注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》預(yù)習(xí)：關(guān)于評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容要求

第十四章 國(guó)外評(píng)估準(zhǔn)則

　　知識(shí)點(diǎn)四、《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》關(guān)于評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容要求

　?。ㄒ唬┰u(píng)估報(bào)告的形式、格式與類型

　　1.美國(guó)USPAP規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估書(shū)面報(bào)告的類型必須是完整型評(píng)估報(bào)告、簡(jiǎn)明型評(píng)估報(bào)告、限制型評(píng)估報(bào)告這三種類型中的一種，并且必須在評(píng)估報(bào)告中明確列示所采用的報(bào)告類型。

　　2.報(bào)告的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容決定了報(bào)告采用何種形式、格式或者類型。

　　3.美國(guó)規(guī)定每份書(shū)面或口頭不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告必須：

　?。?）清晰、準(zhǔn)確地反映評(píng)估，不得誤導(dǎo)；

　?。?）包含足夠的信息，使期望獲得評(píng)估報(bào)告或依賴評(píng)估報(bào)告的人能夠正確理解評(píng)估報(bào)告；

　　（3）清晰、明確地披露任何直接影響評(píng)估的特別假設(shè)或逆向假設(shè)，并指明它們對(duì)價(jià)值的影響。

　?。ǘ┰u(píng)估報(bào)告主要內(nèi)容

　　⒈概述

　?。?）當(dāng)預(yù)期的使用者是除了客戶以外的其他方時(shí)，評(píng)估人員必須提供完整型評(píng)估報(bào)告或者簡(jiǎn)明型評(píng)估報(bào)告。

　?。?）當(dāng)預(yù)期的使用者不是除了客戶以外的其他方時(shí)，評(píng)估人員必須提供限制型評(píng)估報(bào)告。

　?。?）三種評(píng)估意見(jiàn)的根本區(qū)別在于報(bào)告所提供信息資料的內(nèi)容和詳細(xì)程度。

　　（4）美國(guó)準(zhǔn)則所要求的評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容和信息詳細(xì)程度是對(duì)每一種類型報(bào)告的最低要求。評(píng)估人員必須在必要的時(shí)候補(bǔ)充完善報(bào)告的形式內(nèi)容，保證對(duì)報(bào)告的預(yù)期使用者不產(chǎn)生誤導(dǎo)，并且保證所提供的報(bào)告遵守專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則提出的要求。

　　⑸為了滿足披露的要求而接受完整型評(píng)估報(bào)告、簡(jiǎn)明型評(píng)估報(bào)告或者限制型評(píng)估報(bào)告的副本的人員不能成為評(píng)估結(jié)果的預(yù)期使用人員，除非評(píng)估委托人明確表示這種人員是評(píng)估結(jié)果的預(yù)期使用人員。

　　2.完整型評(píng)估報(bào)告

　　完整型評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容必須與報(bào)告的預(yù)期用途相一致，并且，至少包括以下內(nèi)容：

　?。?）明確說(shuō)明客戶和預(yù)期使用者的身份

　　在非常特別的情況下，當(dāng)客戶要求保持匿名時(shí)，評(píng)估人員仍然要在工作文檔描述確定客戶的身份，但可以在評(píng)估報(bào)告中刪除客戶身份的描述。

　　評(píng)估報(bào)告的預(yù)期使用者可能包括出借人、政府機(jī)構(gòu)的職員、客戶的合伙人、客戶的律師和客戶的會(huì)計(jì)人員。

　?。?）明確評(píng)估的預(yù)期用途。

　　（3）明確并用充分的信息資料描述被評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)，這種描述包括與評(píng)估業(yè)務(wù)有關(guān)財(cái)產(chǎn)的物理和經(jīng)濟(jì)方面的特性。

　　（4）明確說(shuō)明被評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益。

　?。?）明確說(shuō)明評(píng)估的目的，包括對(duì)被評(píng)估的價(jià)值定義和類型以及它的來(lái)源的說(shuō)明。

　?。?）說(shuō)明評(píng)估生效日和報(bào)告日期。

　　當(dāng)評(píng)估報(bào)告日的市場(chǎng)狀況不同于評(píng)估生效日的市場(chǎng)狀況時(shí)，在評(píng)估報(bào)告的不同階段多次同時(shí)強(qiáng)調(diào)說(shuō)明評(píng)估生效日和評(píng)估報(bào)告日，對(duì)評(píng)估報(bào)告的閱讀者正確理解是十分重要的

　?。?）明確敘述足以向評(píng)估客戶和評(píng)估結(jié)果使用者說(shuō)明評(píng)估的工作范疇的信息。

　　（8）明確說(shuō)明影響評(píng)估分析、意見(jiàn)和結(jié)論的所有假設(shè)、逆向假設(shè)和限制性條件。

　?。?）明確描述評(píng)估中所考慮的信息，所采用的程序和支持其分析、意見(jiàn)和結(jié)論的推理過(guò)程。評(píng)估人員應(yīng)確信評(píng)估報(bào)告已提供足夠的信息，以使客戶和評(píng)估報(bào)告的期望使用者能夠理解評(píng)估結(jié)果或者結(jié)論的合理性。

