CPA《會(huì)計(jì)》知識(shí)點(diǎn)總結(jié)：成本計(jì)量下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換處置（8-3）

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第三節(jié)  成本計(jì)量模式下投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

　　[經(jīng)典例題]

　　甲公司與2007年12月31日將一建筑物對(duì)外出租并采用成本模式計(jì)量，租期為3年，每年12月31日收取租金150萬(wàn)元，出租時(shí)，該建筑物的成本為2800萬(wàn)元，已提折舊500萬(wàn)元，已提減值準(zhǔn)備300萬(wàn)元，尚可使用年限為20年，公允價(jià)值為2010萬(wàn)元，甲公司對(duì)該建筑物采用年限平均法計(jì)提折舊，無(wú)殘值。

　?。?）2008年12月31日該建筑物的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額為2000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1950萬(wàn)元。

　?。?）2009年12月31日該建筑物的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額為1650萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1710萬(wàn)元。

　?。?）2010年12月31日該建筑物的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額為1650萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1700萬(wàn)元。

　?。?）2010年12月31日租賃期滿，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)投入行政管理部門使用。假定轉(zhuǎn)換后建筑物的折舊方法、折舊年限和預(yù)計(jì)凈殘值未發(fā)生變化。

　?。?）2011年12月31日該建筑物的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額為1540萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值為1560萬(wàn)元。

　?。?）2012年1月5日，將該建筑物對(duì)外出售，收到1520萬(wàn)元存入銀行。

　　假定不考慮相關(guān)稅費(fèi)。要求：編制甲公司上述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)分錄。

　　[例題答案]

　　2007.12.31

　　借：投資性房地產(chǎn)  2800

　　　　累計(jì)折舊  500

　　　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備  300

　　　　貸：固定資產(chǎn)  2800

　　　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊  500

　　　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備  300

　　借：銀行存款  150

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入  150

　　借：其他業(yè)務(wù)成本  100 （2000/20）

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊  100

　　2008年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值=2800-600-300=1900萬(wàn)元，小于可收回金額2000萬(wàn)元，不需計(jì)提減值準(zhǔn)備。

　　2009.12.31

　　借：銀行存款  150

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入  150

　　借：其他業(yè)務(wù)成本  100 （2000/20）

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊  100

　　2009年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值=2800-700-300=1800萬(wàn)元，可收回金額為1710萬(wàn)元，應(yīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備90萬(wàn)元。

　　借：資產(chǎn)減值損失  90

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備  90

　　2010.12.31

　　借：銀行存款  150

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入  150

　　借：其他業(yè)務(wù)成本  95 （1710/18）

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊  95

　　2010年12月31日，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值=1710-95=1615萬(wàn)元，小于可收回金額1700萬(wàn)元，不需計(jì)提減值準(zhǔn)備。

　　借：固定資產(chǎn)  2800

　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊  795

　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備  390

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)  2800

　　　　　　累計(jì)折舊  　　795

　　　　　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備  390

　　2011.12.31

　　借：管理費(fèi)用  95 （1615/17）

　　　　貸：累計(jì)折舊  95

　　2011年12月31日，固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值=1615-95=1520萬(wàn)元，小于可收回金額1560萬(wàn)元，不需計(jì)提減值準(zhǔn)備。

　　2012.1.5

　　2012年1月計(jì)提折舊=1520/16*（1/12）=7.92（萬(wàn)元）

　　借：管理費(fèi)用  7.92

　　　　貸：累計(jì)折舊  7.92

　　借：固定資產(chǎn)清理  1512.08

　　　　累計(jì)折舊  897.92

　　　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備  390

　　　　貸：固定資產(chǎn)  2800

　　借：銀行存款  1520

　　　　貸：固定資產(chǎn)清理  1512.08

　　　　　　營(yíng)業(yè)外收入　　　7.92

　　[例題總結(jié)與延伸]

　　本例題涉及到資產(chǎn)減值的內(nèi)容，可收回金額是指公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額與預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值兩者中較高者。

　　1、假如2010年12月31日租賃期滿后，將該投資性房地產(chǎn)直接出售，收到1650萬(wàn)元，該如何處理。

　　借：銀行存款  1650

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入  1650

　　借：其他業(yè)務(wù)成本  1615

　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊  795

　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備  390

　　　　貸：投資性房地產(chǎn)  2800

　　2、計(jì)提減值準(zhǔn)備時(shí)，應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)。

　　[知識(shí)點(diǎn)理解和總結(jié)]

　　1、轉(zhuǎn)換日的確認(rèn)，轉(zhuǎn)換日以轉(zhuǎn)換后的形式開(kāi)始日為準(zhǔn)。即從非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃期開(kāi)始日；從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向非投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為自用開(kāi)始日。

　　2、在成本計(jì)量模式下，無(wú)論是從非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，還是從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向非投資性房地產(chǎn)，其結(jié)轉(zhuǎn)方法都是相應(yīng)的科目對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)即可。即，投資性房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等；投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）對(duì)應(yīng)累計(jì)折舊、累計(jì)攤銷；投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備對(duì)應(yīng)固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

　　3、成本計(jì)量模式下投資性房地產(chǎn)的處置。實(shí)際收到的金額計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入；按投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊、投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

　　[錯(cuò)題舉例]

　　某房地產(chǎn)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量。2007年1月1日，該企業(yè)將其開(kāi)發(fā)的一棟大樓用于出租。該大樓的賬面余額為100萬(wàn)元，計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備10萬(wàn)元。該大樓的市場(chǎng)價(jià)值為75萬(wàn)元。轉(zhuǎn)換日該投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為（ ）萬(wàn)元。

　　A. 100    B. 90    C. 85    D. 75

　　[答案]B

　　[解析]

　　借：投資性房地產(chǎn)  90

　　　　存貨跌價(jià)準(zhǔn)備  10

　　　　貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品  100

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