2012注冊資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》復(fù)習(xí)：各個參數(shù)的計算方法

第二章 資產(chǎn)評估的基本方法

　　知識點(diǎn)十三、成本法運(yùn)中各個參數(shù)的計算方法

　?。ㄒ唬┲刂贸杀竟浪?

　　單項資產(chǎn)重置成本的估算一般可以采用下列方法：

　　1.重置核算法。

　?。?）概念：

　　利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項目，逐項計算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。

　　（2）分類

　　根據(jù)資產(chǎn)取得的方式可以分為：購買型和自建型

　　購買型以購買該項資產(chǎn)的模式來估計所需要的重置成本

　　自建型以自己建造該項資產(chǎn)的模式來估計所需要的重置成本

　?。?）資產(chǎn)的重置成本應(yīng)包括開發(fā)者的合理收益

　　如果是建造，建造成本中當(dāng)然應(yīng)該包含建造商或者生產(chǎn)商的合理利潤，不過該收益應(yīng)該以開發(fā)者或者制造者現(xiàn)行行業(yè)或社會的平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。

　?。?）重置核算法考慮了價格因素，費(fèi)用項目的構(gòu)成上可以考慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。

　?。?）形成資產(chǎn)價值的耗費(fèi)是合理的。

　　耗費(fèi)是形成資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)，但耗費(fèi)包括有效耗費(fèi)和無效耗費(fèi)。

　　采用成本法評估資產(chǎn)，首先要確定這些耗費(fèi)是必須的，而且應(yīng)體現(xiàn)社會或行業(yè)平均水平。

　　注釋：也就是說，按照社會或行業(yè)平均水平來確定有效耗費(fèi)和無效耗費(fèi)，評估時，應(yīng)該去掉無效耗費(fèi)

　　2.價格指數(shù)法（這里的原理和市場法中的直接比較法中的“價格指數(shù)法36頁”一樣，大家可以兩邊比較著看）。

　?。?）特點(diǎn)：

　　利用與資產(chǎn)有關(guān)的價格變動指數(shù)，將資產(chǎn)歷史成本（賬面成本）調(diào)整為重置成本

　?。?）計算公式為：

　　資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面成本×

　　或： 資產(chǎn)重置成本 ＝資產(chǎn)歷史成本 ×（1+物價變動指數(shù)）

　　式中，價格指數(shù)可以根據(jù)定基物價指數(shù)計算獲得

　　

　　或者：價格指數(shù)可以根據(jù)環(huán)比價格指數(shù)或者環(huán)比物價變動知識計算獲得

　　資產(chǎn)重置成本 ＝資產(chǎn)歷史成本 ×x

　　其中x ＝（1+a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）×100%

　　

　　式中， n＝1，2，3 …… n

　　x為價格指數(shù)；

　　an為第n年環(huán)比價格變動指數(shù)

　?。?＋an）＝為第n年的環(huán)比價格指數(shù)

　?。?）注意：

　　①資產(chǎn)歷史成本要求真實、準(zhǔn)確并符合社會平均的、合理成本的要求。

　　②資產(chǎn)評估時物價指數(shù)指的是評估基準(zhǔn)日（或能夠代表評估基準(zhǔn)日）的物價指數(shù)，而且應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個別物價指數(shù)。（越是分類具體的物價指數(shù)越準(zhǔn)確）。

　?、垡豁椏茖W(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用價格指數(shù)法的重置成本往往會偏高。

　?、芪飪r指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本。

　?。?）物價指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別：

　　①物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也（可以）考慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。

　?、谖飪r指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。

　?、垡话闱闆r下，價格指數(shù)法和重置核算法相比，核算的結(jié)果可能有誤差，其準(zhǔn)確度沒有后者的高。

　?。?）物價指數(shù)法和重置核算法相同點(diǎn)：

　　都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上。因此，都需要注意判斷、分析資產(chǎn)評估時重置成本口徑與委托方提供歷史資料（如財務(wù)資料）的口徑差異。

　　3.功能價值類比法（與市場法中的直接比較法中的“功能價值類比法，完全一樣）

　?。?）特點(diǎn)：尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例關(guān)系或者指數(shù)關(guān)系，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。

　　（2）生產(chǎn)能力比例法

　　運(yùn)用的前提條件和假設(shè)：資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。

　　計算公式為：

　　

　　所以：被評估資產(chǎn)重置成本＝參照物重置成本×

　?、劾}：參見教材35、59頁

　?。?）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。

　　①運(yùn)用的前提條件和假設(shè)：

　　資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化。

　　②計算公式：

　　 

　　推導(dǎo)可得：

　　所以：被評估資產(chǎn)重置成本＝參照物重置成本×

　　公式中的X是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國，這個經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般在0.4～1.2間。我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，評估過程中要謹(jǐn)慎使用這種方法。

　　③例題：參見教材36頁

　　上述三種方法均可用于確定在成本法運(yùn)用中的重置成本。至于選用哪種方法，應(yīng)根據(jù)具體的評估對象和可以搜集到的資料確定。這些方法中，對某項資產(chǎn)可能同時都能用，有的則不然，應(yīng)用時必須注意分析方法運(yùn)用的前提條件，否則將得出錯誤的結(jié)論。

