2007年《房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識與實務(wù)》（中級）試題

　　一、單項選擇題

　　1.城市進化理論把城市的發(fā)展演變劃分為四大階段，依次為（　）。

　　A.絕對集中、相對集中、相對分散、絕對分散
　　B.相對集中、絕對集中、相對分散、絕對分散
　　C.絕對集中、相對集中、絕對分散、相對分散
　　D.相對集中、絕對集中、絕對分散、相對分散

　　2.城市職能中，為本城市以外區(qū)域的需要服務(wù)并為本城市創(chuàng)造收入的部分，稱為城市的（　）。

　　A.基本活動部分
　　B.非基本活動部分
　　C.專業(yè)化部門
　　D.非專業(yè)化部門

　　3.大都市區(qū)的人口向較小的都市區(qū)乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動的分散化過程，稱為（?。┈F(xiàn)象。

　　A.城鎮(zhèn)化
　　B.郊區(qū)化
　　C.逆城市化
　　D.后城市化

　　4.某中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購買力和服務(wù)水平被稱為（?。?/p>

　　A.需求門檻
　　B.中心性
　　C.中心地職能
　　D.商品銷售范圍

　　5.某省的總?cè)似窞?000萬人，其中城鎮(zhèn)人口為2250萬人，則該省的城鎮(zhèn)化率為（?。?/p>

　　A.30%
　　B.45%
　　C.50%
　　D.55%

　　6.《物權(quán)法》規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容不包括（?。?/p>

　　A.土地使用期限
　　B.土地用途
　　C.動工開發(fā)建設(shè)期限
　　D.土地界址、面積

　　7.土地使用權(quán)出讓招標(biāo)公告的內(nèi)容一般不包括（　）。

　　A.投標(biāo)人的名稱和地址
　　B.投標(biāo)人的資格要求
　　C.投標(biāo)保證金
　　D.確定中標(biāo)人的標(biāo)準(zhǔn)和方法

　　8.國有土地有償使用的方式有土地使用權(quán)出讓、作價出資或入股和（?。?/p>

　　A.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
　　B.土地使用權(quán)出租
　　C.國有土地租賃
　　D.土地使用權(quán)抵押

　　9.下列關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的說法中，錯誤的是（　）。

　　A.成片開發(fā)土地使用權(quán)只能成片轉(zhuǎn)讓
　　B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)移
　　C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)
　　D.成片開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的前提是必須形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件

　　10.某公司3年前以法定最高出讓年限取得一宗商業(yè)用途土地的使用權(quán)，然后建成酒店轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)該酒店的土地使用權(quán)最高年限不高于（　）年。

　　A.37
　　B.40
　　C.47
　　D.50

　　11.房地產(chǎn)市場調(diào)研要求調(diào)研人員具備良好的職業(yè)道德，從事調(diào)研活動不允許帶有任何個人的意愿或偏見。這種要求體現(xiàn)的是房地產(chǎn)市場調(diào)研的（　）原則。

　　A.客觀性
　　B.科學(xué)性
　　C.主觀性
　　D.公平性

　　12.下列房地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容中，屬于房地產(chǎn)消費動機調(diào)研內(nèi)容的是（?。?/p>

　　A.消費者對位置的要求
　　B.消費者的購買意向
　　C.消費者的收入水平
　　D.消費者可承受的價格

　　13.房地產(chǎn)市場需求調(diào)研包括房地產(chǎn)消費者、房地產(chǎn)消費動機和房地產(chǎn)（　）調(diào)研。

　　A.消費行為
　　B.消費環(huán)境
　　C.消費群體
　　D.消費能力

　　14.某一時期內(nèi)為房地產(chǎn)市場提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的總量，稱為房地產(chǎn)市場（?。?/p>

　　A.需求
　　B.銷售
　　C.供給
　　D.投資

　　15.在市場調(diào)研中，通常把可能到某處購物的顧客所分布的地區(qū)范圍稱為（　）。

　　A.生活圈
　　B.活動圈
　　C.商圈
　　D.行政圈

　　16.下列關(guān)于策劃的表述中，錯誤的是（?。?/p>

　　A.策劃既含有未做事之前對如何行動的整體籌劃和安排，又含有遇到突發(fā)事件如何處置的對策
　　B.策劃包含計劃和決策
　　C.策劃主體是指能動地進行策劃活動的人
　　D.策劃的客體是指策劃指向或策劃標(biāo)的

