2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《經(jīng)濟(jì)法》預(yù)習(xí)：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記

第四章 物權(quán)法律制度

　　知識(shí)點(diǎn)四、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記

　　（一）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的種類

　　1.登記生效

　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　　【注意】房屋買賣、建設(shè)用地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)的抵押必須登記，登記生效。

　　2.不以登記為生效要件，但事后處分時(shí)仍要登記（非因法律行為的物權(quán)變動(dòng)）

　?。?）因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力。

　?。?）因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。

　?。?）因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

　　3.物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件，而是以登記為對(duì)抗要件

　　（1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

　?。?）地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

　?。?）已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。

　　4.依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

　　（二）效力

　　1.不動(dòng)產(chǎn)登記的效力

　?。?）自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之日起，發(fā)生物權(quán)設(shè)定和變動(dòng)的效力。

　?。?）權(quán)利推定效力

　　登記記載的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)推定為法律上的權(quán)利人。登記可能發(fā)生錯(cuò)誤，但在錯(cuò)誤沒(méi)有更正之前，只能依據(jù)登記作出誰(shuí)是權(quán)利人的推定。——除非提供證據(jù)證明不是

　　（3）善意保護(hù)的效力——公信力

　　所謂公信力，是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人，即便以后事實(shí)證明登記記載的物權(quán)不存在或存有瑕疵，對(duì)于信賴該物權(quán)存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果（即正常生效）。

　　2.不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書

　?。?）不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理；

　?。?）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是指登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證據(jù)的證書；

　　（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

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　　1.不動(dòng)產(chǎn)登記的管轄：不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。

　　2.統(tǒng)一登記：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。

　　3.不動(dòng)產(chǎn)登記的收費(fèi)：不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。

　?。ㄋ模┎粍?dòng)產(chǎn)登記的一般程序

　　登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：

　?。?）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；

　?。?）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；

　?。?）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

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　　1.更正登記和異議登記。

　?。?）更正登記——真正改錯(cuò)

　　權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

　?。?）異議登記——他人想改

　?、佼愖h登記是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿。異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定效力，第三人也不得主張按照登記的公信力受到保護(hù)。

　?、诓粍?dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。

　　③申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。

　?、墚愖h登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

　　2.預(yù)告登記——防一房多賣

　　（1）前提：買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

　?。?）預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

　?。?）預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

　?。ㄎ澹┑怯涘e(cuò)誤的責(zé)任

　　當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。