各基層局：

　　現(xiàn)將《深圳市地方稅務(wù)局土地增值稅征管工作規(guī)程》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

　　二○○九年一月九日

深圳市地方稅務(wù)局土地增值稅征管工作規(guī)程

　　為規(guī)范我市土地增值稅征管工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其《實(shí)施細(xì)則》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）等法規(guī)和文件規(guī)定，制定本規(guī)程。

　　土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的區(qū)地方稅務(wù)局及所在轄區(qū)稅務(wù)所（以下簡稱“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)”）負(fù)責(zé)征收管理。

　　第一章  項(xiàng)目登記管理

　　1、納稅人自房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)，即取得《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目投資許可證》后30日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)綜合服務(wù)科辦理項(xiàng)目登記，辦理項(xiàng)目登記時(shí)應(yīng)提供以下資料：

　?。?）《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目投資許可證》；

　?。?）土地受讓合同；

　?。?）《土地增值稅項(xiàng)目登記表》；

　?。?）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

　　2、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)綜合服務(wù)科對納稅人提交的材料進(jìn)行審核，并按照納稅人提交的《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目投資許可證》號碼為其編制“項(xiàng)目編碼”。對材料齊備、填寫項(xiàng)目齊全無誤的，驗(yàn)原件后留存復(fù)印件，原件退回納稅人。

　　管理科在2個工作日內(nèi)將《土地增值稅項(xiàng)目登記表》內(nèi)容錄入土地增值稅管理系統(tǒng)。

　　3、納稅人就該開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)分別在辦理建設(shè)項(xiàng)目施工許可證、房地產(chǎn)初始登記以及領(lǐng)取《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后30日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)管理科備案，對一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目領(lǐng)取多個預(yù)售許可證的，應(yīng)分別在領(lǐng)取之后30日內(nèi)備案。辦理備案提供以下資料：

　?。?）《建筑工程施工許可證》、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》；

　?。?）房地產(chǎn)預(yù)售許可證包含擬銷售房產(chǎn)明細(xì)表；

　?。?）房地產(chǎn)初始登記成本、費(fèi)用審核資料；

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)管理科將該項(xiàng)目有關(guān)信息錄入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目檔案。

　　4、各區(qū)局建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重點(diǎn)稅源監(jiān)控制度，對確定為重點(diǎn)稅源監(jiān)控的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具體監(jiān)控內(nèi)容如下：

　?。?）土地受讓有關(guān)信息，包括土地坐落位置、取得價(jià)格、取得方式、用途、面積、容積率等；

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)情況及相關(guān)信息，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱和位置、立項(xiàng)、用途、結(jié)構(gòu)、開發(fā)面積、成本、費(fèi)用、施工單位、建設(shè)施工進(jìn)度、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間、分期開發(fā)情況等；

　?。?）房地產(chǎn)銷售信息，包括已銷售房地產(chǎn)的名稱、位置、結(jié)構(gòu)、用途、面積、銷售收入、銷售費(fèi)用、收款方式、收款時(shí)間等；

　?。?）完稅信息，包括預(yù)征土地增值稅情況、土地增值稅清算情況及相關(guān)稅種的完稅信息等；

　?。?）有關(guān)購買方信息，包括購買房地產(chǎn)人的名稱、納稅人識別號、聯(lián)系方式、購買的房號、面積、單價(jià)、總價(jià)等。

　　對已確定的重點(diǎn)稅源戶信息，于每年的1月31日和7月31日前向市局相關(guān)處室報(bào)送《各區(qū)局負(fù)責(zé)監(jiān)控的土地增值稅重點(diǎn)稅源戶匯總表》。

　　第二章  稅款預(yù)繳申報(bào)管理

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅征收采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的方式。即在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前開發(fā)銷售和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入先按預(yù)征率征收稅款，待工程全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以合同簽定時(shí)間為準(zhǔn)，納稅人在房地產(chǎn)銷售合同簽訂次月納稅申報(bào)期限內(nèi)就該房產(chǎn)銷售價(jià)款全額計(jì)算預(yù)繳土地增值稅。

　　3、預(yù)繳土地增值稅實(shí)行網(wǎng)上申報(bào)。納稅人填報(bào)《土地增值稅預(yù)繳申報(bào)表》，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的納稅期限內(nèi)申報(bào)繳納。

　　未按規(guī)定預(yù)繳的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

　　第三章  項(xiàng)目清算管理

　　1、土地增值稅清算，是指符合清算條件的納稅人依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)土地增值稅的規(guī)定，自行計(jì)算房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納土地增值稅額，或根據(jù)已預(yù)繳土地增值稅數(shù)額，確定補(bǔ)繳或退稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)綜合服務(wù)科提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

