市稽查局、征收局，各分局、各市地稅局：

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅的管理，保護(hù)納稅人的合法權(quán)益，堵漏增收，固本強(qiáng)基，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>印發(fā)的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《辦法》）等法律法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定，現(xiàn)就加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅管理的有關(guān)問(wèn)題通知如下。

　　一、關(guān)于成本對(duì)象確定及報(bào)備問(wèn)題

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的特殊性、多樣性、差異性，成本對(duì)象作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建造過(guò)程中各項(xiàng)耗費(fèi)的承擔(dān)者，成本對(duì)象的合理確定對(duì)于正確劃分成本費(fèi)用的歸屬、準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用、應(yīng)納稅所得額等方面有著重要意義。成本對(duì)象不僅是計(jì)稅成本核算的基石，而且提供了最終產(chǎn)品的有關(guān)信息，為以房控稅奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　1、主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《辦法》26條的規(guī)定，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)工前按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本對(duì)象備案表》（詳見(jiàn)附件1）的格式報(bào)備成本對(duì)象,據(jù)以掌握房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的類別、位置、占地面積、建筑面積、可售面積、可售套數(shù)、是否異地開(kāi)發(fā)等基本信息，為日常管理和后續(xù)的分析、評(píng)估、檢查等夯實(shí)基礎(chǔ)。

　　2、主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)成本對(duì)象的確定原則，結(jié)合實(shí)際情況，從開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、開(kāi)工時(shí)間、完工時(shí)間、產(chǎn)品歸屬、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品功能、產(chǎn)品用途、產(chǎn)品成本、產(chǎn)品售價(jià)等方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)備的成本對(duì)象進(jìn)行審核，對(duì)劃分不合理的應(yīng)當(dāng)書面通知企業(yè)重新調(diào)整并報(bào)備。

　　3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本對(duì)象一經(jīng)確定并向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)備，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)向主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)并征得主管地稅機(jī)關(guān)的同意。申請(qǐng)改變成本對(duì)象的，應(yīng)向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)送規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更批文等資料。

　　4、主管地稅機(jī)關(guān)要在本通知下發(fā)后，對(duì)轄區(qū)內(nèi)2008年以后開(kāi)工截止本通知下發(fā)之日尚未完工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本對(duì)象報(bào)備情況進(jìn)行一次全面自查，對(duì)未報(bào)備成本對(duì)象的，按照上述要求清理。

　　5、市局將擇機(jī)對(duì)主管地稅機(jī)關(guān)成本對(duì)象的報(bào)備情況進(jìn)行一次抽查，抽查情況將在全系統(tǒng)進(jìn)行通報(bào)。

　　二、關(guān)于銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的處理問(wèn)題

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，并根據(jù)《辦法》第9條規(guī)定按照確定的計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額，并入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

　　1、主管地稅機(jī)關(guān)要加強(qiáng)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)的管理。主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照《辦法》的相關(guān)規(guī)定，于企業(yè)年度申報(bào)后1月內(nèi)建立《房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)情況臺(tái)賬》（詳見(jiàn)附件2），取得銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入的基本情況，包括本年度銷售收入總額、銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)的銷售收入額、以前年度轉(zhuǎn)入本年的尚未結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入的預(yù)售款、本年銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售款、本年調(diào)增的計(jì)稅毛利額、本年轉(zhuǎn)為銷售收入的預(yù)售款、本年調(diào)減的以前年度已調(diào)整的計(jì)稅毛利額、留待以后年度結(jié)轉(zhuǎn)收入的銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售款等。

　　2、主管地稅機(jī)關(guān)要核實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的類型，區(qū)分經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房、一般商品房、別墅等產(chǎn)品類型正確適用計(jì)稅毛利率。對(duì)于不按規(guī)定適用計(jì)稅毛利率的，主管地稅機(jī)關(guān)要及時(shí)予以調(diào)整。

　　3、主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)結(jié)合第三方信息(如房產(chǎn)主管部門網(wǎng)上備案、預(yù)售（銷售）信息，預(yù)售資金監(jiān)管信息等)核對(duì)其申報(bào)的銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品情況，核實(shí)其銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入是否全面完整、不同種類的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品適用的計(jì)稅毛利率及計(jì)算的毛利額是否正確、銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)納稅所得額的調(diào)增調(diào)減是否正確等。

　　4、對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)采取隱匿、分解等違法手段少申報(bào)、不申報(bào)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入而導(dǎo)致不繳少繳稅款的，主管地稅機(jī)關(guān)要依法進(jìn)行處理。

