資產(chǎn)評(píng)估師《建筑工程》知識(shí)點(diǎn)：舊建筑物評(píng)估的成本法操作步驟

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　　知識(shí)點(diǎn)：舊建筑物評(píng)估的成本法操作步驟

　　建筑物價(jià)值＝重置成本－年貶值額×已使用年限

　　1.重置成本

　　應(yīng)該是更新重置成本，應(yīng)當(dāng)包含利息、利潤和稅費(fèi)

　　2.貶值額

　�。�1）引起貶值產(chǎn)生的因素

　�、傥锢砘瘜W(xué)因素

　�、谏鐣�(huì)經(jīng)濟(jì)因素

　�。�2）貶值額的計(jì)算方法

　�、僦本�折舊法（定額法）

　　式中：D-年貶值額；

　　C-建筑物的重新建造成本；

　　S-建筑物的凈殘值，即建筑物在達(dá)到耐用年限后的剩余價(jià)值扣除舊建筑物拆除、清理等處理費(fèi)用后所剩余的價(jià)值；

　　N-建筑物的耐用年限；

　　R-建筑物的殘值率，即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。

　　各種結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率一般如下

　　鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：60年，0%

　　磚混結(jié)構(gòu)一等：50年，2%

　　磚混結(jié)構(gòu)二等：50年，2%

　　磚木結(jié)構(gòu)一等：40年，6%

　　磚木結(jié)構(gòu)二等：40年，4%

　　磚木結(jié)構(gòu)三等：40年，3%

　　簡易結(jié)構(gòu)：10年，0%

　　耐用年限可用下式計(jì)算更為準(zhǔn)確：

　　耐用年限＝建筑物已使用年限＋建筑物尚可使用年限

　　2007年公布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則－不動(dòng)產(chǎn)》中規(guī)定：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。確定建筑物的實(shí)體性貶值時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。

　　確定住宅用途建筑物實(shí)體性貶值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限確定其貶值額。（否則按照經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限熟短來確定）

　　②成新折扣法

　　建筑物價(jià)值＝重置成本×成新率