　　2、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

　　（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

　?。?）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

　?。?）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

　?。?）申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　3、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　?。?）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　?。?）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；

　?。?）經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；

　?。?）廣東省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　4、對2005年11月1日后簽訂房地產(chǎn)銷售合同取得的收入清算土地增值稅。

　　5、開發(fā)銷售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人符合第2條規(guī)定的清算條件起90日內(nèi)主動到房地產(chǎn)所在地區(qū)地方稅務(wù)局綜合服務(wù)科報(bào)送《土地增值稅清算申報(bào)表》。

　　整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的和直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)于轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起90日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地區(qū)地方稅務(wù)局綜合服務(wù)科報(bào)送《土地增值稅清算申報(bào)表》。

　　上述申報(bào)暫不接受電子申報(bào)、網(wǎng)上申報(bào)、郵寄申報(bào)。

　　6、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)日常管理中，對符合清算條件的納稅人發(fā)送《土地增值稅清算通知書》，納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)綜合服務(wù)科報(bào)送《土地增值稅清算申報(bào)表》。

　　7、開發(fā)銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目的納稅人在申請清算時(shí)，報(bào)送以下資料：

　?。?）《土地增值稅清算申報(bào)表》；

　?。?）《房產(chǎn)出售情況表》；

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表；

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅扣除項(xiàng)目明細(xì)表，具體包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、利息支出、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等明細(xì)表；

　?。?）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料。

　　整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的納稅人，在申請清算時(shí)，報(bào)送以下資料：

　?。?）《土地增值稅清算申報(bào)表》；

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表；

　?。?）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；

　?。?）取得土地使用權(quán)支付金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本和費(fèi)用明細(xì)表；

　?。?）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料。

　　直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的納稅人，在申請清算時(shí)，報(bào)送以下資料：

　?。?）《土地增值稅清算申報(bào)表》；

　?。?）土地使用權(quán)證、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；

　?。?）取得土地使用權(quán)等扣除項(xiàng)目明細(xì)表；

　?。?）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料。

　　8、納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。

　　9、土地增值稅清算以納稅人填報(bào)的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位。對一個清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。

　　如果開發(fā)期超過3年的，可根據(jù)其開發(fā)進(jìn)度，選擇會計(jì)核算相對獨(dú)立的部分進(jìn)行分期清算。具體分期由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)開發(fā)銷售情況提出分期計(jì)劃，報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。由管理科室錄入電腦。

　　10、納稅人自行計(jì)算房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳納土地增值稅額后，根據(jù)已預(yù)繳土地增值稅數(shù)額，確定應(yīng)補(bǔ)繳稅款數(shù)額，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的納稅期限內(nèi)繳納。

　　納稅人應(yīng)當(dāng)根據(jù)稅收法律、法規(guī)和有關(guān)稅收規(guī)定正確計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅額，如實(shí)填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，完整報(bào)送相關(guān)資料，并對申報(bào)表和所提供資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)法律責(zé)任。

　　11、納稅人在辦理土地增值稅清算時(shí)可委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對其清算申報(bào)表進(jìn)行審核鑒證，由所委托的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)出具土地增值稅清算鑒證報(bào)告。

　　對按稅收法律法規(guī)和土地增值稅有關(guān)政策和稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的要求和格式進(jìn)行審核鑒證的，其出具的鑒證報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將可以采信。但主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)對鑒證報(bào)告和鑒證工作底稿進(jìn)行抽查。

　　在國內(nèi)及境外上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其財(cái)務(wù)報(bào)表已按我國證券管理有關(guān)規(guī)定經(jīng)獨(dú)立第三方會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的，其審定后的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入、成本及費(fèi)用數(shù)據(jù)同樣具有土地增值稅鑒證作用。

　　12、納稅人辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　13、對開征前已實(shí)現(xiàn)部分銷售的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，只對開征后銷售房地產(chǎn)（以簽訂房地產(chǎn)銷售合同為準(zhǔn)）取得的收入清算。開征后銷售的房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額按單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

　　單位建筑面積成本費(fèi)用=項(xiàng)目總成本費(fèi)用÷總建筑面積增值額=銷售收入-單位建筑面積成本費(fèi)用×銷售建筑面積14、在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

　　單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積15、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，經(jīng)過清算增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交《土地增值稅清算申報(bào)表》和《退稅申請表》。經(jīng)過主管稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查核實(shí)后，辦理退稅手續(xù)。

　　對申請退稅的土地增值稅清算，由各區(qū)局按稅務(wù)檢查程序?qū)嵤?/p>

　　16、納稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

　?。?）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

　?。?）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

　?。?）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

　　17、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　?。?）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