　　三、關(guān)于完工產(chǎn)品確認(rèn)的問(wèn)題

　　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工與否決定了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用的歸集是否完整，因此對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是否完工的判定對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅的管理具有重要意義。主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《辦法》第3條及國(guó)稅寒[2010]201號(hào)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)實(shí)判斷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是否完工，對(duì)于完工產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)于完工后1月內(nèi)建立《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工情況臺(tái)賬一》和《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工情況臺(tái)賬二》（詳見(jiàn)附件3、4），掌握完工產(chǎn)品成本費(fèi)用的基本情況以及會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本的差異。

　　主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)掌握的信息，判斷房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是否達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于已符合完工條件而房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有在完工年度及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本并計(jì)算應(yīng)納稅所得額的，主管地稅機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。

　　四、關(guān)于收入確認(rèn)方面的問(wèn)題

　　主管地稅機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)企業(yè)收入管理方面，要做好以下幾方面工作：

　　1、主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在核實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的種類、占地面積、建筑面積、可售面積、已售面積、留存面積等的基礎(chǔ)上，結(jié)合開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的售價(jià)，核實(shí)其計(jì)稅收入（包括未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售收入和完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的收入）。

　　2、主管地稅機(jī)關(guān)在核實(shí)銷售收入的過(guò)程中，尤其要關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的分離式銷售模式，也即由其他企業(yè)包銷或由其關(guān)聯(lián)方銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)調(diào)查了解同區(qū)域、同地段、相同或類似開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的同期或大約同期銷售價(jià)格，進(jìn)行對(duì)比分析。對(duì)于銷售價(jià)格明顯偏低的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步落實(shí)原因；沒(méi)有正當(dāng)理由的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法責(zé)令房地產(chǎn)企業(yè)予以調(diào)整。

　　3、主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)從內(nèi)部和外部收集房地產(chǎn)銷售收入信息資料來(lái)加強(qiáng)監(jiān)管。在內(nèi)部，應(yīng)當(dāng)充分運(yùn)用房地產(chǎn)管理軟件，依據(jù)其記錄的銷售收入明細(xì)申報(bào)、發(fā)票開(kāi)具等內(nèi)容，按照以稅控稅的要求，加強(qiáng)與營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅申報(bào)收入的比對(duì)分析，對(duì)于申報(bào)情況存在差異的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)列入工作重點(diǎn)，及時(shí)予以核查，核實(shí)差異原因，區(qū)分政策性原因和非政策性原因，依法做出處理。

　　在外部，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與土地、房產(chǎn)、規(guī)劃、建設(shè)、價(jià)格等相關(guān)主管部門的協(xié)作，掌握《青島市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》、《青島市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》、《青島市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定》、《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》等部門規(guī)定，從這些部門取得土地面積、開(kāi)工時(shí)間、規(guī)劃建設(shè)面積、完工時(shí)間、銷（預(yù)）售時(shí)間、銷（預(yù)）售價(jià)格、簽約合同、銷（預(yù)）售套數(shù)面積、銷（預(yù)）售款額等相關(guān)信息，利用這些部門的監(jiān)管信息，對(duì)比企業(yè)的申報(bào)資料，進(jìn)行分析、核實(shí)。

　　五、關(guān)于成本費(fèi)用方面的問(wèn)題

　　房地產(chǎn)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合稅收規(guī)定確認(rèn)完工條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。

　　1、主管地稅機(jī)關(guān)要按照《辦法》27條的規(guī)定核查可以扣除的計(jì)稅成本內(nèi)容，對(duì)不能扣除的支出要予以剔除。對(duì)于可以扣除的支出項(xiàng)目，要核查房地產(chǎn)企業(yè)是否按照?qǐng)?bào)備的成本對(duì)象進(jìn)行歸集與分配以及歸集與分配是否適當(dāng)。

　　2、主管地稅機(jī)關(guān)要依據(jù)行業(yè)間的關(guān)聯(lián)關(guān)系，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)與建安業(yè)“上下游”行業(yè)的比對(duì)分析。注重建筑工程支出真實(shí)性的審核，重點(diǎn)審核建筑安裝成本、配套工程成本，參照建筑工程定額，查看建筑安裝工程合同，衡量成本費(fèi)用水平是否真實(shí)、合理，如與建筑工程定額差距較大，應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)說(shuō)明原因。

　　3、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本超過(guò)預(yù)算，應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)提供雙方簽訂的變更合同，說(shuō)明變更的理由以及變更是否在合理的范圍以內(nèi)，否則主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)核定計(jì)稅成本。

