房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的核算管控老會計都知道，這個怎么做，并且是升職加薪必備知識！您知道嗎？快來一起學(xué)習(xí)下吧！

一、增值稅預(yù)交時間

（1）房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。(財稅[2016]36號)

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款，為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到款項，但不含簽房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。（湖北）

二、增值稅的稅款預(yù)繳

一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。     

應(yīng)預(yù)繳稅款按以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅的，按9%稅率計算；適用簡易計稅的，按5%征收率計算。

注意：簡易辦法也預(yù)繳。（稅務(wù)總局公告2016年第18號第10條、11條、12條）

三、預(yù)收款的發(fā)票開具

1、升級系統(tǒng)找到最新編碼

為解決銀行、公積金貸款難題，按稅務(wù)總局2016年第53公告規(guī)定，要開出不征稅發(fā)票。

首先需升級系統(tǒng)，找到最新編碼。即 將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本（ V2.0.11） 。

升級后，開票系統(tǒng)中有 6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)情形。

“其下設(shè)：601“預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”、603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。

2、區(qū)分情況正確開票

（1）期房銷售

交房前收到預(yù)收款，選 6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”編碼開票，并在稅率欄填“不征稅”，開普通發(fā)票，不得開專用發(fā)票。開發(fā)票次月按3%預(yù)繳率預(yù)繳增值稅，不需納稅申報。如系統(tǒng)清卡不成功，需在申報期去辦稅服務(wù)廳手工清卡。

交房后，需將之前開的稅率欄為 “不征稅”的普通發(fā)票收回紅沖后再重新開稅率欄帶實際稅率的增值稅發(fā)票，并于次月納稅申報。 此處原開的 “不征稅”普通發(fā)票如不收回紅沖，對方有重復(fù)入賬問題。

（2）現(xiàn)房銷售

由于預(yù)收房款后會馬上交房，可直接開稅率欄帶實際稅率發(fā)票，并申報。

（3）已申報繳營業(yè)稅未開票補開票

選 6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票” 編碼開票，并在發(fā)票稅率欄填“不征稅”，開普通發(fā)票，不得開專用發(fā)票，開發(fā)票后不用申報。如系統(tǒng)清卡不成功，需在申報期去辦稅服務(wù)廳手工清卡。

注意：

稅務(wù)總局公告2018年第42號：納稅人2016年5月1日前發(fā)生的營業(yè)稅涉稅業(yè)務(wù)，包括已申報繳營業(yè)稅或補繳營業(yè)稅業(yè)務(wù)，需補開發(fā)票的，可開增值稅普通發(fā)票。納稅人應(yīng)完整保留相關(guān)資料備查。

四、完工產(chǎn)品發(fā)票開具時間。

財稅[2016]36號第45條：

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或取得索取銷售款項憑據(jù)當天；先開發(fā)票的，為開發(fā)票當天。

納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款當天。

取得索取銷售款項憑據(jù)當天，指書面合同確定付款日期；未簽書面合同或書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成當天或不動產(chǎn)權(quán)屬變更當天。

提示：

房地產(chǎn)企業(yè)銷售期房在未完工期間，還沒交產(chǎn)品給購房者，沒發(fā)生增值稅納稅時間。

納稅時間應(yīng)為房地產(chǎn)公司與購房者簽購買合同中約定開發(fā)產(chǎn)品移交時間，如產(chǎn)品移交時間滯后購房合同約定時間，以辦理開發(fā)產(chǎn)品移交或交鑰匙時間。

問題：

房地產(chǎn)企業(yè)跨期合同發(fā)票如何開？

由于房地產(chǎn)企業(yè)銷售的是期房，要到2018年5月1日后才與購房者移交產(chǎn)品，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在移交開發(fā)產(chǎn)品時或移交鑰匙時，向購房者開10%專票（購房者是企業(yè)）或10%普票（購房者是個人）。2019年4月1日起，執(zhí)9%。

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