【新版】詳解房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種及合同控稅

      （71）土地增值稅征稅范圍如何把握？無產(chǎn)權(quán)不動產(chǎn)的銷售收入是土地增值稅收入嗎？

      （72）如何確認(rèn)土地增值稅納稅人？

      （73）土地增值稅的預(yù)征和清算兩個階段應(yīng)該注意的要點(diǎn)有哪些？不同的賬務(wù)處理的稅務(wù)影響是什么？

      （74）案例解析：未申報(bào)繳納預(yù)征土地增值稅、或辦理免征及緩征的稅務(wù)后果是什么？

      （75）案例解析：土地增值稅收入如何確定？包括：開具發(fā)票/未開具發(fā)票；預(yù)測面積數(shù)據(jù)/實(shí)測面積數(shù)據(jù);簽訂合同/未簽訂合同；全額收訖款項(xiàng)/尚未收訖款項(xiàng)；稅率調(diào)整情況

      （76）地下車庫/儲藏室是否分?jǐn)偼恋爻杀镜牡貐^(qū)政策口徑差異？

      （77）誠意金、違約金需要確定為土地增值稅收入嗎？

      （78）土地增值清算后再銷售已轉(zhuǎn)為自用或出租的房產(chǎn)的土地增值稅如何處理？

      （79）不動產(chǎn)銷售過程中被稅務(wù)局界定的“銷售價格明顯偏低”如何處理？

      （80）稅案警示：“關(guān)聯(lián)方交易”被視為“價格明顯偏低”補(bǔ)稅和滯納金及罰款

      （81）代收費(fèi)用如何操作稅收風(fēng)險？在計(jì)算土地增值稅的時候需要注意哪些問題

      （82）實(shí)案解析：“竣工決算”如何理解？計(jì)算土地增值稅的重要意義是什么？

      （83）實(shí)案解析：市政公用設(shè)施配套費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)能否土地增值稅的稅前扣除？能否加計(jì)扣除？能否作為開發(fā)費(fèi)用扣除的計(jì)算基數(shù)？

      （84）從取得的票據(jù)入手精準(zhǔn)講解如何把握土地增值稅稅前扣除的原則

      （85）土地增值稅清算時，匯入到扣除項(xiàng)目金額的截止時間是如何確定的？權(quán)責(zé)發(fā)生制還是收付實(shí)現(xiàn)制？我們簽訂合同時如何做到精準(zhǔn)的管控前置？

      （86）案例解析：土地受讓人支付的契稅、拍賣費(fèi)用、土地閑置費(fèi)在企業(yè)所得稅/土地增值稅差別是什么？

      （87）土地出讓金返還款在土地增值稅前扣除明顯的地區(qū)政策差異？

      （88）土地增值稅的合法有效憑證有哪些？如何確保在土地增值稅清算前取得所需要的有效憑證確保實(shí)現(xiàn)稅收利益？

      （89）思維導(dǎo)圖全方位全維度解析土地增值稅的利息（展期貸款利息，罰息等）扣除的方法

      （90）土地增值稅清算時對于開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用）是如何規(guī)定的？

      （91）開發(fā)間接費(fèi)稅會差異（會計(jì)維度、所得稅維度、土地增值稅維度）及從組織架構(gòu)角度進(jìn)行納稅籌劃

      （92）土地增值稅強(qiáng)制清算和通知清算，二者差異對納稅人的影響是什么？

      （93）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)收購的在建工程，土地增值稅清算時，能否加計(jì)扣除的地方政策口徑是什么？

      （94）如何確定土地增值稅清算單位和清算對象？是越細(xì)分越有利嗎？企業(yè)有權(quán)自行分期嗎？

      （95）企業(yè)是否可以啟動土地增值稅的二次清算？各地政策口徑差異分析。

      （96）實(shí)案解析：土地增值稅清算后尾盤銷售的土地增值稅如何申報(bào)？

      （97）成本票據(jù)欠缺和土地增值稅核定征收之間是必然關(guān)系嗎？從整體稅負(fù)角度來看，土地增值稅的核定征收對企業(yè)就一定有利？

      （98）紅線外支出是否允許土地增值稅稅前扣除？不同的紅線外支出對應(yīng)的企業(yè)所得稅處理迥異

      （99）開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算具體工作步驟有哪些？

      （100）案例詳解：銷項(xiàng)稅額抵減額在土地增值稅清算過程中如何處理？調(diào)增收入？調(diào)減成本？

      （101）實(shí)例詳解：土地增值稅清算需要確立成本分?jǐn)偡椒ㄓ心男ê恋爻杀痉謹(jǐn)偡椒ǎ?？總局層面和地區(qū)政策匯總及總結(jié)（詳解占地面積法/建筑面積法/銷售收入法對于土地增值稅稅負(fù)的影響）

