房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)完成后，一般會將房產(chǎn)用于銷售，但有時出于一些原因也會將房產(chǎn)用于辦公或出租。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)出租房屋如何進行財稅處理呢？

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租房屋的會計核算

一次性收到房屋租金

借：銀行存款

       貸：預(yù)收賬款/合同負債

繳納增值稅

（1）如果房屋所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣市，需在房屋所在地預(yù)繳增值稅

借：應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅/應(yīng)交稅費—簡易計稅

       貸：銀行存款

（2）如果房屋所在地與機構(gòu)所在地在同一縣市，直接就不動產(chǎn)出租進行納稅申報

借：預(yù)收賬款/合同負債

       貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）/應(yīng)交稅費—簡易計稅

按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)收入

（1）如果房屋所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣市，需在房屋所在地預(yù)繳增值稅

借：預(yù)收賬款/合同負債

       貸：其他業(yè)務(wù)收入

              應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額）/應(yīng)交稅費—簡易計稅

（2）如果房屋所在地與機構(gòu)所在地在同一縣市，直接就不動產(chǎn)出租進行納稅申報

借：預(yù)收賬款/合同負債

       貸：其他業(yè)務(wù)收入

按出租期間分期結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：其他業(yè)務(wù)成本

       貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租房屋的稅務(wù)處理

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照3％的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

【案例解析一】

2020年5月1日，萬華房地產(chǎn)公司將2016年1月取得的房屋對外出租，一次性收取兩年租金210萬元。

該房屋與萬華公司機構(gòu)所在地不在同一縣市，萬華公司對于該筆出租業(yè)務(wù)采用簡易計稅方法。

房屋所在地附加稅稅率分別為：城市維護建設(shè)稅7%，教育費附加3%，地方教育附加2%。

1.收到房屋租金

借：銀行存款 2100000

       貸：預(yù)收賬款/合同負債 2100000

2.在房屋所在地預(yù)繳增值稅、增值稅附加稅

借：應(yīng)交稅費—簡易計稅 100000（2100000/（1+5%）*5%）

                    —應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 7000（100000*7%）

                     —應(yīng)交教育費附加 3000（100000*3%）

                     —應(yīng)交地方教育附加 2000（100000*2%）

       貸：銀行存款 112000

萬華公司需在機構(gòu)所在地就此項租金收入進行增值稅納稅申報。

在房屋所在地繳納2020年5-12月房屋出租房產(chǎn)稅（未考慮2020年1-4月房產(chǎn)稅）

應(yīng)稅租金：2100000/（1+5%）/2/12*8=66.67萬元

應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：66.67*12%=8萬元

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交房產(chǎn)稅 80000

      貸：銀行存款 80000

3.2020年5月結(jié)轉(zhuǎn)租金收入及稅金

借：預(yù)收賬款/合同負債 87500（2100000/2/12）

       貸：其他業(yè)務(wù)收入 83333.33

             應(yīng)交稅費—簡易計稅 4166.67

借：稅金及附加 10500

       貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 291.67

                           —應(yīng)交教育費附加 125

                           —應(yīng)交地方教育附加 83.33

                           —應(yīng)交房產(chǎn)稅 10000

【案例解析二】

萬華房地產(chǎn)公司是增值稅一般納稅人， 2020年5月1日將2018年1月取得的房屋對外出租，根據(jù)合同約定，一次性收取兩年租金218萬元。

該房屋與萬華公司機構(gòu)所在地在同一縣市，萬華公司對于該筆出租業(yè)務(wù)采用一般計稅方法。

房屋所在地附加稅稅率分別為：城市維護建設(shè)稅7%，教育費附加3%，地方教育附加2%。

1.收到房屋租金

借：銀行存款 2180000

       貸：預(yù)收賬款/合同負債 2180000

2.確認應(yīng)交增值稅

借：預(yù)收賬款/合同負債 180000

       貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 180000（2180000/（1+9%）*9%）

3.繳納2020年5-12月房屋出租房產(chǎn)稅（未考慮2020年1-4月房產(chǎn)稅）

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交房產(chǎn)稅 80000

       貸：銀行存款 80000

4.2020年5月，結(jié)轉(zhuǎn)房屋出租收入及稅金

借：預(yù)收賬款/合同負債 83333.33

       貸：其他業(yè)務(wù)收入 83333.33

借：稅金及附加 10000

       貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交房產(chǎn)稅 10000

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