各區(qū)縣（自治縣）地方稅務局，市局各直屬單位：

　　契稅征管工作啟動以來，在政策執(zhí)行及實際征管中存在若干問題。為統(tǒng)一政策執(zhí)行，規(guī)范管理，經研究，現就契稅政策執(zhí)行若干問題明確如下：

　　一、關于減免政策執(zhí)行問題

　　（一）房屋拆遷安置

　　依照城市房屋拆遷管理規(guī)定實施的房屋拆遷，被拆遷的單位或個人與拆遷人簽訂拆遷補償安置協議之后重新承受房屋，適用以下優(yōu)惠政策。

　　1.被拆遷房屋的個人依照拆遷補償安置協議取得貨幣補償，重新購置一處房屋的（即貨幣補償安置），購房成交價款中未超出拆遷補償款的部分免征契稅；超出拆遷補償款的部分，應按適用稅率征稅。其中，拆遷補償款包括：拆遷補償安置協議中約定的補償價款、搬遷補助、搬遷獎勵以及臨時安置補助等；適用稅率按照本次購房的類型或房屋面積確定。

　　2.被拆遷房屋的單位和個人依照拆遷補償安置協議重新承受還建房屋（即房屋產權調換安置），不補繳產權調換差價款的，免征契稅；應補繳產權調換差價款的，對補繳款部分，按適用稅率征收稅。適用稅率按照本次換入房屋的類型或房屋面積確定。

　　被拆遷房屋的單位或個人包括被拆遷房屋的所有權人、房屋共有權人以及領取拆遷補償款的被拆遷公有住房的承租人。

　?。ǘ┺r村居民購買住房

　　擁有重慶市戶籍的農村居民，在重慶市城鎮(zhèn)首次購買一套建筑面積不超過90平方米的普通住房，免征契稅。首次購房的證明由購房當地房屋管理部門出具。

　　為便于政策落實和實際執(zhí)行，無論購房單價是否超過本地商品房平均交易價格，以及對于已婚的農村居民，無論其配偶是否已購房，均適用上述政策。

　　（三）職工購買公有住房

　　符合重慶市公有住房出售管理的相關規(guī)定，經縣以上房改部門審核批準的公有住房出售，職工購買單位公有住房的，根據契稅暫行條例的規(guī)定，可免征契稅。

　?。ㄋ模┵徶脴藴蕪S房

　　根據《重慶市特色工業(yè)園區(qū)標準廠房建設實施意見》（渝辦發(fā)〔2007〕325號）的規(guī)定，入駐重慶市特色工業(yè)園區(qū)的企業(yè)購買園區(qū)內標準廠房的，免征契稅。所稱標準廠房是指在經市政府批準的特色工業(yè)園區(qū)規(guī)劃范圍內，由符合要求的開發(fā)業(yè)主統(tǒng)一規(guī)劃建設，用于出租或出售，達到建筑規(guī)模要求的通用工業(yè)廠房。標準廠房應符合以下認定標準，取得由市園區(qū)辦核發(fā)的《標準廠房建設項目初步確認書》。

　　開發(fā)業(yè)主：原則上應為工業(yè)園區(qū)投資設立的建設開發(fā)公司和具有房地產開發(fā)四級以上資質的各類開發(fā)企業(yè)。

　　建筑規(guī)模：原則上不低于5萬平方米，樓層不少于兩層。

　　容積率：“一圈”內主城區(qū)不低于1.2，其他區(qū)縣不低于1.0：“兩翼”區(qū)縣（自治縣）不低于0.8；總體不超過3.0.

　　控制指標：綠化率不超過30%；建筑密度不低于45%；生活配套設施不超過7%.

　　用途：用于出租或出售給工業(yè)企業(yè)，自用面積少于30%.

　　銷售限價：項目單獨核算，確定最高限價，稅前利潤不超過銷售收入的10%（政策性減免、返還和獎勵除外）。

　　二、關于征稅范圍界定問題

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　　根據相關法律的規(guī)定，土地房屋權屬的設立、變更、轉讓和消滅應依法登記，國土房管部門將土地房屋權屬登記分為八大類，若干小類，大類包括：初始登記、 轉移登記、變更登記、 注銷登記、 抵押權登記、地役權登記、預告登記、其他登記。根據契稅暫行條例及其細則的規(guī)定，契稅征稅范圍包括：國有土地使用權出讓；土地使用權轉讓（出售、贈與和交換）；房屋轉讓（買賣、贈與和交換）；以及視同土地使用權轉讓或房屋買賣、贈與的情形，包括以土地房屋權屬作價投資、入股；以土地房屋權屬抵債；以獲獎方式承受土地房屋權屬等。因此，涉及征收契稅的主要登記類型如下：

　　1.初始登記：出讓土地使用權初始登記；作價出資土地使用權初始登記（僅指國家批準的以土地使用權作價出資）；劃撥土地使用權轉出讓土地使用權初始登記。

　　2.轉移登記：國有土地使用權轉移；土地使用權互換；房地產轉移登記 .