　　17.下列指標(biāo)中，屬于反映房地產(chǎn)市場運行狀況的中觀經(jīng)濟資源評估指標(biāo)的是（　）。

　　A.銀行貸款年末余額
　　B.居民儲蓄存款與余額
　　C.人均可支配收入
　　D.商品房空置面積及空置率

　　18.確定房地產(chǎn)開發(fā)項目用地位置、面積、界限的法定憑證是（　）。

　　A.項目選址意見書
　　B.建設(shè)工程施工許可證
　　C.建設(shè)用地規(guī)劃許可證
　　D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

　　19.控制性詳細規(guī)劃的內(nèi)容不包括（　）。

　　A.確定規(guī)劃地區(qū)各類用地的界線和適用范圍
　　B.確定近期建設(shè)目標(biāo)、內(nèi)容和實施部署
　　C.規(guī)定建筑后退紅線距離
　　D.規(guī)定交通的出入口方位

　　20.甲、乙兩住宅小區(qū)的建筑容積率相同，甲住宅小區(qū)的平均層數(shù)比乙住宅小區(qū)的平均層數(shù)多，則下列關(guān)于兩住宅小區(qū)居住建筑密度的說法，正確的是（?。?/p>

　　A.甲住宅小區(qū)的居住建筑密度低
　　B.乙住宅小區(qū)的居住建筑密度低
　　C.甲、乙兩住宅小區(qū)的居住建筑密度相同
　　D.甲、乙住宅小區(qū)居住建筑密度的高低難以判定

　　21.某張擬購買一套新建住宅，預(yù)計住宅的使用壽命為70年，每年的平均住房費用為3萬元，當(dāng)資本利率為10%時，張某應(yīng)一次性付款（?。┤f元。

　　A.28.90
　　B.29.50
　　C.29.96
　　D.30

　　22.某房地產(chǎn)經(jīng)營項目每年的凈現(xiàn)金流量如下表所示，其投資回收期為（　）年。

　　單位：萬元

年份	0	1	2	3	4	5	6
凈現(xiàn)金流量	-1000	250	250	250	250	250	250

　　A.3
　　B.4
　　C.5
　　D.6

　　23.考慮資金時間價值所計算出的動態(tài)投資回收期與不考試資金時間價值所計算出的靜態(tài)投資回收期相比，靜態(tài)投資回收期（?。?/p>

　　A.總比動態(tài)投資回收期長
　　B.有時比動態(tài)投資回收期長
　　C.總比動態(tài)投資回收期短
　　D.與動態(tài)投資回收期相等

　　24.某房地產(chǎn)投資項目每年的現(xiàn)金流量如下表所示，若基準(zhǔn)收益率為10%，則該項目的凈現(xiàn)值為（?。┤f元。

　　單位：萬元

年份	0	1	2	3	4	5
現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出	1000	350 50	350 50	350 50	350 50	350 50

　　A.-8.31
　　B.87.32
　　C.137.24
　　D.205.65

　　25.某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，建設(shè)用地面積為50000平方米，住宅平均售價為3000元/平方米，固定成本為1260萬元，單位產(chǎn)品的可變成本為1290元/平方米。采用盈虧平衡分析法對投資進行評估，若規(guī)劃批準(zhǔn)的總建筑面積為100000平方米，則其經(jīng)營安全率為（　）%.

　　A.90.23
　　B.92.63
　　C.95.80
　　D.97.06

　　26.在房地產(chǎn)開發(fā)項目論證設(shè)計階段，投資的主要風(fēng)險是（　）。

　　A.發(fā)生不可預(yù)料的意外事件
　　B.資本結(jié)構(gòu)的變化
　　C.項目評估分析和預(yù)測的準(zhǔn)確性
　　D.承包商對項目控制與管理的能力

　　27.房地產(chǎn)開發(fā)商由于籌資及財務(wù)狀況不良，不足以維持企業(yè)償債能力而產(chǎn)生的風(fēng)險，稱為（　）風(fēng)險。