　?。?）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

　　18、屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

　　19、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、銷售的，分期清算土地使用權(quán)扣除項(xiàng)目，可選擇按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

　　20、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在日常管理、納稅評估、稅務(wù)稽查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，核定征收土地增值稅。

　?。?）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；或者無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料、所提供的開發(fā)成本資料不實(shí)、虛報(bào)房地產(chǎn)開發(fā)成本等；

　?。?）擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；

　?。?）《土地增值稅鑒證報(bào)告》提出保留意見；

　?。?）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定其有疑問的；

　?。?）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不清算的；

　?。?）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　　對核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得享受任何土地增值稅減免稅優(yōu)惠。

　　21、對本規(guī)程第三章第20條所列情形之一的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收。核定征收辦法另行制定下發(fā)。

　　22、納稅人報(bào)送《土地增值稅清算申報(bào)表》及附送資料由主管區(qū)局綜合服務(wù)科受理。稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算申報(bào)后，管理科應(yīng)對納稅人報(bào)送的清算申報(bào)表以及全部資料進(jìn)行邏輯審核，對申報(bào)與資料相符的發(fā)送《土地增值稅繳納通知書》，確定納稅人繳納時(shí)間和期限。如申報(bào)表與資料有誤，通知納稅人重新填報(bào)。上述工作在20個工作日（不包括重新填報(bào)時(shí)間）內(nèi)完成。

　　23、對辦理注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照稅務(wù)檢查程序進(jìn)行。

　　24、納稅人不按規(guī)定如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)、提供虛假納稅資料、或有偷稅等稅收違法行為的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條、六十三條等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。

　　25、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常管理，建立項(xiàng)目管理制度。應(yīng)自納稅人購置土地、取得規(guī)劃審批開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、對納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算等情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。

　　26、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)每年需安排對上年度受理的《土地增值稅清算申報(bào)表》按不低于10%的比例進(jìn)行檢查。檢查程序、時(shí)限等按我局稅務(wù)檢查管理規(guī)定實(shí)施

　　第四章  清算鑒證管理

　　1、土地增值稅清算鑒證是指稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)接受委托對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算申報(bào)的信息實(shí)施必要審核程序，并出具土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告，以增強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對該信息信任程度的一種業(yè)務(wù)。

　　2、具備注冊稅務(wù)師行業(yè)執(zhí)業(yè)資質(zhì)、納入注冊稅務(wù)師行業(yè)監(jiān)管的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)，均可以從事土地增值稅清算鑒證工作。

　　3、中介機(jī)構(gòu)從事土地增值稅鑒證應(yīng)嚴(yán)格按照國家稅務(wù)總局制訂的《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》等稅收法律法規(guī)規(guī)章，并對鑒證行為負(fù)法律責(zé)任。其按規(guī)定出具的鑒證報(bào)告稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

　　4、稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)與納稅人簽訂土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)約定書，對鑒證對象實(shí)施必要的審核程序，在對鑒證對象進(jìn)行充分的取證、審核后，出具土地增值稅清算申報(bào)鑒證報(bào)告。

　　5、鑒證內(nèi)容包括：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得的全部收入，取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用）、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）等金額和憑證的審核情況，總體評價(jià)，鑒證結(jié)論，鑒證意見。

　　6、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)每年安排對稅務(wù)中介出具的土地增值稅清算鑒證報(bào)告進(jìn)行抽查。對沒有如實(shí)審核房地產(chǎn)收入及扣除項(xiàng)目、造成少繳土地增值稅的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對其鑒證報(bào)告不予認(rèn)可，并及時(shí)將情況報(bào)告市局，由市局統(tǒng)一對外通報(bào)并將情況反饋?zhàn)远悇?wù)師管理中心，由主管單位按規(guī)定處理，同時(shí)其3年內(nèi)將不得從事土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)。

　　第五章  舊房轉(zhuǎn)讓征收管理

　　1、單位和個人自建或購買的房地產(chǎn)1年后轉(zhuǎn)讓適用舊房轉(zhuǎn)讓政策，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級市場開發(fā)銷售房產(chǎn)。自建房迄止時(shí)間為房產(chǎn)證登記時(shí)間至轉(zhuǎn)讓合同簽訂，購買房地產(chǎn)迄止時(shí)間為購買合同簽訂至轉(zhuǎn)讓合同簽訂。從房地產(chǎn)三級市場購買的房產(chǎn)均認(rèn)定為舊房。

　　2、轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。按評估價(jià)作為扣除項(xiàng)目，是指建筑物的評估價(jià)，不包含土地價(jià)款。

