各市、州、林區(qū)、縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局：

　　針對(duì)各地在財(cái)產(chǎn)行為稅征管工作中提出的一些需要明確的問(wèn)題，為統(tǒng)一政策，規(guī)范執(zhí)行，經(jīng)研究，現(xiàn)將有關(guān)政策問(wèn)題明確如下：

　　一、關(guān)于一次性預(yù)付租金房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的問(wèn)題

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)）對(duì)納稅人出租、出借房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)時(shí)間規(guī)定為自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納的規(guī)定，僅適用于依照房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的情況。對(duì)于一次性預(yù)收取的房屋租金收入，不能按照租賃期分?jǐn)偫U納房產(chǎn)稅，必須按照國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)文件的規(guī)定，以一次性收取的全額租金為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　二、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)截止時(shí)間的問(wèn)題

　　根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2008〕152號(hào)）規(guī)定：納稅人因土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。為了方便征管，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的城鎮(zhèn)土地使用稅，在取得《湖北省房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案證》、《商品房項(xiàng)目竣工交付使用備案證》并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的次月起，市政道路、綠化等公共配套設(shè)施用地終止其納稅義務(wù)；商品房及其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品發(fā)生銷售并提供《商品房權(quán)屬證明書(shū)》（或產(chǎn)權(quán)分割后其他權(quán)屬證明）的，其占地終止其納稅義務(wù)。

　　三、關(guān)于未發(fā)生權(quán)屬變更的開(kāi)放式廠區(qū)的道路及綠化用地征免城鎮(zhèn)土地使用稅的問(wèn)題

　　對(duì)開(kāi)放式廠區(qū)內(nèi)向社會(huì)開(kāi)放的具有公益性質(zhì)的公共綠化用地和公園用地，須據(jù)實(shí)測(cè)量道路及綠化用地面積，并將其從企業(yè)應(yīng)稅面積中分割出來(lái)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，可視同市政公共用地予以免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　四、關(guān)于開(kāi)采銷售或自用煤矸石征收資源稅的有關(guān)問(wèn)題

　　煤矸石屬于“其他非金屬礦原礦——未列舉名稱的其他非金屬礦原礦”，根據(jù)《省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整未列舉名稱的其他非金屬礦原礦資源稅稅額標(biāo)準(zhǔn)的通知》（鄂地稅發(fā)〔1999〕29號(hào)）規(guī)定，按每噸2元的標(biāo)準(zhǔn)征收資源稅。

　　五、關(guān)于購(gòu)銷合同印花稅計(jì)稅依據(jù)的確認(rèn)問(wèn)題

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》的規(guī)定，購(gòu)銷合同的計(jì)稅依據(jù)為合同上載明的“購(gòu)銷金額”。而在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，購(gòu)銷合同中的“購(gòu)銷金額”有的包括增值稅稅金，有的不包括。對(duì)這一問(wèn)題分兩種情況處理：

　　（一）按合同金額計(jì)征印花稅的情形：

　　1.如果購(gòu)銷合同中只有不含稅金額，以不含稅金額作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)；

　　2.如果購(gòu)銷合同中既有不含稅金額又有增值稅金額，且分別記載的，以不含稅金額作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)；

　　3.如果購(gòu)銷合同所載金額中包含增值稅金額，但未分別記載的，以合同所載金額（即含稅金額）作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)。

　?。ǘ┖硕ㄕ魇沼』ǘ惖那樾危?

　　直接以納稅人賬載購(gòu)銷金額作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)，而不論其是否包含增值稅稅金。

　　六、關(guān)于購(gòu)買商品車短期交強(qiáng)險(xiǎn)是否代收代繳車船稅問(wèn)題

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)車船稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，車船稅是對(duì)車輛、船舶的所有人或者管理人所課征的一種稅，性質(zhì)上是一種財(cái)產(chǎn)稅。而商用車及其他車船在未銷售之前只是商品而非財(cái)產(chǎn)。因此，對(duì)機(jī)動(dòng)車在銷售之前購(gòu)買商品車短期交強(qiáng)險(xiǎn)不予征收車船稅。

　　七、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售舊房是否適用土地增值稅關(guān)于加計(jì)20%扣除的政策規(guī)定問(wèn)題

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售舊房，包括以下幾種形式：

　　（一）銷售自有自用房屋；

　　（二）銷售購(gòu)入的商品房；

　?。ㄈ╀N售購(gòu)入的已竣工結(jié)算或已轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品但尚未辦理商品房預(yù)售手續(xù)的成品房；

　　前述第（一）、（二）、（三）項(xiàng)情形均不適用《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（六）款關(guān)于加計(jì)20%扣除的規(guī)定，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許加計(jì)20%扣除。

　　對(duì)于購(gòu)入在建項(xiàng)目再開(kāi)發(fā)后進(jìn)行銷售的情形，應(yīng)視同房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為，可適用加計(jì)20%扣除的規(guī)定。

　　八、關(guān)于因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免土地增值稅的問(wèn)題

　　《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）解釋的因“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害）而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行的搬遷情況。

　　現(xiàn)對(duì)此條款解釋中因“舊城改造”而享受免征土地增值稅的情形規(guī)定如下：對(duì)因政府進(jìn)行公益性、政策性的市政建設(shè)（如市政道路、橋梁、廣場(chǎng)、城市綠化、古建筑物保護(hù)、棚戶區(qū)改造等）項(xiàng)目而搬遷所取得的有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益免征土地增值稅。對(duì)因政府或政府有關(guān)部門按市場(chǎng)行為開(kāi)展的土地儲(chǔ)備、其他非“國(guó)家建設(shè)需要”的建設(shè)項(xiàng)目而搬遷取得的有關(guān)經(jīng)濟(jì)利益（包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)等），均應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。

　　九、關(guān)于土地使用權(quán)出讓后發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)征免契稅問(wèn)題

　　土地使用權(quán)出讓發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)征收契稅問(wèn)題，不論協(xié)議方式還是競(jìng)價(jià)方式出讓的，按兩種情況處理：一是土地使用權(quán)出讓合同中如明確由政府（出讓方）負(fù)責(zé)拆遷，其合同所列拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及有效的補(bǔ)充合同追加的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包含在成交價(jià)格之中，按成交價(jià)格征收契稅。二是土地使用權(quán)出讓合同中明確由納稅人（承受方）負(fù)責(zé)拆遷或未明確拆遷者的，除按成交價(jià)格征收契稅外，對(duì)在土地使用權(quán)出讓環(huán)節(jié)之后發(fā)生的所有拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，均應(yīng)照章征收契稅。對(duì)發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用不能提供契稅完稅（或減免稅）憑證的，不得作為其他稅種計(jì)算的扣除額。

二〇一〇年九月二十日