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初級職稱《初級會計實務》：成本法和權(quán)益法下投資性房地產(chǎn)賬務處理
2015年初級會計職稱考試備考已經(jīng)開始，為了幫助廣大考生提前做好下一年備考準備，打好基礎，網(wǎng)校全面開通了2015年初級會計職稱移動班、預習班課程（試聽課程>>），另外，網(wǎng)校論壇學員為大家分享了初級會計職稱考試知識點，希望對大家有所幫助。
成本法和權(quán)益法下投資性房地產(chǎn)賬務處理對比
| 成本模式 | 公允模式 | |||
| 后續(xù)計量 | 照抄固定資產(chǎn)，無形資產(chǎn)。1.折舊或攤銷時 借：其他業(yè)務成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 2.取得的租金收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入 3.投資性房地產(chǎn)提取減值時 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準備 減值提取后對后續(xù)折舊或攤銷的影響與固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相同，且此減值不得恢復。 4.計算應交營業(yè)稅時 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應交稅費――應交營業(yè)稅 【要點提示】掌握損益的歸屬科目。4個 其他業(yè)務利潤=其他業(yè)務收入-其他業(yè)務成本-資產(chǎn)減值損失-營業(yè)稅金及附加 |
企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊、攤銷和減值測試，而是以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入“公允價值變動損益”,此損益屬于暫時損益，一旦資產(chǎn)處置就要轉(zhuǎn)入其他業(yè)務成本，形成正式損益。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。②會計分錄 A.期末公允價值大于賬面價值時 借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動 貸：公允價值變動損益 B.期末公允價值小于賬面價值時 借：公允價值變動損益 貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動 C.收取租金時 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入 D.計算應交營業(yè)稅時 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應交稅費――應交營業(yè)稅 另外，采用此模式形成的初始入賬成本應列入“投資性房地產(chǎn)――成本”。 |
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| 后續(xù)計量模式的變更 | 企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額應調(diào)整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 借：投資性房地產(chǎn)——成本 100 投資性房地產(chǎn)累計折舊（或攤銷）10 投資性房地產(chǎn)減值準備 10 （遞延所得稅資產(chǎn)或負債 利潤分配――未分配利潤 盈余公積） 貸：投資性房地產(chǎn) 80 遞延所得稅資產(chǎn)或負債 10（=40*25%） 利潤分配――未分配利潤 27 盈余公積 3 這個分錄都是重點：資產(chǎn)的凈值60，增值40，其中40*25%計入遞延所得稅資產(chǎn)或負債，其余計入留存收益。 |
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| 資本化的后續(xù)支出 | （1）轉(zhuǎn)入改擴建時 借：投資性房地產(chǎn)――廠房――在建 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 貸：投資性房地產(chǎn)－－廠房 （2）發(fā)生改擴建支出時 借：投資性房地產(chǎn)――廠房――在建 貸：銀行存款等 ?。?）完工時 借：投資性房地產(chǎn)――廠房 貸：投資性房地產(chǎn)――廠房――在建 |
（1）轉(zhuǎn)入改擴建時 借：投資性房地產(chǎn)――廠房――在建 貸：投資性房地產(chǎn)――廠房――成本 ――廠房――公允價值變動 ?。?）發(fā)生改擴建支出時 借：投資性房地產(chǎn)――廠房――在建 貸：銀行存款等 （3）完工時 借：投資性房地產(chǎn)――廠房――成本 貸：投資性房地產(chǎn)――廠房――在建 |
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| 費用化的后續(xù)支出 | 借：其他業(yè)務成本 與固定資產(chǎn)不一樣，固定資產(chǎn)走“管理費用”或者“銷售費用” 貸：銀行存款等科目 【要點提示】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出與固定資產(chǎn)基本一致，可參照固定資產(chǎn)后續(xù)支出原則來理解。 |
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| 轉(zhuǎn)換與處置 |
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| 轉(zhuǎn)換時入賬口徑的選擇 | 在成本模式下，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價值，以其轉(zhuǎn)換前的賬面價值確定。 會計分錄為： A.由自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)時： 改改名字而已 借：投資性房地產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換時的原賬面價值計量）1000 累計折舊（攤銷） 300 固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)或存貨）減值準備 50 貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品 1000 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 300 投資性房地產(chǎn)減值準備 50 B.由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時： 借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（按轉(zhuǎn)換時的原賬面價值計量） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準備 貸：投資性房地產(chǎn) 累計折舊（攤銷） 固定資產(chǎn)（無形資產(chǎn)或存貨）減值準備 |
以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)或存貨時，應當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價值，轉(zhuǎn)換當日的公允價值與投資性房地產(chǎn)原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。 會計分錄為： 借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（以轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量） 公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失） 貸：投資性房地產(chǎn)（按轉(zhuǎn)換當時的賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)） 公允價值變動損益（公允價值大于賬面價值的差額計收益） 3.自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為以公允價值計價的投資性房地產(chǎn)時，如果轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值，應當將差額計入當期損益；如果轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值，應當將其差額計入資本公積（考點）。 會計分錄為： 借：投資性房地產(chǎn)（以轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量）850 累計折舊（攤銷） 300 公允價值變動損益（公允價值小于賬面價值的差額列為損失） 資產(chǎn)減值準備（轉(zhuǎn)換當時已提減值準備） 100 貸：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品（按轉(zhuǎn)換當時的賬面余額結(jié)轉(zhuǎn)） 1000 資本公積（公允價值大于賬面價值的差額不得列為收益，而是追加資本公積） 250 |
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| 處置 | 企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益（將處置收入計入“其他業(yè)務收入”，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入“其他業(yè)務成本”，營業(yè)稅費列支于“營業(yè)稅金及附加”）。 1.收到處置收入時： 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入 2.結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)成本 借：其他業(yè)務成本 投資性房地產(chǎn)累計折舊 投資性房地產(chǎn)減值準備 貸：投資性房地產(chǎn) 3.計算應交營業(yè)稅 借：營業(yè)稅金及附加 貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 |
1.按實際收到的款項 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入 2.按當時投資性房地產(chǎn)的賬面余額 借：其他業(yè)務成本 貸：投資性房地產(chǎn)――成本 ――公允價值變動（也可能在借方） 3.將累計公允價值變動轉(zhuǎn)入其他業(yè)務成本 借：公允價值變動損益 貸：其他業(yè)務成本 或反之。 4.將轉(zhuǎn)換時原計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務成本 借：資本公積――其他資本公積 貸：其他業(yè)務成本 |
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