      （102）實(shí)案分析：土地成本分?jǐn)偡椒ㄕ嫉孛娣e法/建筑面積法對于項(xiàng)目土地增值稅稅負(fù)的差異分析

      （103）地下車庫的類型及如何界定其是否參與分?jǐn)偼恋爻杀荆啃枰紤]哪些因素（容積率/土地出讓合同/是否取得產(chǎn)證等因素）

      （104）地下車位變種銷售對于財(cái)稅處理不同結(jié)果的影響總結(jié)

      （105）不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的銷售不動產(chǎn)取得的收入是否計(jì)入土地增值稅收入存在地區(qū)差異

      （106）會計(jì)上的完全單位成本，所得稅的計(jì)稅成本，土地增值稅的稅前扣除項(xiàng)目，三者差異性及我們應(yīng)該如何管控實(shí)現(xiàn)綜合稅負(fù)水平

      （107）土地增值稅扣除項(xiàng)目注意要點(diǎn)（土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),建筑安裝工程費(fèi)，拖欠的工程款延期付款利息及發(fā)票的開具，）

      （108）營銷設(shè)施建造費(fèi)（樣板間/營銷中心）財(cái)稅處理差異分析（全維度：增值稅，所得稅，土地增值稅，房產(chǎn)稅）

      （109）土地增值稅清算時的“代收費(fèi)用”如何處理？

      （110）案例解析：大數(shù)據(jù)時代，天然氣初裝費(fèi)如此操作帶來惡劣的稅務(wù)后果？

      （111）案例解析地下車庫三種模式下的成本分?jǐn)偧吧娑愄幚?/span>

      （112）地下車位各稅種實(shí)務(wù)問題地方政策口徑

      （113）樣板間/營銷中心建造和裝修過程中的軟裝/硬裝/設(shè)施設(shè)備的購買的涉稅處理要點(diǎn)

      （114）實(shí)案分析：甲供材/甲供工程確實(shí)存在很大差異

      （115）實(shí)案分析：股東出資未到位，公司對外借款形成利息在企業(yè)所得稅和土地增值稅稅前扣除差異分析

      （116）實(shí)案分析：土增清算補(bǔ)繳巨額稅款導(dǎo)致當(dāng)期虧損如何處理？

      （117）增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額如果沒有抵扣情況下，能否一定能夠土地增值稅稅前扣除？

      （118）進(jìn)項(xiàng)稅額如果沒有抵扣，應(yīng)該可以進(jìn)成本，能否作為加計(jì)扣除的基數(shù)？

      （119）因老項(xiàng)目增值稅實(shí)行簡易計(jì)稅，取得增值稅專用發(fā)票的進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣，可以計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目

      （120）實(shí)案詳解：視同銷售在所得稅和土地增值稅維度的差異性分析及納稅申報(bào)的填報(bào)

模塊4、典型稅務(wù)案例解析及點(diǎn)評

      （121）知名地產(chǎn)商的實(shí)案分析：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算過程中和稅務(wù)局的六大爭議點(diǎn)

            （1）取得產(chǎn)權(quán)的地下建筑是否分?jǐn)偼恋爻杀荆?/span>

            （2）建安成本分?jǐn)偘凑战ㄖ娣e還是受益原則？

            （3）人防成本土增稅前扣除需要什么樣的手續(xù)？

            （4）工程監(jiān)理費(fèi)用和工程造價費(fèi)用是成本還是開發(fā)費(fèi)用作為稅前扣除？

            （5）開發(fā)產(chǎn)品裝飾裝修后作為售樓處然后無償移交當(dāng)?shù)卣?，其建造和裝飾的成本是作為開發(fā)成本扣除還是銷售費(fèi)用扣除？

