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初級會計職稱考試《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)指導(dǎo):土地增值稅的計稅依據(jù)

來源: 正保會計網(wǎng)校 編輯: 2012/07/12 09:44:05 字體:

2012年初級會計職稱考試《經(jīng)濟法基礎(chǔ)》第五章 其他相關(guān)稅收法律制度

  知識點三十三、土地增值稅的計稅依據(jù)(掌握)

  納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

  增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額

 ?。ㄒ唬?yīng)稅收入的確定

  包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

  納稅人取得的收入為外國貨幣的,應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月1日國家公布的市場匯價折合成人民幣,據(jù)以計算土地增值稅稅額。

 ?。ǘ┛鄢椖考捌浣痤~(重點掌握)——新5舊3

銷售新房銷售舊房及建筑物
按評估價格扣除按購房發(fā)票金額計算扣除
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額包括地價款,有關(guān)費用和稅金。(1)取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格,但能提供購房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn),可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算,對于納稅人購房時繳納的契稅,凡能夠提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計5%的基數(shù)。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。(2)舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率
(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用
不是按照納稅人實際發(fā)生額進行扣除
①財務(wù)費用中的利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的
  允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
注意:
a.利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,超過上浮幅度的部分不允許扣除;
b.對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
②財務(wù)費用中的利息支出,不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金營業(yè)稅、城建稅、教育費附加,不包括印花稅(3)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金:營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅  
(5)財政部確定的其他扣除項目(1)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用
(2)(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額)×20%

  計稅依據(jù)的特殊規(guī)定

  (1)納稅人有下列情形之一的,按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅:

 ?、匐[瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的

 ?、谔峁┛鄢椖拷痤~不實的

 ?、坜D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當(dāng)理由的

  (2)非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入的確定

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn):

  ①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

 ?、谟芍鞴芏悇?wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

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