市稽查局、征收局，各分局、各市地稅局：

　　針對(duì)近期營業(yè)稅和財(cái)產(chǎn)行為稅政策變化較大、稅收征管中政策問題較多等情況，市局近期召開了全市地稅系統(tǒng)營業(yè)稅和財(cái)產(chǎn)行為稅業(yè)務(wù)視頻會(huì)議，對(duì)若干稅收政策進(jìn)行了交流和疏理，現(xiàn)將會(huì)議中涉及的部分問題進(jìn)一步明確如下：

　　1、問：財(cái)稅[2003]16號(hào)文件有關(guān)規(guī)定，是否對(duì)個(gè)人銷售二手住房的營業(yè)稅優(yōu)惠政策進(jìn)行了調(diào)整？

　　答：根據(jù)財(cái)稅字[1999]210號(hào)文件的規(guī)定，個(gè)人銷售居住滿一年的普通商品住宅仍免征營業(yè)稅，銷售居住不滿一年的普通商品住宅就差征收營業(yè)稅。財(cái)稅[2003]16號(hào)文件中的有關(guān)規(guī)定，是對(duì)營業(yè)額的具體解釋，原有的免稅規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行。普通住宅可按開發(fā)或建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批時(shí)所確定的住宅建設(shè)項(xiàng)目類別確定。若立項(xiàng)審批時(shí)住宅項(xiàng)目類別不明確的，可按照房屋銷售的每平方米（建筑面積）單價(jià)確定，凡房屋銷售的每平方米單價(jià)在上年度本區(qū)域商品住房平均售價(jià)兩倍以內(nèi)的，為普通住宅。上年度本區(qū)域商品住房平均售價(jià)，根據(jù)建設(shè)行政主管部門公布的數(shù)字每年進(jìn)行調(diào)整，市南、市北、四方、李滄作為一個(gè)區(qū)域，2002年市內(nèi)四區(qū)商品住宅平均售房單價(jià)為3291元/平方米，其他區(qū)、市根據(jù)本地建設(shè)行政、統(tǒng)計(jì)等部門統(tǒng)計(jì)測算的情況確定，并報(bào)市局備案。

　　2、問：財(cái)稅[2003]16號(hào)文中規(guī)定單位和個(gè)人銷售其購置的不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)允許抵扣購置或受讓原價(jià)后問題，怎樣把握抵扣原則和抵扣價(jià)值？

　　答：銷售購置的房產(chǎn)，只能扣除房產(chǎn)的原購置價(jià)格；銷售受讓的土地使用權(quán)，只允許扣除土地使用權(quán)的原受讓價(jià)格。對(duì)特殊情況涉及銷售不動(dòng)產(chǎn)抵扣土地使用權(quán)的，須書面上報(bào)市局正式批復(fù)后方可抵扣。不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)，是指購置不動(dòng)產(chǎn)、受讓土地使用權(quán)發(fā)票上注明的價(jià)款，不包括購進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)、受讓土地使用權(quán)過程中支付的各種費(fèi)用和稅金。 “購置的不動(dòng)產(chǎn)”，是指單位和個(gè)人未參與建設(shè)，以直接購買獲得產(chǎn)權(quán)方式取得的不動(dòng)產(chǎn)；土地使用權(quán)的“受讓原價(jià)”中不包括向政府交納的土地出讓金。

　　3、問：在計(jì)算建筑安裝工程計(jì)稅營業(yè)額時(shí)，哪些設(shè)備的價(jià)值允許扣除，扣除價(jià)值包括那些項(xiàng)目？

　　答：對(duì)通信線路工程和管道輸送工程計(jì)稅營業(yè)額的扣除設(shè)備范圍問題按財(cái)稅[2003]16號(hào)文件的規(guī)定執(zhí)行。對(duì)其他建筑安裝工程計(jì)稅營業(yè)額的扣除設(shè)備范圍問題，在省局未作明確之前，對(duì)大型施工項(xiàng)目的設(shè)備扣除應(yīng)報(bào)送市局審批，未經(jīng)批準(zhǔn)的不得扣除?？鄢脑O(shè)備價(jià)值，包括設(shè)備買價(jià)（含增值稅、消費(fèi)稅）、包裝費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)。

　　4、 問：關(guān)于對(duì)從事快遞業(yè)務(wù)適用“郵電通信業(yè)”稅目問題，應(yīng)如何確定快遞業(yè)務(wù)？營業(yè)額如何確定？