            （6）按照受益原則分?jǐn)倛@林環(huán)境工程費(fèi)，是按照總建筑面積還是地上建筑面積分?jǐn)偅?/span>

      （122）稅務(wù)局官方回復(fù)：土地增值稅清算過程中土地成本稅前扣除項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，如何解讀？

      （123）稅企之爭：企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅預(yù)繳和計(jì)提之爭對我們的啟示是什么？

      （124）稅企之爭：企業(yè)所得稅稅前扣除的工資薪金權(quán)責(zé)發(fā)生制VS收付實(shí)現(xiàn)制？支付時間如何把握？

      （125）稅企之爭：向非金融機(jī)構(gòu)借款利息在土地增值稅稅前扣除的風(fēng)險

      （126）稅企之爭：土地出讓金獎勵款如何土地增值稅稅前扣除？

      （127）稅企之爭：公司以不動產(chǎn)對外投資，視同銷售收入如何計(jì)量？

      （128）稅企之爭：關(guān)于應(yīng)收未收的款項(xiàng)是否應(yīng)當(dāng)確認(rèn)收入問題

      （129）訴案：四務(wù)融合（業(yè)務(wù)法務(wù)稅務(wù)財(cái)務(wù)）維度解析：超20年人防工程使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法務(wù)事項(xiàng)的界定及稅務(wù)結(jié)果

      （130）稅務(wù)稽查案例警示：必須以結(jié)果為導(dǎo)向，實(shí)現(xiàn)稅收利益，從合同入手，遵從四務(wù)融合去處理借款利息的費(fèi)用化或資本化。

      （131）實(shí)案樣板：預(yù)提的土地增值稅應(yīng)做跨期調(diào)整

      （132）如何看待浙江稅務(wù)局的土地增值稅時“四項(xiàng)開發(fā)成本”應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額據(jù)實(shí)扣除？

      （133）稅企之爭：扣除項(xiàng)目在不同業(yè)態(tài)之間如何進(jìn)行成本分?jǐn)偅?/span>

模塊5、房地產(chǎn)企業(yè)的合同控稅之攻略

      【知識點(diǎn)】涉及到拿地，規(guī)劃，開發(fā)建設(shè)，銷售，交付，物業(yè)管理等全流程環(huán)節(jié)的各類合同計(jì)18個，合同細(xì)節(jié)入手告知你如何實(shí)現(xiàn)“四務(wù)融合”，如何從稅務(wù)遵從的思維方式前置性合同管控實(shí)現(xiàn)稅收利益。

      （134）《國有土地使用權(quán)出讓合同》環(huán)節(jié)需要注意的細(xì)節(jié)及風(fēng)險管控

      （135）供應(yīng)商盡職調(diào)查對于我們的重要性解析及切入點(diǎn)

      （136）《規(guī)劃方案設(shè)計(jì)合同》及《規(guī)劃方案》當(dāng)中對于我們項(xiàng)目整體稅收利益的管控的要點(diǎn)

      （137）《工程施工圖設(shè)計(jì)合同》簽訂時的實(shí)操要點(diǎn)

      （138）《總承包施工合同》如何簽訂才可以稅收利益和風(fēng)險管控？

      （139）《智能化施工合同》如何簽訂才可以稅收利益和風(fēng)險管控？

      （140）《工程監(jiān)理服務(wù)合同》/《造價咨詢合同》如何簽訂才可以稅收利益和風(fēng)險管控？

      （141）《門窗施工合同》/《樓梯欄桿、窗護(hù)欄加工制作附安裝合同》/如何簽訂才可以稅收利益和風(fēng)險管控？

      （142）《園林景觀綠化工程施工合同》如何簽訂才可以稅收利益和風(fēng)險管控？

      （143）《小區(qū)室外道路工程施工合同》如何簽訂才可以稅收利益和風(fēng)險管控？

      （144）《人防門/入戶門采購附安裝合同》如何簽訂才可以稅收利益和風(fēng)險管控？

      （145）《甲指乙供的鋼筋/混凝土采購合同》如何簽訂才可以稅收利益和風(fēng)險管控？

      （146）《銷售代理合同》如何簽訂才可以稅收利益和風(fēng)險管控？

      （147）《認(rèn)籌協(xié)議》如何簽訂?

      （148）《成交確認(rèn)書》如何簽訂?

      （149）《商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議》如何簽訂?

      （150）《個人購房貸款合作協(xié)議》注意要點(diǎn)是什么?