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近日,國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告》,對房地產(chǎn)開發(fā)由于土地增值稅清算,導(dǎo)致企業(yè)多繳納企業(yè)所得稅的退稅處理問題進(jìn)行了相關(guān)完善。
關(guān)于《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告》的解讀
近日,國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告》(以下簡稱《公告》),對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅清算原因?qū)е露嗬U企業(yè)所得稅的退稅處理政策進(jìn)行了完善?,F(xiàn)解讀如下:
一、《公告》出臺背景
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2010年第29號,以下簡稱“29號公告”)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅清算造成的虧損,在企業(yè)注銷稅務(wù)登記時還沒有彌補的,企業(yè)可在注銷前提出申請,稅務(wù)機關(guān)將多繳的企業(yè)所得稅予以退稅。但是,由于多種原因,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品銷售完成后,短期內(nèi)無法注銷,導(dǎo)致多繳的企業(yè)所得稅無法申請退稅。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目的特點,稅務(wù)總局制定《公告》,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅政策進(jìn)行了完善。
二、《公告》主要內(nèi)容
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請退稅時間
《公告》將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以申請退稅的時間規(guī)定為所有開發(fā)項目清算后,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算后,如土地增值稅清算當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損,且沒有后續(xù)開發(fā)項目的,可申請退稅。后續(xù)開發(fā)項目,包括正在開發(fā)以及中標(biāo)的項目。
(二)多繳企業(yè)所得稅款計算方法
《公告》延續(xù)了29號公告的做法,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目繳納的土地增值稅總額,應(yīng)按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例,在項目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)偅⒂嬎愀髂甓燃袄塾嫅?yīng)退的稅款。舉例說明如下:
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2014年1月開始開發(fā)某房地產(chǎn)項目,2016年10月項目全部竣工并銷售完畢,12月進(jìn)行土地增值稅清算,整個項目共繳納土地增值稅1100萬元,其中2014年—2016年預(yù)繳土地增值稅分別為240萬元、300萬元、60萬元;2016年清算后補繳土地增值稅500萬元。2014年—2016年實現(xiàn)的項目銷售收入分別為12000萬元、15000、3000萬元,繳納的企業(yè)所得稅分別為45萬元、310萬元、0萬元。該企業(yè)2016年度匯算清繳出現(xiàn)虧損,應(yīng)納稅所得額為-400萬元。 企業(yè)沒有后續(xù)開發(fā)項目,擬申請退稅,具體計算詳見下表:
(三)報送資料
《公告》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請退稅時,應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提供書面材料說明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計算過程,包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率,以及是否存在后續(xù)開發(fā)項目等情況。
(四)以前年度多繳稅款處理
《公告》發(fā)布執(zhí)行前已經(jīng)進(jìn)行土地增值稅清算,《公告》發(fā)布執(zhí)行后仍存在尚未彌補的因土地增值稅清算導(dǎo)致的虧損,按照《公告》第二條規(guī)定的方法計算多繳企業(yè)所得稅稅款,并申請退稅?!豆妗钒l(fā)布執(zhí)行后,企業(yè)應(yīng)抓緊向主管稅務(wù)機關(guān)提出退稅申請,并按要求提供相關(guān)資料。
三、《公告》實施時間
《公告》自發(fā)布之日起施行。29號公告同時廢止。
國家稅務(wù)總局
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問題的公告
國家稅務(wù)總局公告2016年第81號
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定,現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱“企業(yè)”)由于土地增值稅清算,導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅的退稅問題公告如下:
一、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算后,當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項目的,該虧損應(yīng)按照稅法規(guī)定向以后年度結(jié)轉(zhuǎn),用以后年度所得彌補。后續(xù)開發(fā)項目,是指正在開發(fā)以及中標(biāo)的項目。
二、企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進(jìn)行土地增值稅清算后,當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損,且沒有后續(xù)開發(fā)項目的,可以按照以下方法,計算出該項目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻椖块_發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款,并申請退稅:
(一)該項目繳納的土地增值稅總額,應(yīng)按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例,在項目開發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?,具體按以下公式計算:
各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×(項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額)
本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入,但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入。
(二)該項目開發(fā)各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后,余額屬于當(dāng)年應(yīng)補充扣除的土地增值稅;企業(yè)應(yīng)調(diào)整當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額,并按規(guī)定計算當(dāng)年度應(yīng)退的企業(yè)所得稅稅款;當(dāng)年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的,應(yīng)作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn),并調(diào)整以后年度的應(yīng)納稅所得額。
(三)按照上述方法進(jìn)行土地增值稅分?jǐn)傉{(diào)整后,導(dǎo)致相應(yīng)年度應(yīng)納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的,應(yīng)按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。
(四)企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額,不得超過其在該項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅;超過部分作為項目清算年度產(chǎn)生的虧損,向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。
三、企業(yè)在申請退稅時,應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提供書面材料說明應(yīng)退企業(yè)所得稅款的計算過程,包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀惡鸵呀?jīng)稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率,以及是否存在后續(xù)開發(fā)項目等情況。
四、本公告自發(fā)布之日起施行。本公告發(fā)布之日前,企業(yè)凡已經(jīng)對土地增值稅進(jìn)行清算且沒有后續(xù)開發(fā)項目的,在本公告發(fā)布后仍存在尚未彌補的因土地增值稅清算導(dǎo)致的虧損,按照本公告第二條規(guī)定的方法計算多繳企業(yè)所得稅稅款,并申請退稅。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2010年第29號)同時廢止。
特此公告。
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