　　A.經(jīng)營
　　B.業(yè)務(wù)
　　C.財務(wù)
　　D.信用

　　28.房地產(chǎn)投資風(fēng)險中的動態(tài)風(fēng)險，可通過（?。┘右砸?guī)避。

　　A.經(jīng)營者自身努力
　　B.加強對投資項目的評估
　　C.投保
　　D.防止意外事故發(fā)生

　　29.房地產(chǎn)投資項目評價中，考慮通貨膨脹率計算出的凈現(xiàn)值與不考慮通貨膨脹率計算出的凈現(xiàn)值相比，（?。?。

　　A.前者比后者小
　　B.前者比后者大
　　C.大小經(jīng)常變化
　　D.兩者相等

　　30.房地產(chǎn)投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移的主要形式是（　）。

　　A.將風(fēng)險損失攤銷計入成本
　　B.從未發(fā)生風(fēng)險損失項目的收益中補償
　　C.與非保險業(yè)的其他人簽訂合同
　　D.建立內(nèi)部風(fēng)險基金

　　31.工程建設(shè)項目是指在一定時間、費用和質(zhì)量要求下，為形成一定生產(chǎn)能力（或使用功能）的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的（?。?/p>

　　A.承包合同
　　B.一次性任務(wù)
　　C.管理工作
　　D.施工過程

　　32.在矩陳組織結(jié)構(gòu)中，每一項工作的指令來自（　）部門。

　　A.一個
　　B.兩個
　　C.四個
　　D.上級

　　33.項目的計劃總工期可以被分為前期策劃、設(shè)計、施工、交付使用等主要階段。這幾個階段的開始或結(jié)束一般是作為項目最主要的（　）。

　　A.設(shè)計事件
　　B.管理工作內(nèi)容
　　C.里程碑事件
　　D.進度控制

　　34.全面質(zhì)量管理的基本觀點包括：質(zhì)量第一的觀點，以（?。橹鞯挠^點，為用戶服務(wù)的觀點和一切用數(shù)據(jù)說話。

　　A.控制
　　B.預(yù)防
　　C.經(jīng)濟效益
　　D.激勵

　　35.招標(biāo)人想把工程建設(shè)的資金風(fēng)險轉(zhuǎn)移給承包商時，一般會采用（?。┖贤?/p>

　　A.成本加利潤
　　B.成本加酬金
　　C.單價
　　D.總價

　　36.市場法是選取一定數(shù)量的（?。┎⑺鼈兣c被估價房地產(chǎn)進行比較，然后對其成交價格進行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕”还纼r房地產(chǎn)價值的方法。

　　A.買賣實例
　　B.成交案例
　　C.交易實例
　　D.可比實例

　　37.在市場法估價中，因成交日期與估價時點不同而對成交價格進行的處理，屬于（　）。

　　A.建立價格可比基礎(chǔ)
　　B.交易情況修正
　　C.交易日期調(diào)整
　　D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　38.某宗房地產(chǎn)的成交價格為3000元/平方米，買賣雙方應(yīng)繳納的交易稅費共計為成交價格的10%，交易稅費均由買方繳納，則該房地產(chǎn)的正常市場價格（　）。

