初級(jí)會(huì)計(jì)職稱經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)第五章知識(shí)點(diǎn)：土地增值稅計(jì)稅依據(jù)

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初級(jí)會(huì)計(jì)職稱考試《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》科目
第五章 其他相關(guān)稅收法律制度

　　知識(shí)點(diǎn)十二、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

　　土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

　　1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入：包括貨幣收入、實(shí)物收入和其它收入。

　　2.確定增值額的扣除項(xiàng)目

　　扣除項(xiàng)目及其金額

銷售新房及建筑物		銷售舊房及建筑物
		按評(píng)估價(jià)格扣除	按購房發(fā)票金額計(jì)算扣除
取得土地使用權(quán)所支付的金額	包括地價(jià)款，有關(guān)費(fèi)用和稅金	（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用	納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算，對(duì)于納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。
房地產(chǎn)開發(fā)成本	包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等	（2）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除	財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5% 【注意】 ①利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除； ②對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
	財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金	（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加 （2）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅 （3）外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅金不含城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加	（3）在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅
財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目	（1）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用 （2）按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%扣除。

　　 計(jì)稅依據(jù)的特殊規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅

　?。?）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的

　?。?）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

　　（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的

　　（4）非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入的確定

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　?、侔幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

　　②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

　　【例題·多選題】根據(jù)土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，納稅人在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的借款利息支出，凡能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除。但下列項(xiàng)目中不能計(jì)入利息支出扣除的是（ ）。

　　A.金融機(jī)構(gòu)加收的罰息

　　B.超過貸款期限的利息部分

　　C.超過國家規(guī)定上浮幅度的利息支出

　　D.按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的利息金額

　　『正確答案』ABC

　　【例題·單選題】在計(jì)算土地增值稅時(shí)，對(duì)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人而言，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”包括（ ）。

　　A.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加

　　B.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和房地產(chǎn)開發(fā)期間繳納的土地使用稅

　　C.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的印花稅

　　D.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和取得土地使用權(quán)繳納的契稅

　　『正確答案』A

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