初級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)也可以這樣學(xué)“投資性房地產(chǎn)的取得”

上篇文章帶領(lǐng)大家學(xué)習(xí)了投資性房地產(chǎn)的概述，大家應(yīng)該明確了哪些是投資性房地產(chǎn)，哪些不屬于投資性房地產(chǎn)的核算范圍，預(yù)熱之后，接下來(lái)就要進(jìn)入到實(shí)打?qū)崙?zhàn)中來(lái)了，下面就帶領(lǐng)大家學(xué)習(xí)投資性房地產(chǎn)一節(jié)中非常重要的一個(gè)知識(shí)點(diǎn)“投資性房地產(chǎn)的取得”。

首先大家先來(lái)看一下投資性房地產(chǎn)核算應(yīng)設(shè)置的會(huì)計(jì)科目。

（1）“投資性房地產(chǎn)”科目，核算企業(yè)采用“成本模式”計(jì)量的投資性房地產(chǎn)成本或采用“公允價(jià)值模式”計(jì)量投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

注意：采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)還應(yīng)分別設(shè)置“成本”和“公允價(jià)值變動(dòng)”明細(xì)科目。

（2）“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”或“投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷(xiāo)”科目，在采用成本模式計(jì)量時(shí)，可單獨(dú)設(shè)置該科目。

此外，還可單獨(dú)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。

（3）“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”科目用以核算投資性房地產(chǎn)取得的租金收入、處置收入；計(jì)提的折舊或攤銷(xiāo)、處置時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)的成本。

下面通過(guò)投資性房地產(chǎn)的三種取得方式來(lái)學(xué)習(xí)一下“投資性房地產(chǎn)的取得”。

（1）外購(gòu)：外購(gòu)按照取得時(shí)的實(shí)際成本進(jìn)行初始計(jì)量；成本包括購(gòu)買(mǎi)價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

（2）自建：由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的所有必要支出構(gòu)成；包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、支付的其他費(fèi)用和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。（與在建工程類似）

注意：

第一，建造過(guò)程中發(fā)生的非正常性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不計(jì)入建筑成本。

第二，建造完工達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，按照確定的成本計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”科目。

（3）內(nèi)部轉(zhuǎn)換形成的投資性房地產(chǎn)

①企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面余額或公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目（后續(xù)計(jì)量采用成本模式下）或“投資性房地產(chǎn)——成本”科目（后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值模式），按照其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目，按照其差額。貸記“資本公積——其他資本公積”科目（貸方差額情況下）或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目（借方余額情況下）。已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

第一，采用成本模式后續(xù)計(jì)量

借：投資性房地產(chǎn)

    貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

第二，采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量

借：投資性房地產(chǎn)-成本

    公允價(jià)值變動(dòng)損益（虧損時(shí)）

    貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（賬面余額）

    資本公積-其他資本公積（盈利時(shí)）

防止操縱利潤(rùn)：虧損時(shí)計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益、盈利時(shí)計(jì)入資本公積-其他資本公積的這種會(huì)計(jì)處理方法實(shí)際上把房地產(chǎn)企業(yè)操縱利潤(rùn)的大門(mén)給堵上了，比如說(shuō)某房地產(chǎn)企業(yè)今年房子賣(mài)得不好，企圖將沒(méi)賣(mài)出去的房子轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)從而增加本期利潤(rùn)，計(jì)入資本公積增加的是凈資本，不增加當(dāng)期利潤(rùn)，如果損失了，計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，減少當(dāng)期利潤(rùn)。

②企業(yè)將自用建筑物轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)按照其在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷(xiāo)”等科目；

或者按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目，按照已計(jì)提的累計(jì)折舊等，借記“累計(jì)折舊”等科目，按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”等科目，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目（貸方余額情況下）或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目（借方余額情況下）。已計(jì)提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的，還應(yīng)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

第一，采用成本模式后續(xù)計(jì)量

借：投資性房地產(chǎn)

    累計(jì)折舊

    貸：固定資產(chǎn)

 

第二，采用公允價(jià)值模式后續(xù)計(jì)量

 

注意：上圖的賬面價(jià)值=賬面原值-累計(jì)折舊

下面通過(guò)一道例題來(lái)檢查一下大家的學(xué)習(xí)效果。

【例題.多選題】2013年7月1日，甲公司將兩年前購(gòu)入自用的辦公樓用于出租，該辦公樓原值8 000萬(wàn)元，已提折舊300萬(wàn)元，該辦公樓的公允價(jià)值為8 500萬(wàn)元，甲公司投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在轉(zhuǎn)換日的下列處理中正確的有（ ）。

A.應(yīng)計(jì)入“投資性房地產(chǎn)-成本”借方7 700萬(wàn)元

B.應(yīng)計(jì)入“投資性房地產(chǎn)-成本”借方8 500萬(wàn)元

C.應(yīng)計(jì)入“資本公積”貸方800萬(wàn)元

D.應(yīng)計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”貸方800萬(wàn)元

正確答案：BC

答案解析：轉(zhuǎn)換日應(yīng)按公允價(jià)值計(jì)入“投資性房地產(chǎn)-成本”的借方，按辦公樓的賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額（收益）計(jì)入“資本公積”的貸方。

如果大家還有不明白的地方，可以好好聽(tīng)聽(tīng)楊聞萍老師精細(xì)條理的講解。

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