　　答：對(duì)于取得省級(jí)以上郵政主管部門的快件寄遞業(yè)務(wù)經(jīng)營批準(zhǔn)文件或許可證書的單位從事快遞業(yè)務(wù)取得的收入，可按“郵電通信業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。對(duì)未經(jīng)批準(zhǔn)、沒有快遞業(yè)務(wù)經(jīng)營資格的單位或個(gè)人，從事快件承攬相關(guān)或邊緣業(yè)務(wù)的，按“服務(wù)業(yè) 代理業(yè)”或其他適用稅目征收營業(yè)稅。關(guān)于營業(yè)額問題，根據(jù)財(cái)稅[2003]16號(hào)文件規(guī)定，快遞單位與郵政或其他快遞單位合作，共同為用戶提供快遞業(yè)務(wù)及其他服務(wù)并由合作方的一方統(tǒng)一收取價(jià)款的，快遞單位與郵政或其他快遞單位可以分別按分割后各自取得的收入，按“郵電通信業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。

　　5、 問：對(duì)不擁有運(yùn)輸車輛等基本運(yùn)輸能力的物流企業(yè)，是否可以購領(lǐng)交通運(yùn)輸業(yè)發(fā)票并按“交通運(yùn)輸業(yè)”稅目征收營業(yè)稅？

　　答：近期，部分不擁有運(yùn)輸車輛、堆場等貨物運(yùn)輸條件的物流企業(yè)持省經(jīng)委發(fā)放的《山東省聯(lián)運(yùn)業(yè)務(wù)經(jīng)營許可證》，到地稅部門購領(lǐng)交通運(yùn)輸業(yè)發(fā)票，從事貨物運(yùn)輸承攬配載業(yè)務(wù)，將承攬的運(yùn)輸業(yè)務(wù)分別交付其他運(yùn)輸單位，不參與具體貨物運(yùn)輸業(yè)務(wù)，僅居中收取差價(jià)。對(duì)該類納稅人取得的此類差價(jià)收入應(yīng)按“服務(wù)業(yè) 代理業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅，并應(yīng)將交通運(yùn)輸業(yè)發(fā)票收回。

　　6、 問：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房產(chǎn)補(bǔ)償被拆遷單位或個(gè)人，是否征收營業(yè)稅？

　　答：根據(jù)青地稅發(fā)[2002]123號(hào)文件的規(guī)定，對(duì)2002年以后發(fā)生的房屋拆遷補(bǔ)償行為，對(duì)開發(fā)商以房產(chǎn)抵頂補(bǔ)償費(fèi)返還給被拆遷單位和個(gè)人的房產(chǎn)，一律視同銷售房產(chǎn)并按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

　　7、 問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自建房屋轉(zhuǎn)作自用是否征收營業(yè)稅？如何征收？

　　答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自己建設(shè)開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用或者以下用途的，應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，并于辦理產(chǎn)權(quán)過戶環(huán)節(jié)或者移送環(huán)節(jié)，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅：

　?。?） 將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)；

　　（2） 將開發(fā)的商品房分配給職工，不收取任何費(fèi)用或者只收取少量補(bǔ)償費(fèi)；

　?。?） 以開發(fā)的商品房抵頂所欠債務(wù)；

　?。?） 將開發(fā)的商品房用于對(duì)外投資；

　?。?） 將開發(fā)的商品房作為股利或投資分紅分配給股東或投資者的；

　?。?） 將開發(fā)的商品房無償贈(zèng)予他人的；

　　對(duì)已按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅的自己開發(fā)的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)納稅人對(duì)外再次或正式銷售時(shí)，可視為該納稅人轉(zhuǎn)讓其購置的房產(chǎn)，以其當(dāng)初轉(zhuǎn)為自用時(shí)的征稅價(jià)格作為購置原價(jià)，在計(jì)算營業(yè)稅時(shí)以售房全部收入減去購置原價(jià)后的余額作為營業(yè)額。

　　8、 問：保險(xiǎn)公司開展無賠償獎(jiǎng)勵(lì)業(yè)務(wù)，對(duì)部分投保人以較高的返還率返還現(xiàn)金，應(yīng)如何確定保險(xiǎn)企業(yè)的營業(yè)額？

