《稅法》各章節(jié)（重點章）易錯問題總結(jié)（八）

　　第八章 土地增值稅 易錯問題總結(jié)

　　1、增值額問題。凡是沒有增值額的，不征收土地增值稅，這里要強(qiáng)調(diào)的是視同銷售的情況視同有收入。比如非憎與行為的捐贈，即捐贈給非直系親屬或非直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。這里要對增值額有深層次的理解。

　　2、征稅范圍問題。對國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為征稅。注意這里是國有土地，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)是非法行為，不屬于征稅范圍，注意和城鎮(zhèn)土地使用稅的區(qū)別，后者對集體土地的使用是要征稅的，請密切關(guān)注。國家出讓土地使用權(quán)不屬于征收范圍，因為國家不可能自己給自己交稅。后面這幾章都是牽涉到土地和房產(chǎn)的，請一定不要混淆了。注意比較。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他扣除項目問題。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房產(chǎn)，可按地價款和開發(fā)成本加計扣除20%，這里要注意只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能適用，并且必須是房開企業(yè)銷售自己開發(fā)的房產(chǎn)才適用，如果不符合這兩個條件，均不能加計扣除。大家喜歡將后面這個條件給忽視了，千萬要注意一下。

　　4、房地產(chǎn)開發(fā)成本問題。其中的開發(fā)間接費用中包含了直接參與管理員工工資，這里要注意千萬不要計入了開發(fā)費用了，這樣的話房開商就吃虧了，不能加計扣除了，注意這個地方是做題時喜歡出的毛病。

　　5、房地產(chǎn)扣除項目中的稅金問題。對于房開商可扣除“兩稅一費”，即營業(yè)稅，城建稅，教育費附加，而印花稅已計入管理費用，所以不能再次扣除，這里要注意一下，其他企業(yè)可扣除“三稅一費”。這里不要死記，凡是已經(jīng)計入成本費用的稅金，比如耕地占用稅，就不能再次扣除了，其實只是這個道理而已。

　　6、優(yōu)惠政策問題。對于納稅人開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)居住住宅出售的，增值額的比例在20%以下的，可免征，這里要注意一下。

　　例：凡是有增值額的應(yīng)納土地增值稅項目就一定要交納土地增值稅。（X）

　　解答：有免征的規(guī)定。其他還有部分，在以下項目中說明。

　　7、存量房產(chǎn)銷售的扣除項目問題。對于存量房屋即已使用的房屋銷售，其扣除項目應(yīng)該用房屋的估計售價，即重置成本和成新度折扣率的乘積作為基礎(chǔ)，加上地價款或者補交的土地出讓金和相關(guān)稅費作為扣除項目。這里要注意和房開商的扣除項目的區(qū)別。

　　8、借款費用問題。借款費用，可以準(zhǔn)確分?jǐn)偟介_發(fā)費用中的，并且利率不高于同期銀行貸款利率的，可以據(jù)實扣除，其他開發(fā)費用扣除金額不能超過開發(fā)成本和地價款的5%.如果不能準(zhǔn)確分?jǐn)偨杩钯M用的，開發(fā)費用的扣除金額不能超過上述兩項的10%.這個地方教材上說的很清楚，好好看書記下就行了。注意借款費用的確定問題。不難，題目很容易考罷了。

　　9、個人轉(zhuǎn)讓自住5年以上的免征，3-5年的減半，低于3年的無優(yōu)惠。國家收回征用土地導(dǎo)致個人轉(zhuǎn)讓原來居住的房產(chǎn)的，免征，這里注意比較一下就行了，關(guān)鍵是比較時間和目的性的問題。

　　10、收入范疇問題。土地增值稅的收入包括貨幣收入，實物收入，無形資產(chǎn)收入，后面兩項需經(jīng)稅務(wù)部門指定的專門機(jī)構(gòu)估價，注意不是稅務(wù)部門估價。這里的實物收入和無形資產(chǎn)收入很明顯涉及到非貨幣性交易。應(yīng)該小心，這里很容易出題的，出題點在于對收入的理解，對收入的估價，和對收入扣除項目的確定問題。個人：）自住住房存在一個征稅的問題，這里要和其他幾個稅進(jìn)行比較。以后會發(fā)關(guān)于個人住房的稅務(wù)問題的專題帖子，敬請關(guān)注……

