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2012年會計職稱考試《中級會計實務(wù)》復(fù)習(xí)——投資性房地產(chǎn)
知識點、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
?。ㄒ唬?房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日
房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換是指房地產(chǎn)用途的變更。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變,滿足下列條件之一的,應(yīng)當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn):
1. 投資性房地產(chǎn)開始自用,即將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。在此種情況下,轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài),企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。
2. 作為存貨的房地產(chǎn),改為出租,通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租,存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下,轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。租賃期開始日,是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。
3. 自用建筑物停止自用,改為出租。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租,固定資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下,轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。
4. 自用土地使用權(quán)停止自用,改用于賺取租金或資本增值。即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的土地使用權(quán)改用于賺取租金或資本增值,該土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下,轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后,確定用于賺取租金或資本增值的日期。
5. 房地產(chǎn)企業(yè)將用于經(jīng)營出租的房地產(chǎn)重新開發(fā)用于對外銷售,從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨。在這種情況下,轉(zhuǎn)換日為租賃期滿,企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。
以上所指確鑿證據(jù)包括兩個方面:一是企業(yè)董事會或類似機構(gòu)應(yīng)當就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議;二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變,如從自用狀態(tài)改為出租狀態(tài)。
?。ǘ?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理
1. 成本模式下的轉(zhuǎn)換
(1) 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。
企業(yè)將采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時,應(yīng)當按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等,分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準備”等科目,按其賬面余額,借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目,貸記“投資性房地產(chǎn)”科目,按已計提的折舊或攤銷,借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目,貸記“累計折舊”或“累計攤銷”科目,原已計提減值準備的,借記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目,貸記“固定資產(chǎn)減值準備”或“無形資產(chǎn)減值準備”科目。
?。?) 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。
企業(yè)將采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時,應(yīng)當按照該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面價值,借記“開發(fā)產(chǎn)品”科目,按照已計提的折舊或攤銷,借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目,原已計提減值準備的,借記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目,按其賬面余額,貸記“投資性房地產(chǎn)”科目。
?。?) 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)當按該項建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準備等,分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”、“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目,按其賬面余額,借記“投資性房地產(chǎn)”科目,貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目,按已計提的折舊或攤銷,借記“累計折舊”或“累計攤銷”科目,貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)”科目,原已計提減值準備的,借記“固定資產(chǎn)減值準備”或“無形資產(chǎn)減值準備”科目,貸記“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。
?。?) 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)當按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值,借記“投資性房地產(chǎn)”科目,原已計提跌價準備的,借記“存貨跌價準備”,按其賬面余額,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。
2. 公允價值模式下的轉(zhuǎn)換
?。?) 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。
企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時,應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。轉(zhuǎn)換日,按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值,借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目,按該項投資性房地產(chǎn)的成本,貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目,按該項投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動,貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目,按其差額,貸記或借記“公允價值變動損益”科目。
(2) 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨。
企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨時,應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為存貨的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。
轉(zhuǎn)換日,按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值,借記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目,按該項投資性房地產(chǎn)的成本,貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目;按該項投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動,貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”科目;按其差額,貸記或借記“公允價值變動損益”科目。
(3) 自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)當按該項土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價值,借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目,按已計提的累計攤銷或累計折舊,借記“累計攤銷”或“累計折舊”科目,原已計提減值準備的,借記“無形資產(chǎn)減值準備”、“固定資產(chǎn)減值準備”科目,按其賬面余額,貸記“無形資產(chǎn)”或“固定資產(chǎn)”科目;同時,轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的,按其差額,借記“公允價值變動損益”科目,轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的,按其差額,貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項投資性房地產(chǎn)處置時,因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當期損益。
?。?) 作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)當按該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值,借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目,原已計提跌價準備的,借記“存貨跌價準備”科目,按其賬面余額,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目;同時,轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值的,按其差額,借記“公允價值變動損益”科目,轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值的,按其差額,貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項投資性房地產(chǎn)處置時,因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當期損益。
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