　　4、主管地稅機(jī)關(guān)要根據(jù)《辦法》32條的規(guī)定強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用的監(jiān)管，對(duì)于發(fā)生預(yù)提費(fèi)用的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于年度申報(bào)后1個(gè)月內(nèi)建立《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)提費(fèi)用臺(tái)賬》（詳見(jiàn)附件5），對(duì)預(yù)提費(fèi)用進(jìn)行分析核實(shí)，對(duì)于不符合規(guī)定條件的預(yù)提費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)責(zé)令企業(yè)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，并按照《征管法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理；整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工后，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)全部預(yù)提費(fèi)用進(jìn)行清理，對(duì)于已預(yù)提但實(shí)際未發(fā)生的費(fèi)用按規(guī)定進(jìn)行稅收處理。

　　5、主管地稅機(jī)關(guān)要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的大額成本費(fèi)用發(fā)票進(jìn)行專項(xiàng)核查，以房地產(chǎn)企業(yè)為中心，延伸到出具發(fā)票的企業(yè)，核實(shí)業(yè)務(wù)及發(fā)票的真實(shí)性。同時(shí)，要加強(qiáng)與土地增值稅扣除項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)比對(duì)分析。

　　6、主管地稅機(jī)關(guān)要根據(jù)市局確定的《建筑安裝工程成本參考表》（詳見(jiàn)附件6），對(duì)照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際建筑安裝成本，對(duì)于明顯超出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建筑安裝工程成本參考范圍的，主管地稅機(jī)關(guān)要重點(diǎn)核實(shí)，加大管理力度。

六、關(guān)于房地產(chǎn)信托融資的扣除問(wèn)題

　　房地產(chǎn)信托融資，即房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)信托基金簽訂投資合同，約定房地產(chǎn)信托基金進(jìn)入和退出房地產(chǎn)企業(yè)的時(shí)間以及房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)信托基金按約定退出時(shí)的股權(quán)收購(gòu)價(jià)格，其實(shí)質(zhì)為一種有期限的股權(quán)投資，房地產(chǎn)信托基金進(jìn)入時(shí)的成本與退出時(shí)的銷售價(jià)格之間的差額即其投資收益，同時(shí)也是房地產(chǎn)企業(yè)使用房地產(chǎn)信托資金所付出的代價(jià)。因此房地產(chǎn)企業(yè)以利息等名義支付給房地產(chǎn)信托基金的代價(jià)不能在稅前扣除，只能作為支付股息在稅后分配處理。

　　七、關(guān)于異地開(kāi)發(fā)的問(wèn)題

　　主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)異地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，要求異地開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)工前將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本情況向其主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)備。主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)異地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目按項(xiàng)建檔，掌握異地開(kāi)發(fā)情況。必要時(shí)，函請(qǐng)異地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)?shù)刂鞴艿囟悪C(jī)關(guān)協(xié)助調(diào)查或到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地實(shí)地調(diào)查。主管地稅機(jī)關(guān)要對(duì)比房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)資料，重點(diǎn)比對(duì)分析其是否包括了異地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入、外地適用的計(jì)稅毛利率等，查實(shí)不申報(bào)或少申報(bào)異地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入的，主管地稅機(jī)關(guān)要依法進(jìn)行處理。

　　八、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的日常管理問(wèn)題

　　分析近年來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)繳及匯算清繳申報(bào)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的貢獻(xiàn)率較低、虧損面較高等問(wèn)題比較突出，對(duì)此，主管地稅機(jī)關(guān)要采取分析、約談、評(píng)估、檢查等措施，不斷加大后續(xù)管理工作力度，提高房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征管質(zhì)效。

　　1、主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)高度重視低貢獻(xiàn)率房地產(chǎn)企業(yè)的管理，對(duì)于低于平均貢獻(xiàn)率的甚至貢獻(xiàn)率為零的企業(yè)，要強(qiáng)化評(píng)估和檢查等后續(xù)管理措施，找出問(wèn)題的癥結(jié)所在，對(duì)于違法行為要依法進(jìn)行處理。

　　2、主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在關(guān)注、加強(qiáng)管理較大規(guī)模虧損房地產(chǎn)企業(yè)的同時(shí)，更加重視中小規(guī)模虧損房地產(chǎn)企業(yè)，按照《青島市地方稅務(wù)局虧損企業(yè)所得稅管理若干規(guī)定》的要求，不斷加強(qiáng)虧損企業(yè)的管理，對(duì)于非正常虧損的房地產(chǎn)企業(yè)依法進(jìn)行處理。通過(guò)強(qiáng)化虧損企業(yè)的管理，力爭(zhēng)將正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)的虧損面降低到合理的水平，提高房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅管理的質(zhì)量和效益。

二〇一二年五月三十一日