　　11、納稅義務(wù)人的問題?！八膫€所有”，凡是在地球上的人類，都包括。

　　注意和土地使用稅，房產(chǎn)稅，契稅的納稅人進(jìn)行比較。在這里事業(yè)單位和軍隊，人民團(tuán)體不享受特權(quán)的。

　　12、超率累進(jìn)稅率問題。這里的超率是增值額和扣除項目的比率，千萬不要搞成增值額和收入的比率了，那國家就要罵娘了~?。海┳⒁庖幌戮秃昧耍袝r不留神也會犯錯的。

　　13、開發(fā)成本而開發(fā)費用的問題。這里容易搞混，尤其是開發(fā)間接費用和開發(fā)費用的區(qū)別。注意一下就好了

　　……畢竟本章不是重點內(nèi)容，很多東西了解了就行了，重點請關(guān)注即將推出的所得稅部分易錯問題總結(jié)……

　　第九章 城鎮(zhèn)土地使用稅

　　第十章 房產(chǎn)稅

　　第十三章 契稅

　　鑒于三章屬于非重點章節(jié)，相關(guān)性問題比較多，特推出此三章易錯問題比較總結(jié)

　　1、前兩個稅種對于“三外”都沒有約束性，即只對國內(nèi)企事業(yè)單位和個人征稅。契稅征稅范圍要大些。這里要注意比較。前兩個稅種對應(yīng)的“三外”稅費為土地使用費，城市房地產(chǎn)稅。

　　2、（1）土地使用稅對國有土地，集體土地使用人征稅，這里要和土地增值稅進(jìn)行比較，后者不包括集體土地轉(zhuǎn)讓，稍微注意一下。（2）房產(chǎn)稅是對房產(chǎn)征稅。（3）契稅對于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為征稅，是行為稅。這里要和前種財產(chǎn)稅進(jìn)行比較，即沒有轉(zhuǎn)讓行為不征收行為稅，擁有財產(chǎn)應(yīng)交納財產(chǎn)稅。

　　例：下面說法正確的是（F）

　　A：城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對象不包括集體土地

　　B：個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)行為要征收契稅和房產(chǎn)稅

　　C：個人出租房產(chǎn)行為要征收契稅

　　D：個人購買房產(chǎn)要交納契稅。

　　E：凡是擁有房產(chǎn)的單位和個人均應(yīng)交納房產(chǎn)稅和土地使用稅。

　　F：行政劃撥方式事業(yè)單位均免征土地使用稅，房產(chǎn)稅和契稅。

　　解答：A顯然包括集體土地，B個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)行為可能征收土地增值稅，契稅和房產(chǎn)稅不征收。C不存在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收契稅。D個人首次購買居住普通住宅，免征契稅。E很顯然不正確。只有F是正確的。

　　3、個人房產(chǎn)問題。個人非營業(yè)用即自住住房免征土地使用稅和房產(chǎn)稅。但轉(zhuǎn)做經(jīng)營用的，自經(jīng)營之日起，要征收房產(chǎn)稅，但依然不征收土地使用稅。這里要注意個人所有房產(chǎn)不管什么情況均免征土地使用稅，也要注意經(jīng)營用時征收房產(chǎn)稅的納稅時間。這里是個重點，也是容易搞混的地方。

　　4、納稅義務(wù)時間問題。土地增值稅的納稅時間除了占用耕地滿一年征收外，其他情況均從次月開始征收。房產(chǎn)稅中除轉(zhuǎn)作經(jīng)營時自經(jīng)營之日起征收外，均為次月開始征收，這里有很大的共同點，也有區(qū)別的地方，關(guān)鍵記憶住非次月征收的情況就好了，這里一定要注意記憶，是今年的新增內(nèi)容。

　　5、事業(yè)單位，社會團(tuán)體，軍隊，自用的免征土地使用稅，房產(chǎn)稅。如果是非自用的，即用于經(jīng)營用的，要征收。這里和寺院，公園及其他免稅單位的規(guī)定是相符的，結(jié)合起來記憶，凡是用于經(jīng)營的土地或者房產(chǎn)，不管是什么部門，均要征收土地使用稅和房產(chǎn)稅。