　　3、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，如果土地使用權(quán)價(jià)款與房產(chǎn)建造價(jià)格無法區(qū)分，不能取得房產(chǎn)建造評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目。

　　4、以評估價(jià)作為扣除項(xiàng)目的，按政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格作為扣除項(xiàng)目。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后對評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)情況進(jìn)行審核，對符合條件的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將可予以采信，準(zhǔn)予作為土地增值稅扣除項(xiàng)目。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對評估機(jī)構(gòu)出具評估報(bào)告的管理，對經(jīng)查實(shí)不按規(guī)定進(jìn)行評估，造成納稅人少繳稅款的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)將情況報(bào)告市局，由市局統(tǒng)一對外通報(bào)，其以后出具的評估報(bào)告稅務(wù)機(jī)關(guān)將不予采信。

　　5、單位和個人轉(zhuǎn)讓自建房產(chǎn)繳納土地增值稅填報(bào)《土地增值稅納稅申報(bào)表》，并同時(shí)報(bào)送以下資料：

　?。?）《土地增值稅清算申報(bào)表》；

　　（2）房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；

　?。?）取得土地使用權(quán)支付金額憑證，房地產(chǎn)開發(fā)成本和費(fèi)用明細(xì)表及憑證。

　　按建筑物的評估價(jià)作為扣除項(xiàng)目的應(yīng)按規(guī)定提供評估報(bào)告。

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)管理科審核確認(rèn)扣除項(xiàng)目及原始憑證或評估報(bào)告后，發(fā)送《土地增值稅繳納通知書》，確定納稅人繳納時(shí)間和期限。上述工作在20個工作日內(nèi)完成。

　　6、單位和個人轉(zhuǎn)讓購買房產(chǎn)土地增值稅由國土產(chǎn)權(quán)登記中心負(fù)責(zé)代征，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)做好代征稅款工作的管理。代征單位應(yīng)建立代征檔案，按月結(jié)報(bào)稅款，并向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供代征稅款明細(xì)表。

　　7、單位和個人轉(zhuǎn)讓購買房產(chǎn)土地增值稅也可由納稅人自行向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納。納稅人填報(bào)《土地增值稅納稅申報(bào)表》，并提供房地產(chǎn)證、轉(zhuǎn)讓合同、扣除項(xiàng)目憑證。綜合服務(wù)科受理申報(bào)資料后在2個工作日內(nèi)轉(zhuǎn)管理科審核，對申報(bào)與資料相符的在5個工作日內(nèi)發(fā)送《土地增值稅繳納通知書》。

　　第六章  區(qū)局與稽查局職責(zé)劃分

　　各區(qū)地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算工作，各稽查局在稅務(wù)檢查中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)土地增值稅問題的，按照以下規(guī)定和程序：

　?。?）對檢查中發(fā)現(xiàn)未按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅的，責(zé)令限期向房地產(chǎn)所在地區(qū)地方稅務(wù)局補(bǔ)繳，并加收滯納金。

　?。?）稽查局在檢查中發(fā)現(xiàn)以下情況：

　　符合清算條件未進(jìn)行土地增值稅清算的；

　　納稅人未如實(shí)清算土地增值稅的；

　　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為未申報(bào)繳納土地增值稅的。

　　稽查局就其土地增稅預(yù)繳情況進(jìn)行檢查，并向納稅人發(fā)出《稽查建議書》，限其15日內(nèi)到房地產(chǎn)企業(yè)所在地區(qū)地方稅務(wù)局進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)；同時(shí)，向房地產(chǎn)企業(yè)所在地區(qū)地方稅務(wù)局發(fā)出《稅務(wù)稽查信息反饋書》，通知區(qū)局對納稅人進(jìn)行土地增值稅清算；當(dāng)中若有涉及偷、逃、騙、抗稅的情況存在則由稽查局按稅務(wù)檢查程序處理。

　　本規(guī)程自下發(fā)之日起執(zhí)行。此前下發(fā)的文件與本規(guī)程相抵觸的以本規(guī)程為準(zhǔn)。

　　附件：

　　1.《土地增值稅項(xiàng)目登記表》.doc
　　2.《各區(qū)局負(fù)責(zé)監(jiān)控的土地增值稅重點(diǎn)稅源戶匯總表》.xls
　　3.《土地增值稅預(yù)繳申報(bào)表》.doc
　　4.《土地增值稅清算申報(bào)表》.doc
　　5.《土地增值稅納稅申報(bào)表》.doc
　　6.《土地增值稅清算通知書》.doc
　　7.《土地增值稅繳納通知書》.doc
　　8.國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知