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2012年會(huì)計(jì)職稱考試《中級(jí)經(jīng)濟(jì)法》——第五章 合同法律制度
強(qiáng)化學(xué)習(xí)二十九、租賃合同
1.租賃合同的最長期限
租賃期限不得超過20年;超過20年的,超過部分無效;租賃期間屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年。
2.不定期租賃
?。?)租賃期限6個(gè)月以上的,合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的,視為不定期租賃。
?。?)當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的,視為不定期租賃。
?。?)租賃期屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限為不定期。
3.權(quán)利義務(wù)
(1)出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),但當(dāng)事人另有約定的除外。
?。?)出租人未履行維修義務(wù)的,承租人可以自行維修,維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的,應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。
(3)因不可歸責(zé)于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的,承租人可以解除合同。
(4)租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。
?。?)承租人經(jīng)出租人同意,可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物,如未經(jīng)出租人同意,出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。
4.轉(zhuǎn)租
?。?)承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人,承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對(duì)租賃物造成損失的,“承租人”應(yīng)當(dāng)賠償損失。
(2)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。
【例子】甲將自己的房屋出租給乙,乙將該房轉(zhuǎn)租給丙。(1)如果轉(zhuǎn)租未經(jīng)過甲的同意,甲可以解除“甲乙之間”的合同,合同解除后,乙應(yīng)當(dāng)返還租賃物,從而無法履行乙丙之間的合同,乙應(yīng)當(dāng)對(duì)丙的損失承擔(dān)違約責(zé)任。(2)如果轉(zhuǎn)租已經(jīng)經(jīng)過甲的同意,丙在使用的過程中對(duì)租賃物造成損害,甲有權(quán)要求“乙”承擔(dān)違約責(zé)任,也可以根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,要求丙承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任。
5.租金的支付期限
對(duì)租金的支付期限未確定的,當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定;仍不能確定的:
?。?)租賃期限不滿1年的,應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付;
?。?)租賃期限1年以上的,應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付,剩余期間不滿1年的,應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。
6.所有權(quán)變動(dòng)
(1)買賣不破租賃:租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力
(2)出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。
【注意】只有在房屋租賃中才有優(yōu)先購買權(quán)
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