　　6、合用問題。納稅單位和免稅單位共用土地和房產(chǎn)的，按照納稅單位使用部分的面積或比例征收，免稅單位部分不征收，如果劃分不清的，全部征收。這里要注意比例的計算問題。如果是共用一個建筑物的，土地使用稅按照納稅單位建筑面積的比例而不是土地使用面積的比例征收。這里其實很容易理解，只是容易搞混，因為土地使用稅是以土地使用面積計稅，但在計算使用比例時，此點為唯一按照建筑物使用面積比例來征收土地使用稅的特殊規(guī)定。

　　例：某生產(chǎn)企業(yè)總部使用某事業(yè)單位建筑物一部分作為辦公用房，另共同使用一塊土地，建筑物占用土地面積10000平方米，生產(chǎn)企業(yè)和事業(yè)單位的建筑物使用比例為2：2，另共用土地的使用比例為2：3，此土地實際面積為20000平方米，試計算企業(yè)應(yīng)納土地使用稅（1平方米土地使用稅為5元）

　　解答：建筑物部分應(yīng)納土地使用稅按照建筑物使用面積比例計算，10000*2/4*5=25000元

　　另共用土地按照土地實際占用面積計算 20000*2/5*5=40000元

　　共應(yīng)交納土地使用稅為65000元

　　7、無租使用問題。免稅單位無論使用什么土地房產(chǎn)，自用的均不交納土地使用稅和房產(chǎn)稅。納稅單位無論是有租使用即需交納房租使用還是無租使用即不交納房租使用納稅單位或免稅單位的房地產(chǎn)，均要交納土地使用稅，房產(chǎn)稅。這里千萬要注意房產(chǎn)稅是要交納的，而且要以當(dāng)期出租同類房產(chǎn)平均租金計算房產(chǎn)稅由使用人交納。這里很容易忘記算房產(chǎn)稅，注意了。

　　8、視同銷售問題。納稅人捐贈，：），抵債，投資等視同銷售房地產(chǎn)的行為，承受人均要交納契稅，但有個特殊情況，等價：）房地產(chǎn)的，即：）時不牽涉到補價的，不征收。這里要注意視同銷售和等價：）的問題。

　　9、企業(yè)重組，合并，分立，債轉(zhuǎn)股轉(zhuǎn)制新企業(yè)承受原企業(yè)房地產(chǎn)的，免征契稅，這里和企業(yè)所得稅有點類似，可以合并記憶。

　　10、個人首次購買普通標(biāo)準(zhǔn)住宅免征契稅，這里要注意首次和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，不符合這兩個條件的不能免征。首次購買別墅的，要征收契稅。

　　11、優(yōu)惠規(guī)定問題。市政道路，企業(yè)廠區(qū)外綠化用地，免征土地使用稅，但企業(yè)廠區(qū)內(nèi)綠化用地要征收土地使用稅；機(jī)場場內(nèi)道路免征，但場外道路要征收；免稅單位用于經(jīng)營的房地產(chǎn)，均要征收土地使用稅和房產(chǎn)稅。

　　12、房產(chǎn)稅計稅依據(jù)問題。融資租賃房產(chǎn)應(yīng)按照房產(chǎn)余值征收，這里很容易搞成按照租金征收，和一般租賃區(qū)別一下，注意這里是很容易出錯的地方~！房產(chǎn)投資入股分紅，固定分紅的，按照租金計稅，按照效益分紅的，余值計稅。這里也容易搞混。

　　13、納稅時間問題。土地使用稅在納稅義務(wù)發(fā)生后每期10日內(nèi)申報納稅，而土地增值稅是在納稅義務(wù)發(fā)生后7日內(nèi)申報納稅，這里是值得理解和記憶的地方，兩種納稅時間是有天壤之別的，注意比較~！

　　12、個人出租房產(chǎn)問題。個人出租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅按照4%交納的，另外征收營業(yè)稅是按3%交納的，這里都是特殊規(guī)定，請注意一下。

　　13、個人銷售房產(chǎn)問題。個人銷售房產(chǎn)均不涉及到土地使用稅和房產(chǎn)稅，千萬不要搞混了，拿出來引起大家的注意。