　　（10）明確描述評(píng)估日期現(xiàn)存不動(dòng)產(chǎn)的用途，以及明確描述在評(píng)估報(bào)告中反映出來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)的用途；以及當(dāng)評(píng)估業(yè)務(wù)的目的是要得出市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，明確描述評(píng)估人員對(duì)不動(dòng)產(chǎn)最佳用途的分析意見(jiàn)的合理性和推理過(guò)程所用的論據(jù)。此款要求評(píng)估報(bào)告需包含評(píng)估人員關(guān)于被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)最佳用途的意見(jiàn)，除非關(guān)于最佳用途的意見(jiàn)是不必要的

　　（11）經(jīng)評(píng)估人員簽署的證明文件。

　　3.簡(jiǎn)明型評(píng)估報(bào)告

　　簡(jiǎn)明型評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容必須與評(píng)估的預(yù)期用途相一致，并且至少包括以下11項(xiàng)與完整型評(píng)估報(bào)告相似的內(nèi)容：

　　4.限制型評(píng)估報(bào)告

　　限制型評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容必須與評(píng)估的預(yù)期用途相一致，并且至少包括以下11項(xiàng)與完整型評(píng)估報(bào)告相似的內(nèi)容：

　?。ㄈ┤N類型評(píng)估報(bào)告的比較

　　1.完整型評(píng)估報(bào)告、簡(jiǎn)明型評(píng)估報(bào)告、限制型評(píng)估報(bào)告三種評(píng)估意見(jiàn)的根本區(qū)別在于所提供信息的詳細(xì)程度的不同。

　　2.完整型評(píng)估報(bào)告的特點(diǎn)

　?。?）完整型評(píng)估報(bào)告應(yīng)包含所有對(duì)解決評(píng)估問(wèn)題具有重要意義的信息

　　（2）“描述”是完整型評(píng)估報(bào)告與其他報(bào)告區(qū)別的術(shù)語(yǔ)。要求用足夠的信息對(duì)進(jìn)行評(píng)估業(yè)務(wù)所涉及的工作范疇向客戶和評(píng)估的期望使用者加以說(shuō)明

　　（3）完整型評(píng)估報(bào)告的閱讀者可以期望所有重要數(shù)據(jù)都被詳細(xì)報(bào)告。

　　3.簡(jiǎn)明型評(píng)估報(bào)告的特點(diǎn)

　?。?）簡(jiǎn)明型評(píng)估報(bào)告應(yīng)該包含對(duì)解決評(píng)估問(wèn)題具有重要意義的信息做出概略說(shuō)明。

　　（2）“概略說(shuō)明”是簡(jiǎn)明型評(píng)估報(bào)告區(qū)別于其他評(píng)估報(bào)告的重要術(shù)語(yǔ)。要求用足夠的信息對(duì)進(jìn)行評(píng)估業(yè)務(wù)所涉及的工作范疇向客戶和評(píng)估的期望使用者加以概略說(shuō)明。

　?。?）簡(jiǎn)明型評(píng)估報(bào)告的閱讀者可以期望在表格或簡(jiǎn)單敘述中發(fā)現(xiàn)所有重要數(shù)據(jù)。

　　4.限制型評(píng)估報(bào)告的特點(diǎn)

　?。?）限制型評(píng)估報(bào)告是僅僅為客戶使用的。

　　（2）限制型評(píng)估報(bào)告應(yīng)該包含對(duì)解決評(píng)估問(wèn)題具有重要意義的信息的簡(jiǎn)短陳述。

　?。?）“陳述”是限制型評(píng)估報(bào)告區(qū)別于其他評(píng)估報(bào)告的重要術(shù)語(yǔ)。要求對(duì)數(shù)據(jù)的收集、核實(shí)和報(bào)告過(guò)程的范圍予以簡(jiǎn)單說(shuō)明或者摘引保存在評(píng)估人員工作底稿中描述所進(jìn)行的評(píng)估工作范疇的評(píng)估協(xié)議內(nèi)容。

　?。?）限制型評(píng)估報(bào)告的閱讀者不應(yīng)期望所有的重要數(shù)據(jù)都被報(bào)告。

　?。?）報(bào)告必須注明存有支持評(píng)估人員的觀點(diǎn)和結(jié)論的專門(mén)資料檔案，而且該檔案的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)足以使評(píng)估人員編制一個(gè)簡(jiǎn)明型評(píng)估報(bào)告。該工作文檔應(yīng)該可供客戶（或客戶的代理人，比如客戶聘請(qǐng)進(jìn)行評(píng)估復(fù)核工作的評(píng)估人員）查閱，也可供國(guó)家有關(guān)部門(mén)以及通過(guò)法律程序授權(quán)的第三方和經(jīng)過(guò)適當(dāng)授權(quán)的專業(yè)審查委員會(huì)審查