　　A.高于3000元/平方米
　　B.低于3000元/平方米
　　C.為2700元/平方米
　　D.為3300元/平方米

　　39.建筑物在實體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑物價值損失，屬于（?。?/p>

　　A.功能折舊
　　B.經(jīng)濟折舊
　　C.物質(zhì)折舊
　　D.外部性折舊

　　40.報酬率等于（?。⑼顿Y風(fēng)險補償率、管理負(fù)擔(dān)補償率、缺乏流動性補償率之和減去投資帶來的優(yōu)惠率。

　　A.低風(fēng)險報酬率
　　B.銀行存款利率
　　C.銀行貸款利率
　　D.無風(fēng)險報酬率

　　41.房地產(chǎn)市場營銷過程中的目標(biāo)顧客確定階段的工作包括（　）、目標(biāo)市場選擇和市場定位。

　　A.企業(yè)目標(biāo)確定
　　B.市場細分
　　C.產(chǎn)品設(shè)計
　　D.產(chǎn)品價格制定

　　42.代理租售二手房與代理租售新建商品房相比，前者與后者的差別體現(xiàn)在（　）。

　　A.代理機構(gòu)的性質(zhì)不同
　　B.代理費用較低
　　C.成交可能性低
　　D.標(biāo)的以單宗房地產(chǎn)為主

　　43.需求導(dǎo)向定價法的理論基礎(chǔ)是（　）。

　　A.生產(chǎn)理論
　　B.成本理論
　　C.分配理論
　　D.效用理論

　　44.在房地產(chǎn)名義總價不變的情況下，通過調(diào)整付款方式達到降低房地產(chǎn)實際價格的方法是（?。?/p>

　　A.各次付款比例不變，各次付款時間往前移
　　B.各次付款時間不變，提高前期付款比例
　　C.各次付款時間往后移，提高后期付款比例
　　D.各次付款時間往前移，提高前期付款比例

　　45.某從事二手房租售代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)希望給廣告受體提供能隨時查詢的房地產(chǎn)詳細狀況，并及時更新房源信息，宜采用的廣告媒體是（?。?/p>

　　A.路牌
　　B.廣播
　　C.電視
　　D.網(wǎng)絡(luò)

　　46.業(yè)主大會籌備組成員應(yīng)由（?。┙M成。

　　A.業(yè)主代表和建設(shè)單位
　　B.建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)
　　C.業(yè)主代表、建設(shè)單位和房地產(chǎn)行政主管部門
　　D.業(yè)主代表、物業(yè)管理企業(yè)和街道辦事處

　　47.物業(yè)管理投標(biāo)程序包括：①準(zhǔn)備投標(biāo)文件，②項目評估與風(fēng)險防范，③評標(biāo)，④接受招標(biāo)方的資格審查，⑤獲取招標(biāo)信息，⑥簽約并執(zhí)行合同，⑦收到中標(biāo)通知書等主要步驟。這幾個步驟的正確順序是（　）。

　　A.⑤→①→②→④→③→⑦→⑥
　　B.⑤→②→①→④→③→⑦→⑥
　　C.⑤→①→②→③→④→⑦→⑥
　　D.⑤→②→①→③→④→⑦→⑥

　　48.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)通過（　）予以列支。

　　A.物業(yè)服務(wù)支出
　　B.物業(yè)服務(wù)成本
　　C.專項維修資金
　　D.物業(yè)管理費用

　　49.某住宅小區(qū)業(yè)主委員會共有11名委員，出席小區(qū)第五次業(yè)主委員會會議的委員共9人，該次會議所做出的決定若有效，必須經(jīng)（　）名以上委員同意通過。

　　A.4
　　B.5
　　C.6
　　D.7

　　50.下列各項原則中，不屬于物業(yè)服務(wù)費收費原則的是（?。?/p>

　　A.合理原則
　　B.公開原則
　　C.費用與消費者承受能力相適應(yīng)原則
　　D.費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

　　51.下列關(guān)于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的說法中，錯誤的是（  ）

　　A.住房基金是定向用于住房生產(chǎn)、經(jīng)營、消費的專項資金
　　B.只有房地產(chǎn)股份有限公司能夠發(fā)行房地產(chǎn)債券
　　C.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營貸款可以通過擔(dān)保獲得
　　D.房地產(chǎn)信托按照財產(chǎn)的不同分類，可以分為實物信托、資金信托以及資金債權(quán)信托

　　52.房地產(chǎn)保險費的計算公式是（　）。

　　A.總保險費=保險金額×保險費率×繳費系數(shù)
　　B.總保險費=保險金額×保險費率÷繳費系數(shù)
　　C.總保險費=保險金額÷保險費率×繳費系數(shù)
　　D.總保險費=保險金額÷保險費率÷繳費系數(shù)

　　53.下列關(guān)于房地產(chǎn)保險的賠償?shù)恼f法中，正確的是（?。?/p>

　　A.當(dāng)房價上升時，被保險人可以得到超過其實際損失的賠償
　　B.保險人應(yīng)根據(jù)實際查損后確定的實際損失給予賠償
　　C.賠償金額可以高于保險金額
　　D.賠償金額以被保險房地產(chǎn)投保時的評估價值為限