　　同時應(yīng)該注意以上3類方法都是適用于單項資產(chǎn)的重置成本的計算

　　4.統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本

　　這種方法運(yùn)用的步驟是：

　　（1）在核實資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類別

　?。?）在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，應(yīng)用功能價值法、物價指數(shù)法、重置核算法等方法估算其重置成本。

　?。?）依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計算公式為：

　　K＝R‘/R

　　式中：K——資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)；

　　R‘——某類抽樣資產(chǎn)的重置成本；

　　R ——某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。

　?。?）根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本，計算公式為：

　　被評估資產(chǎn)重置成本＝∑某類資產(chǎn)賬面歷史成本×K

　　例題參見教材60頁。

　?。ǘ嶓w性貶值估算

　　1.觀察法

　　（1）特點(diǎn)：是指由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員對被評估資產(chǎn)的實體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產(chǎn)的成新率，從而估算實體性貶值。

　　（2）計算公式為：

　　資產(chǎn)實體性貶值＝重置成本×（1－實體性成新率）

　?。街刂贸杀?times;實體性貶值率

　　2.使用年限法

　?。?）原理：認(rèn)為資產(chǎn)的貶值和其實際使用年限成正比例

　　（2）名義已使用年限與實際已使用年限：

　?、倜x已使用年限：

　　指資產(chǎn)從購進(jìn)使用到評估時的年限（也就是按照公歷的會計年度確定的會計上的實際年限）。名義已使用年限可以通過會計記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢確定。

　?、趯嶋H已使用年限：

　　指資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限。由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實際已使用年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。

　　實際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

　?、圪Y產(chǎn)利用率計算公式為：

　　

　　當(dāng)資產(chǎn)利用率>1時，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限比名義已使用年限要長；當(dāng)資產(chǎn)利用率＝1時，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實際已使用年限等于名義已使用年限；當(dāng)資產(chǎn)利用率<1時，表示開工不足，資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限。

　　（3）計算公式為：

　　

　?。剑ㄖ刂贸杀?預(yù)計殘值）*（實際已經(jīng)使用年限/總使用年限）

　?。剑ㄖ刂贸杀?預(yù)計殘值）* 實體性貶值率

　　式中：

　　①預(yù)計殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報廢時凈收回的金額。在資產(chǎn)評估中，通常只考慮數(shù)額較大的殘值，如殘值數(shù)額較小可以忽略不計。

　?、诳偸褂媚晗拗傅氖菍嶋H已使用年限與尚可使用年限之和。

　　計算公式為：

　　總使用年限＝實際已使用年限+尚可使用年限

　　實際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

　　③顯然殘值是沒有貶值的，所以式中扣除了預(yù)計殘值

　?、苌锌墒褂媚晗奘歉鶕?jù)資產(chǎn)的有形損耗因素，預(yù)計資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。

　　3.修復(fù)費(fèi)用法

　　利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的一種方法。

　　如果資產(chǎn)可以通過修復(fù)恢復(fù)到其全新狀態(tài)，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用。

　?。ㄈ┕δ苄再H值估算

　　1.分類：功能性貶值可以分為兩類，超額投資成本（一次性功能性貶值）和營運(yùn)性功能貶值。

　　2.超額投資成本（功能性貶值1）

　?。?）含義：指被評估資產(chǎn)與當(dāng)前新資產(chǎn)建造成本相比，因建造技術(shù)、工藝、材料和設(shè)計上的差別而導(dǎo)致的貶值。它是由于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步使得新的同樣功能的資產(chǎn)價格降低而引起的原有資產(chǎn)價值的貶值。事實上，它是超額投資成本引起的功能性貶值。

　?。?）計算：功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為：

　　功能性貶值＝復(fù)原重置成本－更新重置成本 （2-39）

　　注意：

　　如果評估某資產(chǎn)時所用的重置成本為更新重置成本，則不必考慮因超額投資成本造成的功能性貶值。

　　3.營運(yùn)性功能貶值

　?。?）含義：

　　被評估資產(chǎn)與全新狀態(tài)的資產(chǎn)相比，由于資產(chǎn)的效用，生產(chǎn)加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低；

　　（2）通常，功能性貶值的估算可以通過計算超額營運(yùn)成本獲得，具體計算步驟如下：

　　①將被評估資產(chǎn)的年運(yùn)營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營成本進(jìn)行比較確定超額運(yùn)營成本。

　?、诖_定凈超額運(yùn)營成本。

　　由于企業(yè)支付的運(yùn)營成本是在稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運(yùn)營成本會引致稅前利潤額下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)營成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其實際支付額。因此，凈超額運(yùn)營成本是超額運(yùn)營成本扣除所得稅以后的余額。

　　凈超額運(yùn)營成本＝超額運(yùn)營成本（1-所得稅稅率）——收益額（A、Rt）

　?、酃烙嫳辉u估資產(chǎn)的剩余壽命。（年限：n）

　?、芤赃m當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計算公式為：