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關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告

2016年第70號(hào)公告

頒布時(shí)間:2016-11-10 00:00:00.000 發(fā)文單位:國(guó)家稅務(wù)總局

  為進(jìn)一步做好營(yíng)改增后土地增值稅征收管理工作,根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))等規(guī)定,現(xiàn)就土地增值稅若干征管問(wèn)題明確如下:

  一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題營(yíng)改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

  為方便納稅人,簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的,可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù):

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

  二、關(guān)于營(yíng)改增后視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題納稅人將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第三條規(guī)定執(zhí)行。納稅人安置回遷戶,其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的確認(rèn),應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))第六條規(guī)定執(zhí)行。

  三、關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問(wèn)題

 ?。ㄒ唬I(yíng)改增后,計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

 ?。ǘI(yíng)改增后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡(jiǎn)稱“城建稅”)、教育費(fèi)附加,凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。

  其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費(fèi)附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。

  四、關(guān)于營(yíng)改增前后土地增值稅清算的計(jì)算問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí),按以下方法確定相關(guān)金額:

 ?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀悜?yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入

 ?。ǘ┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營(yíng)改增前實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加+營(yíng)改增后允許扣除的城建稅、教育費(fèi)附加

  五、關(guān)于營(yíng)改增后建筑安裝工程費(fèi)支出的發(fā)票確認(rèn)問(wèn)題營(yíng)改增后,土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票,應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào))規(guī)定,在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱及項(xiàng)目名稱,否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

  六、關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)的扣除計(jì)算問(wèn)題營(yíng)改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購(gòu)房發(fā)票的,《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算:

 ?。ㄒ唬┨峁┑馁?gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額(不扣減營(yíng)業(yè)稅)并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

 ?。ǘ┨峁┑馁?gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增后取得的增值稅普通發(fā)票的,按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

  (三)提供的購(gòu)房發(fā)票為營(yíng)改增后取得的增值稅專用發(fā)票的,按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和,并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

  本公告自公布之日起施行。

  特此公告。

  國(guó)家稅務(wù)總局
2016年11月10日

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