　　54.保險人不需要負(fù)責(zé)賠償由（　）引起的一般財產(chǎn)損失。

　　A.火災(zāi)
　　B.洪水
　　C.地震
　　D.泥石流

　　55.住房抵押貸款證券化涉及的市場主體不包括（　）。

　　A.中國證券監(jiān)督管理委員會
　　B.個人投資者
　　C.保險公司
　　D.信用評級機構(gòu)

　　56.下列有關(guān)房地產(chǎn)的稅種中，屬于中央和地方共享的稅種是（?。?。

　　A.城鎮(zhèn)土地使用稅
　　B.土地增值稅
　　C.房產(chǎn)稅
　　D.印花稅

　　57.已知某土地使用者在繳納土地增值稅時，被確定的扣除項目總額為8萬元，增值額為10萬元。則該土地使用者應(yīng)繳納的土地增值稅額為（?。┤f元。

　　A.3
　　B.3.2
　　C.3.6
　　D.3.8

　　58.下列情況中，不屬于契稅征稅對象的是（　）。

　　A.國有土地使用權(quán)出讓
　　B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
　　C.農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移
　　D.房屋買賣與贈與

　　59.下列關(guān)于城市維護建設(shè)稅基本特點的說法中，錯誤的是（?。?/p>

　　A.稅款?？顚Ｓ?BR>　　B.屬于附加稅
　　C.根據(jù)納稅人所在地不同有不同的稅率
　　D.征稅對象是城市居民

　　60.提高或者降低某地區(qū)的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)需要經(jīng)過（　）批準(zhǔn)。

　　A.國務(wù)院
　　B.省級人民政府
　　C.市級人民政府
　　D.縣級人民政府

　　二、多項選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）

　　61.與鄉(xiāng)村相比，現(xiàn)代城市的特性體現(xiàn)在（?。?。

　　A.以工業(yè)人口為主
　　B.以非農(nóng)業(yè)人口為主
　　C.人中密度大
　　D.一定地域的政治、經(jīng)濟和文化中心
　　E.犯罪率低

　　62.下列關(guān)于城市職能和性質(zhì)的表述中，正確的有（　）。

　　A.城市職能概念的著眼點是城市的基本活動部分
　　B.城市職能概念的著眼點是城市的非基本活動部分
　　C.城市性質(zhì)是城市主要職能的概括和體現(xiàn)
　　D.城市性質(zhì)是城市發(fā)展能力的概括和體現(xiàn)
　　E.城鎮(zhèn)化是鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械囊环N復(fù)雜過程

　　63.下列關(guān)于國有土地租賃的說法中，正確的有（?。?/p>

　　A.國有土地租賃，可以采取招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式
　　B.國有土地租賃，租賃期限六個月以上的，必須簽訂租賃合同
　　C.承租人將土地轉(zhuǎn)租給第三人的，承租土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓
　　D.承租土地使用權(quán)期滿，承租人可申請續(xù)期
　　E.國家因社會公共利益的需要，可依法提前無償收回承租土地使用權(quán)

　　64.下列情形中，國家可以無償收回國有土地使用權(quán)的有（?。?/p>

　　A.因社會公共利益需要而提前收回土地使用權(quán)的
　　B.為實施城市規(guī)劃而提前收回土地使用權(quán)的
　　C.商業(yè)用地土地使用權(quán)屆滿的
　　D.以出讓方式取得土地使用權(quán)開發(fā)房地產(chǎn)，滿兩年未動工的
　　E.土地使用者因破產(chǎn)而停止使用土地的

　　65.房地產(chǎn)市場調(diào)研與一般耐用消費品市場調(diào)研的不同之處主要體現(xiàn)在（　）等方面。

　　A.內(nèi)容
　　B.對象
　　C.步驟
　　D.側(cè)重點
　　E.原則

　　66.深度訪談法的主要特點是深入挖掘單個被訪者的（　）。

　　A.態(tài)度
　　B.感受
　　C.動機
　　D.消費
　　E.文化

　　67.控制性詳細規(guī)劃的主要內(nèi)容包括（　）。

　　A.確定各級支路的紅線位置、斷面、控制點座標(biāo)和標(biāo)高
　　B.建設(shè)條件分析和綜合技術(shù)經(jīng)濟論證
　　C.道路系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計
　　D.根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線
　　E.制定相應(yīng)的土地使用與建筑規(guī)定細則

