自2019年起，住房租金允許在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)扣除了，租房發(fā)票可能會(huì)成為個(gè)稅扣除的依據(jù)。那么開(kāi)具租房發(fā)票需要花費(fèi)多少成本呢？這是由交多少稅決定的。在住房租賃市場(chǎng)，個(gè)人出租占據(jù)著大部分市場(chǎng)，而個(gè)人出租房屋要交哪些稅呢？稅率又是多少？

個(gè)人出租房屋涉及的稅費(fèi)一般包括：增值稅及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個(gè)人所得稅和印花稅。

一、增值稅及其附加稅費(fèi)

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào) ）《附件2：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定 》第一條第九款第六項(xiàng)規(guī)定：個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)人包括個(gè)體工商戶和其他個(gè)人，也就是個(gè)體工商戶同樣適用上述條款。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）第八條規(guī)定：其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)納稅款：

（一）出租住房：

應(yīng)納稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×1.5%

（二）出租非住房：

應(yīng)納稅款＝含稅銷(xiāo)售額÷（1+5%）×5%

稅收優(yōu)惠：

（一）自然人：

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）規(guī)定，其他個(gè)人（指自然人）采取預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

（二）個(gè)體工商戶：

只有小規(guī)模納稅人的個(gè)體工商戶有免征優(yōu)惠：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小微企業(yè)免征增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2017年第52號(hào)）規(guī)定，銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)月銷(xiāo)售額不超過(guò)3萬(wàn)元（按季納稅9萬(wàn)元）的，自2018年1月1日起至2020年12月31日，可享受小微企業(yè)暫免征收增值稅優(yōu)惠政策。

二、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)

《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》規(guī)定：城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實(shí)際繳納的消費(fèi)稅、增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別與消費(fèi)稅、增值稅同時(shí)繳納。 稅率如下：

（一）納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；

（二）納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；

（三）納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。

個(gè)人出租住房應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=出租房屋應(yīng)交增值稅額×7%（或5%、1%）。

三、教育費(fèi)附加

《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》規(guī)定：教育費(fèi)附加，以各單位和個(gè)人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅的稅額為計(jì)征依據(jù)，教育費(fèi)附加率為3%，分別與增值稅、消費(fèi)稅同時(shí)繳納。

地方教育附加征費(fèi)率由各省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，費(fèi)率一般為1％或2%。

個(gè)人出租住房應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=出租房屋應(yīng)交增值稅額×3%；

個(gè)人出租住房應(yīng)繳納地方教育費(fèi)附加=出租房屋應(yīng)交增值稅額×1%（或2%）。

四、房產(chǎn)稅

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）規(guī)定：對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。

個(gè)人出租住房房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=租金收入×4%。

五、城鎮(zhèn)土地使用稅

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）規(guī)定：對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

六、印花稅

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）規(guī)定：對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

七、個(gè)人所得稅

按照《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》規(guī)定：個(gè)人出租房屋按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”繳納個(gè)人所得稅。

應(yīng)按稅所得額的計(jì)算：

（一）每次（月）收入不超過(guò)4000元的：

應(yīng)納稅所得額=每次（月）收入額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目-修繕費(fèi)用（800元為限）-800元

（二）每次（月）收入在4000元以上的：

應(yīng)納稅所得額=［每次（月）收入額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目-修繕費(fèi)用（800元為限）］×（1-20%）

準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目費(fèi)用包括出租房產(chǎn)過(guò)程中繳納的稅金和教育費(fèi)附加等，財(cái)產(chǎn)租賃所得以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次。

適用稅率：

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）規(guī)定：對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅。

個(gè)人出租住房應(yīng)納個(gè)人所得稅額=應(yīng)納稅所得額×10%。

但是很多地方是核定個(gè)人所得稅，直接按租金收入的1%或2%（各地不統(tǒng)一），以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定為準(zhǔn)。

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