2013注稅《稅法二》：計稅依據(jù)和應納稅額的計算

　　一、計稅依據(jù)——按房產(chǎn)余值計稅和按租金收入計稅兩種

　　1.對經(jīng)營自用的房屋——以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。

　　所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中：

　?。?）房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。

　?。?）房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。

　?。?）納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

　?。?）更換房屋附屬設施和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。

　?。?）自2006年1月1日起，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依據(jù)有關規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

　　對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

　?。?）對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。（新增）

　?。?）對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。（新增）

　?。?）產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人按余值繳納房產(chǎn)稅。（新增）

　?。?）在確定計稅余值時，房產(chǎn)原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。

　?。?0）如果納稅人未按會計制度規(guī)定記載原值，在計征房產(chǎn)稅時，應按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值。

　　2.對于出租的房屋——以租金收入為計稅依據(jù)。

　　3.投資聯(lián)營及融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù)。

　?。?）對投資聯(lián)營的房產(chǎn)，在計征房產(chǎn)稅時應予區(qū)別對待。

　　對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產(chǎn)的余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；

　　對以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的，實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金，應根據(jù)暫行條例的有關規(guī)定由出租方按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。

　?。?）對融資租賃房屋的情況——由承租人自融資合同約定開始日的次月起依據(jù)房產(chǎn)余值繳納；未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起計算繳納。（新增）

　　4.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的計稅依據(jù)。

　　對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務機關參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計征。

　　二、應納稅額的計算

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　　從價計征：年應納稅額＝應稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2%

　　從租計征：年應納稅額＝租金收入×12%（個人出租住房為4%）

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