初級會計職稱考試《經(jīng)濟法基礎》知識點講解：房產稅法律制度

2012年初級會計職稱考試《經(jīng)濟法基礎》第五章　其他相關稅收法律制度

　　知識點一、房產稅法律制度

　　一、房產稅的納稅人與征稅范圍

　?。ㄒ唬┓慨a稅的納稅人：是指在我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)（不包括農村）內擁有房屋產權的單位和個人。

　　1.產權屬于國家的，其經(jīng)營管理的單位為納稅人；產權屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人；

　　2.產權出典的，承典人為納稅人；

　　提示：房產出租的，由房產產權所有人（出租人）為納稅人。

　　3.產權所有人、承典人均不在房產所在地的，房產代管人或者使用人為納稅人；

　　4.產權未確定或者租典糾紛未解決的，房產代管人或者使用人為納稅人；

　　5.納稅單位和個人無租使用房產管理部門、免稅單位及納稅單位的房產，由使用人按房產余值代為繳納房產稅。

　　提示：（1）納稅人具體包括產權所有人、承典人、房產代管人或者使用人。

　　（2）涉外企業(yè)、單位和個人等在內地擁有的房產，也要繳納房產稅。

　　（3）房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售之前不征收房產稅；但對出售前房地產開發(fā)企業(yè)已經(jīng)使用、出租、出借的商品房應當征收房產稅。

　　（二）房產稅的征稅范圍

　　1.從地理位置上：房產稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內的房屋，不包括農村。

　　2.從征稅對象上：指房屋。

　　獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等不屬于房產稅的征稅對象。

　　二、房產稅的計稅依據(jù)、稅率和應納稅額的計算

　　（一）房產稅的計稅依據(jù)

　　房產稅的征收方式分為從價計征和從租計征兩種。

　　1.從價計征：房產余值為計稅依據(jù)。

　　計稅余值＝房產原值×（1－10%～30%）

　?。?）房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。

　?。?）房屋附屬設備和配套設施的計稅規(guī)定：

　?、俜惨苑课轂檩d體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

　?、诩{稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。

　　（3）投資聯(lián)營的房產，在計征房產稅時應予以區(qū)別對待：

　　①以房產投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按照“房產余值”作為計稅依據(jù)計征房產稅。

　?、谝苑慨a投資收取固定收入、不承擔經(jīng)營風險的，視同出租，按照“租金收入”為計稅依據(jù)計征房產稅。

　　提示：對融資租賃的房屋：以房產余值計征房產稅，租賃期內的納稅人，由當?shù)囟悇諜C關根據(jù)實際情況確定。

　　2.從租計征

　　房產出租的以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)，計繳房產稅。

　　（二）房產稅的稅率及計算（重點）

　　1.兩種計稅方法

　?。?）從價計征。從價計征的房產稅，是以房產余值為計稅依據(jù)。房產稅依據(jù)房產原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。房產稅采用比例稅率，依照房產余值從價計征的，稅率為1.2%。

　?。?）從租計征。從租計征的房產稅，是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)。房產稅采用比例稅率，依照房產租金收入計征的，稅率為12%。

　　三、房產稅的稅收優(yōu)惠

　　1.國家機關、人民團體、軍隊自用的房產免征房產稅。

　　2.由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費（全額或差額）的單位（學校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術類單位）所有的、本身業(yè)務范圍內使用的房產免征房產稅。

　　3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產免征房產稅。

　　4.個人所有非營業(yè)用的房產免征房產稅。

　　提示：對個人擁有的營業(yè)用房或者出租的房產，不屬于免稅房產，應照章征稅。

　　5.對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機構自用的房產，免征房產稅。

　　6.經(jīng)財政部批準免稅的其他房產：

　?。?）毀損不堪居住的房屋和危險房屋，經(jīng)有關部門鑒定，在停止使用后，可免征房產稅；

　?。?）納稅人因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產稅；

　?。?）在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，施工期間一律免征房產稅。

　　提示：但工程結束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉讓給基建單位的，應從基建單位接收的次月起，照章納稅；

　　（4）對高校后勤實體免征房產稅；

　　（5）對非營利性醫(yī)療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛(wèi)生機構自用的房產，免征房產稅；

　　（6）老年服務機構自用的房產免征房產稅；

　?。?）對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，暫免征收房產稅；

　?。?）向居民供熱并向居民收取采暖費的供熱企業(yè)暫免征收房產稅。“供熱企業(yè)”包括專業(yè)供熱企業(yè)、兼營供熱企業(yè)、單位自供熱及為小區(qū)居民供熱的物業(yè)公司等，不包括從事熱力生產但不直接向居民供熱的企業(yè)。

　　四、納稅義務發(fā)生時間

　　1.納稅人將原有房產用于生產經(jīng)營，從生產經(jīng)營之月起，繳納房產稅。

　　2.納稅人自行新建房屋用于生產經(jīng)營，從建成之次月起，繳納房產稅。

　　3.納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之次月起，繳納房產稅。

　　4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產稅。

　　5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅。

　　6.納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅。

　　7.房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產稅。

　　8.自2009年1月1日起，納稅人因房產的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。