　　68.房地產(chǎn)投資中，若甲項目每年的凈現(xiàn)金流量為乙項目相應(yīng)年份凈現(xiàn)金流量的兩倍，通過分別計算甲、乙兩項目的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率，則可以判定（?。?/p>

　　A.甲乙兩項目的凈現(xiàn)值相等
　　B.甲項目的凈現(xiàn)值為乙項目凈現(xiàn)值的兩倍
　　C.甲乙兩項目的內(nèi)部收益率相等
　　D.甲項目的內(nèi)部收益率為乙項目內(nèi)部收益率的兩倍
　　E.甲項目的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率均為乙項目的兩倍

　　69.房地產(chǎn)投資風(fēng)險中的靜態(tài)風(fēng)險是指由（?。淼娘L(fēng)險。

　　A.決策失誤
　　B.意外事故
　　C.財務(wù)狀況不良
　　D.經(jīng)營條件惡化
　　E.自然災(zāi)害

　　70.房地產(chǎn)投資的不可抗力風(fēng)險有（?。?/p>

　　A.投資判斷失誤
　　B.地震
　　C.戰(zhàn)爭
　　D.臺風(fēng)
　　E.溫和的通貨膨脹

　　71.下列工作中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目招標(biāo)工作內(nèi)容的有（?。?/p>

　　A.發(fā)出招標(biāo)公告與邀請函
　　B.發(fā)售招標(biāo)文件
　　C.評標(biāo)委員會向投標(biāo)人介紹評標(biāo)方法
　　D.對投標(biāo)人進行資格復(fù)查
　　E.與承包商協(xié)商工期和付款方式

　　72.采用市場法進行房地產(chǎn)估價時，可比實例的實際成交價格只有經(jīng)過了（　）等處理后能可視為估價對象的價值。

　　A.交易情況修正
　　B.調(diào)查核實
　　C.公開披露
　　D.交易日期調(diào)整
　　E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

　　73.房地產(chǎn)估價中采用收益法，導(dǎo)致估價結(jié)果高的因素有（?。?/p>

　　A.確定的收益期限長
　　B.預(yù)測的凈收益大
　　C.選取的報酬率高
　　D.預(yù)測的運營費用高
　　E.考慮了凈收益增長

　　74.房地產(chǎn)企業(yè)在組織市場營銷的過程中，可以自主控制和加以設(shè)計的市場營銷要素有（　）。

　　A.市場
　　B.產(chǎn)品
　　C.價格
　　D.促銷
　　E.渠道

　　75.在房地產(chǎn)市場內(nèi)部（不含土地使用權(quán)出讓市場），一級房地產(chǎn)市場營銷的特征有（?。?/p>

　　A.產(chǎn)品以存量房地產(chǎn)為主
　　B.價格由開發(fā)商主導(dǎo)定價或采用政府指導(dǎo)價
　　C.較少使用促銷手段
　　D.較多使用直接銷售渠道
　　E.供方以分散的小業(yè)主為主

　　76.業(yè)主委員會的主要職責(zé)有（?。?/p>

　　A.召集業(yè)主大會會議
　　B.代表業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同
　　C.監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同
　　D.監(jiān)督業(yè)主公約的實施
　　E.調(diào)解業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛

　　77.房地產(chǎn)抵押貸款市場的中介服務(wù)機構(gòu)包括（　）等。

　　A.貸款日常維護服務(wù)機構(gòu)
　　B.評估機構(gòu)
　　C.律師事務(wù)所
　　D.擔(dān)保公司
　　E.監(jiān)管機構(gòu)

　　78.房地產(chǎn)股票融資的優(yōu)點有（　）。

　　A.股利可以從稅前利潤中支付
　　B.促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高資金使用效益
　　C.可以在短時間內(nèi)籌集到房地產(chǎn)開發(fā)所需資金
　　D.降低房地產(chǎn)融資的風(fēng)險
　　E.股票價格的上升有利于提升企業(yè)的市場形象