　　3.變更登記：土地房屋分割權屬登記。

　　其他登記類型凡屬于契稅暫行條例及其細則規(guī)定的征稅范圍的，應按規(guī)定征收契稅。

　　（二）特殊情形下征稅范圍界定

　　1.土地房屋繼承

　　根據《國家稅務總局關于繼承土地房屋權屬有關契稅問題的批復》（國稅函〔2004〕1036號）的規(guī)定，對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地房屋權屬，不征契稅。

　　上述不征契稅的法定繼承是指從被繼承人死亡時開始，具有法定繼承人身份個人實施繼承的行為。非法定繼承人繼承土地房屋，以及個人在被繼承人死亡前，承受其土地房屋屬于受贈行為，應按規(guī)定征收契稅。

　　不征契稅的法定繼承還包括：部分法定繼承人放棄繼承權，剩余法定繼承人進行的繼承行為；夫妻雙方共同共有的土地房屋，一方去世后，由其他法定繼承人承受的行為。

　　2.共有土地房屋分割

　?。?）共同共有的土地房屋權屬分割，是房產共有權的變動，非產權轉移行為，因此，不屬于契稅征稅范圍。

　　其中，夫妻雙方共同共有的土地房屋，在婚姻關系存續(xù)期間或者離婚時，無論確權到任何一方，均不屬于契稅征稅范圍。

　?。?）按份共有的土地房屋權屬分割時，共有人未超過應得份額承受權屬，不征契稅；若共有人超過應得份額承受權屬，對超過部分應按規(guī)定征稅。

　　上述共同共有與按份共有是指按我國物權法以及婚姻法的相關規(guī)定，共有財產的情形。

　　3.土地房屋權屬增減權利人

　　土地房屋權屬增加或者減少權利人，屬于轉讓或贈與行為（婚姻關系的共同共有權屬人增減以及法定繼承除外），對權屬承受人（增加的權利人或剩余權利人），應按所承受的份額，適用規(guī)定的稅率征稅。

　　4.土地房屋用途改變

　　土地房屋用途改變不涉及權屬轉移，但承受土地房屋原用途屬于減免稅范圍，改變?yōu)榉敲舛愑猛镜?，應補繳契稅。

　　5.農村土地承包

　　根據契稅暫行條例的規(guī)定，征收契稅的土地使用權轉讓，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。因此，采取招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，不屬于契稅征稅范圍。

　　三、關于若干計稅依據問題

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　　1.出讓國有土地使用權，受讓人應納契稅的計稅依據為為取得該土地使用權而支付的貨幣、實物、無形資產等全部經濟利益，包括土地出讓金、征地費、拆遷安置補償（補助）費、地上附著物和青苗補償費、土地開發(fā)費、城市建設配套費以及土地閑置費等。

　　2.劃撥國有土地使用權改為出讓國有土地使用權，受讓人應納契稅的計稅依據為應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。

　　3.因改變土地使用權出讓合同確定的土地用途，或者提高出讓合同約定的建筑容積率，增加建筑面積，受讓人補繳土地出讓金的，補繳額應計入契稅計稅依據。

　?。ǘ┩恋厥褂脵噢D讓計稅依據

　　土地使用者轉讓土地使用權及所附建筑物、構筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構筑物和其他附著物），受讓人應納契稅的計稅依據為取得土地使用權而支付的貨幣、實物、無形資產等全部經濟利益，包括受讓人支付給轉讓方的價款，以及其他應支付的拆遷安置補償（補助）費、地上附著物和青苗補償費及城市建設配套費等。

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　　土地使用權為劃撥性質的房屋轉讓時，轉讓方按規(guī)定繳納的土地收益金不屬于承受方應支付的款項，不計入承受方契稅計稅依據，但根據契稅暫行條例細則的規(guī)定，轉讓方應以繳納的土地收益金為計稅依據，計算補繳契稅。

　　四、關于稅率問題

　　（一）承受普通住房稅率

　　個人購置普通住房，可按規(guī)定享受契稅優(yōu)惠稅率；單位購置住房以及單位或個人通過贈與、交換等非購置行為承受普通住房，應統(tǒng)一適用法定稅率3%.

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　　《重慶市土地房屋權屬登記條例》規(guī)定，房屋所有權以房屋的幢、層、套（間）等權屬界限明確的部分為基本登記單元。房屋基本登記單元包括多套住房或者既包括住房又包括非住房，同一房屋權屬證書上分別記載房屋用途信息的，應統(tǒng)一適用法定稅率3%.

　　房屋及其附屬設施（如停車位、車庫等）若分別作為基本登記單元登記的，無論附屬設施是否單獨計價，均應按核定的金額，分別適用規(guī)定的稅率。

　　五、其他政策執(zhí)行問題

　　（一）城市建設配套費契稅管理

　　承受土地的項目開發(fā)人按照重慶市城市建設配套費征繳辦法以及區(qū)縣級以上政府規(guī)定的征收標準，計算繳納的城市建設配套費，應按原規(guī)定的方式計入受讓土地契稅的計稅依據。

　　根據房地產項目開發(fā)管理的相關規(guī)定，辦理城市建設配套費繳費手續(xù)（以當期實際工程建設規(guī)模）應在其完成土地權屬登記之后，因此，承受土地的項目開發(fā)人在各期配套費繳納環(huán)節(jié)，應按規(guī)定補繳契稅。

　?。ǘ鄬俎D移撤銷涉及契稅退還

　　房屋、土地權屬轉移撤銷，若未完成房地產權屬轉移登記的，對已納契稅應予以退還；若已辦理房地產權屬登記，房地產權屬轉移已經完成的，已繳稅款不予退還，但若屬于經法院判決的無效產權轉移，撤銷土地房屋權屬登記后，已納稅款應予以退還。

　?。ㄈ﹥?yōu)惠政策適用

　　契稅稅率減免、計稅依據扣除以及稅額免征等各項優(yōu)惠政策，可同時適用于同一符合優(yōu)惠條件的納稅人。

　　二○一○年二月十一日