注冊資產(chǎn)評估師考試《建筑工程評估基礎》預習：財務評價報表

第九章 建設工程財務評價與功能評價

　　知識點二、財務評價報表（熟悉）

　　表用于計算哪些指標？表中的主要內容。現(xiàn)金流量表、利潤與利潤分配表、借款還本付息表相對重要些。

　　（一）現(xiàn)金流量表

　　在某一時點，現(xiàn)金流入、流出、它們的代數(shù)和為凈現(xiàn)金流量，以列表的方式。

　　1.現(xiàn)金流量表用于計算的指標：項目財務盈利能力分析的指標。財務凈現(xiàn)值、內部收益率、投資回收期。

　　2.內容：（1）項目投資的現(xiàn)金流量表：

　　流入：營業(yè)收入、補貼收入、回收固定資產(chǎn)余值、回收流動資金。（后兩項在計算期最后一年回收）。

　　流出：建設投資、流動資金、經(jīng)營成本和營業(yè)稅金及附加等。

　　全部投資的現(xiàn)金流量表是考察項目在總投資額這么多的情況下是否盈利，至于是誰的錢，沒關系。融資前，看總投資額是否合理。

　　因此，注意以下3點：

　　注意：①調整所得稅以息稅前利潤為計算基數(shù)； 融資前！不考慮利息支出

　?、谕顿Y已按一次性支出作為現(xiàn)金流出了，不能再以折舊、攤銷等方式計現(xiàn)金流出；

　?、垡匀客顿Y為計算基礎，不計利息。

　　所以，經(jīng)營成本中不包括折舊、攤銷、利息的支出。

　?、祈椖抠Y本金的現(xiàn)金流量表：借款作為流入，又作為投資流出，實際與計算無關。

　　流入：與全部資金流量表相同；

　　流出：資本金、借款本金償還、利息支付、其他與全部資金流量表相同（經(jīng)營成本、稅金及附加）。

　　注意：①所得稅以應納稅額為計算基數(shù)；融資后！

　?、趦斶€本金有兩部分：借款還本付息中的本年還本額；流動資金借款本金償還；

　?、劾ǎ毫鲃淤Y金借款利息、長期借款利息。

　?。ǘ├麧櫯c利潤分配表

　　1.該表用于計算的指標：總投資收益率、資本金凈利潤率。

　　2.內容：（1）企業(yè)虧損：可以在5年內在稅前彌補虧損。

　?。?）法定盈余公積金：公積金按凈利潤的10%提取；

　　從凈利潤中提取任意盈余公積金。

　?。?）在還款資金短缺時，當期可供投資者分配的利潤先用于償還借款。

　?。ㄈ┴攧沼媱潿F(xiàn)金流量表

　　財務生存能力分析，實現(xiàn)財務的可持續(xù)性。

　?。ㄋ模┵Y產(chǎn)負債表

　　計算資產(chǎn)負債率，進行清償能力分析。

　?。ㄎ澹┙杩钸€本付息計劃表

　　1.借款還本付息計劃表用于計算：償債備付率、利息備付率指標。

　　2.還款資金來源：折舊費、攤銷費、未分配利潤等。 期末回收，不考慮流動資金的償還

　　3.常見的還本付息方式：5種 計算題中注意題給約定還款方式

　?。?）最大額償還方式：將獲得的盈利中可用于還貸的資金全部用于還貸。

　?。?）逐年等額還本、年末付息方式。

　?。?）本利等額償還方式。

　?。?）年末付息、期末一次還本方式。

　?。?）期末本利和一次付清方式。

　　項目評估中可以選擇等額還本付息或者等額還本利息照付方式計算長期借款利息。

　　4.內容：建設期：當期還本付息為零；

　　生產(chǎn)期：還本付息按約定方式；付息可以根據(jù)期初借款余額結合貸款年利率求得。