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注冊會計師《經(jīng)濟法》強化學習：關(guān)于土地抵押與買房人矛盾的處理
請問如果甲開發(fā)商以其擁有的建設(shè)用地使用權(quán)向A銀行抵押借款，后又再該土地上開發(fā)建設(shè)商品房，商品房按揭業(yè)務(wù)在B銀行做。假設(shè)借款到期后開發(fā)商無力償還A銀行貸款，而房子已出售，A銀行如何實現(xiàn)抵押權(quán)？
解答：這里的關(guān)系是這樣的，如果房子全部出售的話開發(fā)商不太可能不能清償A銀行款項，所謂的不能清償都是房子不能出售的情況，那么拍賣的房屋只能是開發(fā)商未出售的房屋或套房，而且根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，建設(shè)用地使用使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。那么銀行此時對于新增建筑物拍賣的價款是不能行使優(yōu)先受償權(quán)的。
對于已經(jīng)出售房屋的部分，取得其下面土地抵押權(quán)的銀行如何行使抵押權(quán)目前還沒有明確的規(guī)定，根據(jù)一些實際的案例的審判情況，我們認為可以采取以下兩種方式進行處理：
一是如果出賣人在預售房屋時向房屋的買受人告知土地之上已經(jīng)設(shè)置了抵押，買受人仍然自愿購買，則意味著其已經(jīng)自愿承擔了將來因為抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)而使其房屋所有權(quán)不能實現(xiàn)的后果，此時土地抵押權(quán)人可以依據(jù)擔保法第五十五條的規(guī)定實現(xiàn)抵押權(quán)，即可以依法將該商品房同時拍賣并對該商品房無權(quán)優(yōu)先受償，買受人不能以抵押事實主張預售合同無效或要求出賣人賠償。但出賣人必須承擔告知權(quán)利事項的舉證責任，否則承擔舉證不能的后果。
二是如果出賣人在出售房屋時未告知或不能證明已告知買受人土地使用權(quán)已設(shè)置抵押時，出賣人應(yīng)在出售房屋時，解除各種抵押，否則應(yīng)當向買受人承擔權(quán)利瑕疵擔保責任。如果出賣人在訴訟前或在訴訟期間將抵押注銷，說明雙方在簽訂合同時，出賣人未告知抵押情況的潛在風險已不存在，影響買受人取得產(chǎn)權(quán)證的障礙已消除，可以判決雙方繼續(xù)履行合同。
不過以上的兩種情況目前在法律上還沒有明確，這僅僅代表的是一種觀點，老師提醒您簡要了解一下即可，考試肯定不會考的。
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