　　79.房地產(chǎn)稅收的基本職能包括（　）。

　　A.保障財政收入
　　B.籌集公共建設(shè)資金
　　C.發(fā)揮經(jīng)濟杠桿的調(diào)節(jié)作用
　　D.杜絕房地產(chǎn)投機行為，維護市場秩序
　　E.調(diào)節(jié)收入水平，縮小貧富差距

　　80.下列計算房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的公式，正確的有（?。?/p>

　　A.依照房產(chǎn)余值計算繳納，應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)計稅余值×1.2%
　　B.依照房產(chǎn)租金收入計算繳納，應(yīng)納稅額＝租金收入×1.2%
　　C.依照房產(chǎn)余值計算繳納，應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)計稅余值×12%
　　D.依照房產(chǎn)租金收入計算繳納，應(yīng)納稅額＝租金收入×12%
　　E.依照房產(chǎn)租金收入計算繳納，應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)計稅原值×12%

　　三、案例分析題（共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）

　?。ㄒ唬┠称髽I(yè)擬在其經(jīng)營的旅館旁再建一新旅館，新旅館的建造費用為4000萬元，項目可行性論證費30萬元，投入流動資金200萬元。經(jīng)測算，每年經(jīng)營凈收益300萬元，但新旅館建成投入使用后會使原有旅館每年利潤減少50萬元。該企業(yè)擬在經(jīng)營5年后將新旅館轉(zhuǎn)手出售。該新旅館經(jīng)營40年后，凈殘值為400萬元?；鶞?zhǔn)收益率為10%.

　　81.新旅館的初始投資現(xiàn)金流量為（　　）萬元。

　　A.4180
　　B.4200
　　C.4230
　　D.4280

　　82.新旅館的終結(jié)投資現(xiàn)金流量為（　　）萬元。

　　A.600
　　B.630
　　C.650
　　D.900

　　83.新旅館按直線折舊法提取折舊的年折舊額為（　　）萬元。

　　A.77
　　B.85
　　C.90
　　D.95

　　84.新旅館轉(zhuǎn)手時，若購買者要求10%的年收益率，則售價最高可達（　　）萬元。

　　A.2500
　　B.2550
　　C.2800
　　D.3000

　　85.與采用利潤指標(biāo)相比，采用現(xiàn)金流量指標(biāo)評估投資項目的優(yōu)點有（　?。?/p>

　　A.能顯示投資獲利數(shù)額的大小
　　B.便于考慮資金時間價值
　　C.評估更具有客觀性
　　D.能反映投資效率的價值

　?。ǘ┠硨懽謽窃诮üこ痰挠玫厥?年前通過出讓方式取得的，土地使用權(quán)年期為50年，預(yù)計該寫字樓2年后建成出租，月毛租金為50元/平方米，出租率為90%，運營費用為毛租金的40%.

　　86.采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程的價值，應(yīng)從該寫字樓建成后的價值中減去（　　）。

　　A.土地取得成本
　　B.已投入的開發(fā)建設(shè)成本
　　C.后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出
　　D.后續(xù)開發(fā)建設(shè)應(yīng)獲得的正常利潤

　　87.該寫字樓建成后的年凈收益為（　　）元/平方米。

　　A.300
　　B.360
　　C.540
　　D.600

　　88.求取該寫字樓建成后的價值，需要先求取報酬率。求取報酬率的方法有（　　）。

　　A.累加法
　　B.成本法
　　C.市場提取法
　　D.直線法

　　89.假設(shè)報酬率為8%，該寫字樓建成后的價值為（　?。┰?平方米。

　　A.3000
　　B.3633
　　C.3750
　　D.4500

　?。ㄈ┠撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地使用權(quán)掛牌出讓中，以每平方米2100元的價格獲得一塊住宅用地，土地總面積20000平方米，容積率為3.經(jīng)測算，預(yù)計開發(fā)建設(shè)總成本為每平方米建筑面積2500元（不含土地成本），銷售稅費率10%.在具體實施項目前，公司高層管理者提出要以市場營銷觀念指導(dǎo)項目的開發(fā)建設(shè)和營銷活動，確定了5家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)代理租售房地產(chǎn)，并已分別與這5家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)簽訂了委托代理合同。