　　答：無賠償獎(jiǎng)勵(lì)業(yè)務(wù)，是指保險(xiǎn)公司以本期合同約定的無賠償獎(jiǎng)勵(lì)金額沖減本期或后期應(yīng)向投保人收取的保費(fèi)金額，則對(duì)本期或后期以實(shí)際收取的保費(fèi)金額作為營業(yè)額。如果保險(xiǎn)公司采取以現(xiàn)金或?qū)嵨镄问絾为?dú)返還無賠償獎(jiǎng)勵(lì)，未將返還的無賠償獎(jiǎng)勵(lì)在收取保費(fèi)的發(fā)票中注明，則不得沖減應(yīng)稅營業(yè)額。

　　9、 問：企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房是否征收房產(chǎn)稅？

　　答：企業(yè)和自收自支事業(yè)單位按政府規(guī)定價(jià)格向職工出租的單位自有住房，暫免征收房產(chǎn)稅。各基層局原執(zhí)行與上述規(guī)定不一致的，應(yīng)及時(shí)糾正。

　　10、問：對(duì)個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房房產(chǎn)稅稅率如何掌握？

　　答：財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》第二條規(guī)定，對(duì)個(gè)人按市場價(jià)格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。因此，只要出租的是居民住房，一律享受該低稅率征收房產(chǎn)稅。

　　11、問：個(gè)人對(duì)外出租的房屋、其房產(chǎn)證中注明“商住”兩用房，如何界定房產(chǎn)稅稅率？

　　答：對(duì)房產(chǎn)證中注明“商住”兩用房出租后用于辦公經(jīng)商的，按租金的12%計(jì)征房產(chǎn)稅；用于居住的按租金的4%計(jì)征房產(chǎn)稅；若既用于辦公經(jīng)商又用于居住的，一律按租金的12%計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　12、問：自建自用房產(chǎn)“地價(jià)”是否征收房產(chǎn)稅？

　　答：財(cái)政部、稅務(wù)總局（86）財(cái)稅地字008號(hào)通知中規(guī)定：“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿‘固定資產(chǎn)’科目中記載的房屋原價(jià)。”因此，對(duì)“地價(jià)”是否征收房產(chǎn)稅，取決于會(huì)計(jì)制度規(guī)定。凡會(huì)計(jì)制度規(guī)定列入“固定資產(chǎn)”科目的，一律征收房產(chǎn)稅。（有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定摘錄，供參考：（1）2001年1月1日起新施行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第47條規(guī)定：企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的帳面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的帳面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。（2）財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《實(shí)施〈企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉及其相關(guān)準(zhǔn)則問題解答》的通知第九問：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入房屋、建筑物的價(jià)值后，其價(jià)值攤銷期限如何確定？”答：“執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》前土地使用權(quán)價(jià)值作為無形資產(chǎn)核算而未轉(zhuǎn)入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不做調(diào)整，其土地使用權(quán)價(jià)值按《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的期限平均攤銷。）

　　13、問：賓館酒店等“長包房”如何征收房產(chǎn)稅？

　　答：經(jīng)研究，凡同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件的包房業(yè)務(wù)為長包房業(yè)務(wù)：（1）合同約定包租半年以上的；（2）掛牌用于辦公、經(jīng)營的。對(duì)賓館、酒店等從事長包房業(yè)務(wù)的房產(chǎn)從租計(jì)征房產(chǎn)稅，其他房產(chǎn)一律按原值計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　14、問：有租賃合同但長期未按合同收取房產(chǎn)租金的出租房產(chǎn)如何征收房產(chǎn)稅？

　　答：納稅人出租房產(chǎn)在一個(gè)納稅年度內(nèi)未取得租金收入的，凡與承租方簽訂租賃合同的，應(yīng)按照租賃合同中約定的年租金計(jì)算繳納房產(chǎn)稅；納稅人實(shí)際收到的租金高于合同確定的租金，應(yīng)就增加部分補(bǔ)繳房產(chǎn)稅。

　　15、問：療養(yǎng)院自用房產(chǎn)、土地、車船如何納稅？

　　答：療養(yǎng)院指專門為某些慢性疾病（如結(jié)核病、風(fēng)濕病、職業(yè)病等）的診療、休養(yǎng)而設(shè)立的一種醫(yī)療預(yù)防機(jī)構(gòu)，能使療養(yǎng)者在醫(yī)務(wù)人員的指導(dǎo)下得到良好的療養(yǎng)條件，加速恢復(fù)健康。 對(duì)非營利性療養(yǎng)院自用的房產(chǎn)、土地、車船，經(jīng)主管地方稅務(wù)局審核批準(zhǔn)后，可免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和車船使用稅；對(duì)營利性療養(yǎng)院取得的收入，直接用于改善醫(yī)療衛(wèi)生條件的，自其取得執(zhí)業(yè)登記之日起，其自用的房產(chǎn)、土地、車船，經(jīng)主管地方稅務(wù)局審核批準(zhǔn)后，可免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和車船使用稅3年。

