初級會計職稱經(jīng)濟法基礎第五章知識點：土地增值稅計稅依據(jù)

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初級會計職稱考試《經(jīng)濟法基礎》科目
第五章 其他相關稅收法律制度

　　知識點十二、土地增值稅的計稅依據(jù)

　　土地增值額=轉讓房地產(chǎn)取得的收入-規(guī)定的扣除項目金額

　　1.轉讓房地產(chǎn)取得的收入：包括貨幣收入、實物收入和其它收入。

　　2.確定增值額的扣除項目

　　扣除項目及其金額

銷售新房及建筑物		銷售舊房及建筑物
		按評估價格扣除	按購房發(fā)票金額計算扣除
取得土地使用權所支付的金額	包括地價款，有關費用和稅金	（1）取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用	納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算，對于納稅人購房時繳納的契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
房地產(chǎn)開發(fā)成本	包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等	（2）舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率
房地產(chǎn)開發(fā)費用 不是按照納稅人實際發(fā)生額進行扣除	財務費用中的利息支出能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5% 【注意】 ①利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除； ②對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
	財務費用中的利息支出，不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%
與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金	（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加 （2）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅 （3）外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅金不含城市維護建設稅和教育費附加	（3）在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅
財政部確定的其他扣除項目	（1）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用 （2）按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和，加計20%扣除。

　　 計稅依據(jù)的特殊規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅

　?。?）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的

　?。?）提供扣除項目金額不實的

　?。?）轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的

　　（4）非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入的確定

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認：

　?、侔幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

　　②由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　【例題·多選題】根據(jù)土地增值稅的相關規(guī)定，納稅人在計算房地產(chǎn)開發(fā)費用時，對財務費用中的借款利息支出，凡能夠按照轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除。但下列項目中不能計入利息支出扣除的是（ ）。

　　A.金融機構加收的罰息

　　B.超過貸款期限的利息部分

　　C.超過國家規(guī)定上浮幅度的利息支出

　　D.按照商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息金額

　　『正確答案』ABC

　　【例題·單選題】在計算土地增值稅時，對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人而言，“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”包括（ ）。

　　A.轉讓房地產(chǎn)時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加

　　B.轉讓房地產(chǎn)時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和房地產(chǎn)開發(fā)期間繳納的土地使用稅

　　C.轉讓房地產(chǎn)時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和與轉讓房地產(chǎn)有關的印花稅

　　D.轉讓房地產(chǎn)時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和取得土地使用權繳納的契稅

　　『正確答案』A

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