　　90.在房地產(chǎn)市場調(diào)研中，房地產(chǎn)市場價格的調(diào)研包括（　?。┑葍?nèi)容。

　　A.項目所在地區(qū)同類房地產(chǎn)價格
　　B.房地產(chǎn)商品需求價格彈性
　　C.地區(qū)代理商的數(shù)量、素質(zhì)
　　D.房地產(chǎn)市場供求狀況的變化趨勢

　　91.項目若采用成本加成定價法定價，企業(yè)預(yù)期成本利潤率為25%，則項目的最低售價不得低于（　　）元/平方米。

　　A.4000
　　B.4400
　　C.4444
　　D.4600

　　92.該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所確定的房地產(chǎn)代理方式具有（　　）等特點。

　　A.委托方協(xié)調(diào)工作量大
　　B.誰先代理成功誰取得傭金
　　C.傭金結(jié)算簡單
　　D.代理成本低

　　93.該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇代理機構(gòu)時，應(yīng)依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)有（　?。?/p>

　　A.法定代表人經(jīng)歷
　　B.營銷經(jīng)驗和業(yè)績
　　C.營銷網(wǎng)絡(luò)
　　D.代理費用

　?。ㄋ模┠匙≌^(qū)共有1400個業(yè)主，其中800個業(yè)主的住宅為小戶型，總建筑面積為4萬平方米且每戶建筑面積相等；600個業(yè)主的住宅為大戶型，總建筑面積為6萬平方米且每戶建筑面積相等。小區(qū)第二次業(yè)主大會會議決定，不再續(xù)聘原物業(yè)管理公司，而選聘新的物業(yè)管理公司。

　　94.該小區(qū)第二次業(yè)主大會會議的召集人應(yīng)為（　　）。

　　A.小區(qū)業(yè)主委員會
　　B.業(yè)主大會籌備組
　　C.小區(qū)所屬居民委員會
　　D.原物業(yè)管理公司

　　95.根據(jù)《物權(quán)法》選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)"應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意"的規(guī)定，該小區(qū)業(yè)主大會決定選聘或解聘物業(yè)管理公司的有效條件為（　?。?/p>

　　A.全部大戶型業(yè)主和200個小戶型業(yè)主參加并表決通過
　　B.全部小戶型業(yè)主和100個大戶型業(yè)主參加并表決通過
　　C.全部小戶型業(yè)主和101個大戶型業(yè)主參加并表決通過
　　D.全部大戶型業(yè)主參加并表決通過

　　96.新選聘的物業(yè)管理公司，專職管理和技術(shù)人員至少要有（　　）人。

　　A.50
　　B.30
　　C.20
　　D.10

　　（五）王某購買了一套市場價格為200萬元的商品房，首付款為5%，余款向銀行申請抵押貸款，假設(shè)貸款期限為20年，采用固定利率按月等額還款方式，貸款年利率為5%.

　　97.王某這筆貸款的月利率和還款期數(shù)分別為（　　）。

　　A.0.3872%，20期
　　B.0.4167%，240期
　　C.5%，20期
　　D.5%，240期

　　98.王某這筆貸款的月償還額為（　　）。

　　A.5800.3元
　　B.6233.5元
　　C.6599.6元
　　D.7908.5元

　　99.如果王某選擇等本金還款方式，則其面臨的情況是（　?。?。

　　A.每月償還利息遞增、每月付款遞減
　　B.每月償還利息遞減、每月付款遞增
　　C.每月償還利息遞增、每月付款遞增
　　D.每月償還利息遞減、每月付款遞減

　　100.如果王某選擇可變利率抵押貸款，則下列說法中，正確的有（　?。?/p>

　　A.在抵押貸款合同中采用月還款限制和本金負(fù)攤還條款，是為了降低借款人的利率風(fēng)險
　　B.可變利率抵押貸款是貸款利率隨市場利率指數(shù)變動的抵押貸款
　　C.可變利率抵押貸款利率由市場利率指標(biāo)與附加利率兩部分組成
　　D.對于調(diào)整幅度較大的可變利率抵押貸款，抵押權(quán)人一般會要求較高的初始貸款利率