　　16、問：物業(yè)管理自用房產(chǎn)、土地是否征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅？

　　答：房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅減免屬于列舉法性質(zhì)。凡無減免稅規(guī)定的房產(chǎn)、土地，一律征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。因此物業(yè)管理自用房產(chǎn)及土地應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)無房產(chǎn)原值、土地面積的物業(yè)管理自用房產(chǎn)、土地，由稅務(wù)部門按規(guī)定核定房產(chǎn)原值從價(jià)征收。

　　17、問：商品房經(jīng)營單位或其他建設(shè)單位出售商品房與個(gè)人購房者簽訂的售房合同是否繼續(xù)暫免征收印花稅？

　　答：今年初，省局下發(fā)了魯?shù)囟惡痆2003]76號(hào)文件，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房簽訂的應(yīng)稅合同，應(yīng)按“購銷合同”和萬分之三的稅率繳納印花稅，這是對(duì)該問題涉及稅目稅率的進(jìn)一步明確。原省地稅局（89）魯稅三字40號(hào)中“為配合城鎮(zhèn)住房制度改革，推動(dòng)職工個(gè)人購買住房，對(duì)商品房經(jīng)營單位或其他建設(shè)單位出售商品房與個(gè)人購房者簽訂的售房合同，在國家稅務(wù)局未明確規(guī)定之前，暫不貼花”的規(guī)定繼續(xù)執(zhí)行。換言之，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與單位簽訂的購房合同，或者與個(gè)人簽訂的非商品住房買賣合同應(yīng)當(dāng)按“購銷合同”貼花。

　　18、問：未按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅是否加征滯納金？

　　答：關(guān)于對(duì)納稅人在建項(xiàng)目全部峻工前取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，未按規(guī)定期限預(yù)繳土地增值稅是否加征滯納金問題，可根據(jù)市局青地稅發(fā)（1996）1號(hào)文件和征管法等有關(guān)規(guī)定，自滯納稅款之日起按日加收滯納金。

　　19、問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅未清算是否加征滯納金？

　　答：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目已竣工結(jié)算并全部銷售，未按規(guī)定進(jìn)行清算，其滯納稅款自滯納之日起按日加收滯納金。

　　20、問：省局魯?shù)囟惡痆1999]282號(hào)文件第六條關(guān)于房屋租金確定問題規(guī)定如下：對(duì)出租的房產(chǎn)，凡有與之配套的相對(duì)獨(dú)立的機(jī)器設(shè)備及露天停車、倉儲(chǔ)等用地的，其租金部分，可由當(dāng)?shù)刂鞴艿胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，在計(jì)稅租金中予以扣除。具體工作中如何界定？如何執(zhí)行？

　　答：可根據(jù)出租房產(chǎn)的市場租賃價(jià)格，單獨(dú)核定出租房產(chǎn)的租金，并按核定的房產(chǎn)租金計(jì)征房產(chǎn)稅。

　　21、問：對(duì)內(nèi)資商業(yè)企業(yè)出租柜臺(tái)，可否比照外商投資企業(yè)，按租金計(jì)征房產(chǎn)稅？

　　答：對(duì)租賃柜臺(tái)稅收政策問題，目前國家稅務(wù)總局、省局均無內(nèi)資企業(yè)比照外商投資企業(yè)的規(guī)定。我們認(rèn)為，對(duì)商業(yè)企業(yè)收取固定進(jìn)店費(fèi)或進(jìn)場費(fèi)的，應(yīng)視同出租房產(chǎn)，按租金征收房產(chǎn)稅；對(duì)商業(yè)企業(yè)搞活經(jīng)營，廠家進(jìn)店，銷貨收入走商家的帳、開商家發(fā)票，商家按廠家銷售收入提成，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共負(fù)盈虧的，可由商業(yè)企業(yè)按房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

　　22、問：免稅單位將土地出租給納稅單位如何征收城鎮(zhèn)土地使用稅？

　　答：免稅單位將土地?zé)o償借給納稅單位使用的，由納稅單位按規(guī)定繳納土地使用稅；免稅單位將土地有償出租給納稅單位的，則免稅單位改變了土地的用途，免稅土地變?yōu)閼?yīng)稅土地，則免稅單位應(yīng)作為土地使用稅的納稅人，按規(guī)定繳納土地使用稅。