差額的影響,得到被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。

  5.直接比較法的基本方法——僅僅一個(gè)可比因素不一致或者完全一致

  直接比較法主要包括但不限于以下評(píng)估方法:

 ?。?)現(xiàn)行市價(jià)法[參照物與評(píng)估對(duì)象完全一致]

  當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象基本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候,可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象的評(píng)估價(jià)值。

 ?。?)市價(jià)折扣法

  ①原理

  以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮到評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素,憑評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門的規(guī)定,設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

 ?、跀?shù)學(xué)式表達(dá)

  資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×(1-價(jià)格折扣率)(2-3)

 ?。?)功能價(jià)值類比法

  ①定義

  以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間的功能差異進(jìn)行調(diào)整來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

  換句話說(shuō):功能指的是生產(chǎn)能力,生產(chǎn)能力越大,則價(jià)值就越大。

 ?、诜诸?

  根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價(jià)值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況:

 ?、?、資產(chǎn)價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系的情況,通常被稱作生產(chǎn)能力比例法

  數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為:

   

  所以:被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格×

 ?、颉①Y產(chǎn)價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系的情況,通常被稱作規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

  數(shù)學(xué)表達(dá)式一般表述為:

  

 ?。?)價(jià)格指數(shù)法(物價(jià)指數(shù)法)

 ?、俣x

  價(jià)格指數(shù)法是以參照物價(jià)格為基礎(chǔ),考慮參照物的成交時(shí)間與評(píng)估對(duì)象的評(píng)估基準(zhǔn)日之間的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響,利用價(jià)格指數(shù)調(diào)整估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

 ?、谖飪r(jià)(價(jià)格)指數(shù)的各種表述方法

 ?、?、定基物價(jià)指數(shù):

  是以固定時(shí)期為基期的指數(shù),通常用百分比來(lái)表示。以100%為基礎(chǔ),當(dāng)物價(jià)指數(shù)大于100%,表明物價(jià)上漲;物價(jià)指數(shù)在100%以下,表明物價(jià)下跌。例如某類設(shè)備的定基物價(jià)指數(shù)計(jì)算過(guò)程如下,經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)得到了第二列的該類設(shè)備的市價(jià)平均價(jià)格。實(shí)際運(yùn)用中往往省略百分號(hào)。表4-1(教材98頁(yè))

年 份 該類設(shè)備實(shí)際均價(jià) 定基物價(jià)指數(shù)=當(dāng)年實(shí)際物價(jià)/基年物價(jià) 定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)=(當(dāng)年實(shí)際物價(jià)-基年物價(jià))/基年物價(jià) 
1999(基年) 50 100%   
2000 51.5 103%=51.5/50*100% 3%=(51.5-50)/50*100% 
2001 53 106%=53/50*100% 6%=(53-50)/50*100% 
2002 54 108%=54/50*100% 8%=(54-50)/50*100% 
2003 55 110%=55/50*100% 10%=(55-50)/50*100% 
2004 56 112%=56/50*100% 12%=(56-50)/50*100% 
2005 57.5 115%=57.5/50*100% 15%=(57.5-50)/50*100% 

 ?、?、定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)的關(guān)系

  某年的定基價(jià)格指數(shù)=1+該年的定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)

  Ⅲ、物價(jià)指數(shù)與定基價(jià)格指數(shù)關(guān)系

   

  比如上表中,2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格指數(shù)=112/106=105.66%

  Ⅳ、物價(jià)變動(dòng)指數(shù)與物價(jià)指數(shù)關(guān)系

  物價(jià)指數(shù)=1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)

  比如上表中,2004年相對(duì)于2001年的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)=112/106-1=5.66%

 ?、?、環(huán)比物價(jià)指數(shù)(記作等,教材37頁(yè)公式2-7-2,99頁(yè)公式4-3):

  本年的定基物價(jià)指數(shù)與上年定基物價(jià)指數(shù)的商

 ?、?、環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)(記做a1,a2……,an教材36頁(yè)公式2-6-2和57頁(yè))

  本年的定基物價(jià)指數(shù)比上年定基物價(jià)高出的部分與上年定基物價(jià)指數(shù)的商

  環(huán)比物價(jià)指數(shù)=1+環(huán)比物價(jià)變動(dòng)指數(shù)

年 份 定基物價(jià)指數(shù)(%) 環(huán)比物價(jià)指數(shù)(%) 環(huán)比變動(dòng)物價(jià)指數(shù) 
1999 100     
2000 103 103=103/100 3%=(103-100)/100 
2001 106 102.9=106/103 2.91%=(106-103)/103 
2002 108 101.9=108/106 1.89%=(108-106)/106 
2003 110 101.9=110/108 1.85%=(110-108)/108 
2004 112 101.8=112/110 1.82%=(112-110)/110 
2005 115 102.7=115/112 2.68%=(115-112)/112 

 ?、蹆r(jià)格指數(shù)法在評(píng)估中運(yùn)用的計(jì)算公式為:

   

  ④適用條件

  評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅僅有時(shí)間因素存在差異的情況,且時(shí)間差異不能過(guò)長(zhǎng)

 ?。?)成新率價(jià)格調(diào)整法。

 ?、僭恚?

  參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ),考慮參照物與評(píng)估對(duì)象新舊程度上的差異,通過(guò)成新率調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象的價(jià)值。

  ②計(jì)算公式為:

   

  資產(chǎn)的成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限/(資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限)×100%

  6.直接比較法使用頻率高的方法【高級(jí)】

 ?。?)市場(chǎng)售價(jià)類比法—— 一個(gè)以上可比因素不一致

  資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+…+交易情況差異值 (2-9)

        =參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×…×時(shí)間差異修正系數(shù) (2-10)

  (2)價(jià)值比率法

  這里介紹兩種簡(jiǎn)單的價(jià)值比率:

 ?、俪杀臼袃r(jià)法

  ▼ 基本原理

  以評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本為基礎(chǔ),利用參照物的成本市價(jià)比率來(lái)估算對(duì)象的價(jià)值的方法。

  ▼ 計(jì)算公式

  

  資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本×(參照物成交價(jià)格÷參照物現(xiàn)行合理成本)(2-11)

  ▼ 特別注意:公式中的計(jì)算基數(shù)是被評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行合理成本,如果現(xiàn)行成本中有不合理的支出,應(yīng)該扣除。

 ?、谑杏时稊?shù)法

  ▼ 基本原理

  以參照物(企業(yè))的價(jià)值比率(如市盈率)作為乘數(shù)(倍數(shù)),以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)(如收益額)相乘估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。

  ▼ 主要適用對(duì)象

  企業(yè)價(jià)值評(píng)估

  ▼ 計(jì)算公式

  

  所以:被評(píng)估對(duì)象的市價(jià)總額=(參照物的)市盈率*(被評(píng)估對(duì)象的)凈利潤(rùn) (2-12)

 ?。ǘ╅g接比較法

  1.原理

 ?。?)利用資產(chǎn)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)(標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)、分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn))作為標(biāo)準(zhǔn),分別將評(píng)估對(duì)象與參照物整體或者分項(xiàng)與其對(duì)比打分從而得到評(píng)估對(duì)象和參照物各自的分值

 ?。?)利用參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格,以及評(píng)估對(duì)象的分值與參照物的分值的比值(系數(shù))求得評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。

  2.適用條件:

  不要求參照物與評(píng)估對(duì)象必須一樣或者基本一樣。只要求參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面基本相同或者相似。

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